Nyheder

Frister ved ophævelse af boliglejemål

PostNords nye leveringstider har afgørende betydning for beregningen af tidsfrister i forbindelse med ophævelser af boliglejemål og kræver derfor udlejers opmærksomhed. Tilsvarende problemer gælder for ophævelse af erhvervslejemål, hvor fristerne imidlertid er kortere.

Formkrav til påkravsskrivelsen:

Før et boliglejemål kan ophæves på grund af lejers betalingsmisligholdelse, skal udlejer sende lejer et påkrav. 

Påkravet skal opfylde en række forskellige formkrav for at være gyldigt som grundlag for en senere ophævelse af lejemålet (i tilfælde af, at lejer stadig ikke betaler restancen). 

Formkravene er overordnet set følgende:

  • Påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.

  • Påkravet skal være skriftligt i brevform (ikke e-mail, sms m.v.).

  • Det skal indeholde tilstrækkelig klar oplysning om, hvilken restance, der er tale om, og denne restance skal være korrekt angivet.

  • Betalingsfristen må ikke være kortere end angivet i loven.

  • Det skal fremgå af påkravet, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales inden fristen.

Frister i forbindelse med ophævelse:

Lejelovens § 93, stk. 2, 1. pkt. fastslår, at udlejer kun kan ophæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejer ”ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem” til ham. 

Det er således afgørende at fastslå, hvornår påkravsskrivelsen er kommet frem til lejer, da det først har virkning for modtageren, når det er kommet frem. Dette forstås normalt som det tidspunkt, hvor et brev afleveres på modtagerens adresse – normalt af postvæsenet.

Postvæsenets leveringstider har derfor afgørende betydning for, hvornår en eventuel ophævelse kan fremsendes. 

Da PostNord pr. 1. juli 2016 har ændret deres udbud af produkter og leveringstider, bør udlejere være særligt opmærksomme på tidsfristerne i påkravsskrivelserne til lejerne.

Sender udlejer påkravsskrivelsen med almindeligt brev, er der en leveringstid på op til 5 hverdage. 

Hvis udlejer ønsker en hurtigere levering, kan udlejer sende påkravet med et såkaldt Quickbrev, som omdeles fra dag til dag, mandag til lørdag - PostNord har for nyligt meddelt, at breve ikke omdeles om lørdagen pr. 1. januar 2017). 

Quickbrevet skal indleveres på posthuset og skal frankeres med et særligt frankeringsmærke. Med Quickbreve har udlejer sikkerhed for, at lejeren modtager påkravsskrivelsen dagen efter afsendelsen.

Da udlejer bærer risikoen for, at påkravsskrivelsen kommer frem til lejeren, bør udlejer i praksis også sende det med rekommanderet (Quick)brev for at imødegå de tilfælde, hvor lejer nægter at have modtaget det. Kvittering for rekommanderet brev er normalt måden at godtgøre, at påkravet er kommet frem til lejer.

Det koster udlejer kr. 151,50 at sende påkravskrivelse med Quickbrev og rekommanderet Quickbrev. Hvis udlejer vil spare lidt på forsendelsesomkostningerne, koster det kr. 92,00 at sende et almindeligt brev og almindeligt rekommanderet brev, men ulempen herved er en leveringtid på op til 5 hverdage.

Med PostNords nuværende leveringstider kan tidsfristerne eksemplificeres på følgende måde:

Forfaldsdag:
Lørdag d. 1. oktober 2016

Sidste rettidige betalingsdag: 
Mandag d. 3. oktober 2016

Udlejer sender påkrav:
Fredag d. 7. oktober 2016 (3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag).

Påkrav ”kommet frem”:
Lørdag d. 8. oktober 2016 (sendt som Quickbrev og Quickbrev-rekommanderet). 
Efter den 1. januar 2017 vil påkrav først komme frem mandag d. 10. oktober.

Fredag d. 14. oktober 2016 (sendt som almindeligt brev og almindeligt anbefalet brev), idet udlejer må gå ud fra, at leveringstiden er op til 5 hverdage.

Udlejer må sende ophævelse:  
Lørdag d. 22. oktober 2016 (sendt som Quickbrev og Quickbrev-rekommanderet), idet ophævelsen tidligst må være kommet frem til lejer mandag den 24. oktober 2016. 
Det samme gælder efter den 1. januar 2017.

Fredag d. 28. oktober 2016 (sendt som almindeligt brev og almindeligt anbefalet brev), idet udlejer må gå ud fra, at lejer først har modtaget påkrav fredag d. 14. oktober 2017.

Konsekvensen af, at udlejer ikke iagttager formkravene - herunder ovenstående tidsfrister - er, at sagen afvises af fogedretten. Udlejere risikerer derfor at skulle starte ”forfra”.

Boligudlejere der vil være helt sikre på, at alle formkrav i forbindelse med påkravsskrivelser og ophævelser overholdes, kan få rådgivning og assistance af os. 

Da udlejere af erhvervslejemål løber ind i tilsvarende problematikker, bør de også være opmærksomme på ovenstående i forbindelse med påkravsskrivelser og ophævelser af erhvervslejemål.

Tilmeld dig nyt fra DAHL

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information