Nyheder

Udlejers genudlejningspligt

Som udlejer har man en genudlejningspligt – men hvor langt skal udlejer gå i sine bestræbelser på genudlejning?

Opsiges et lejemål, før det lovbestemte eller aftalte varsel udløber, er hovedreglen, at lejeren må forvente at hæfte for lejen i den opsigelsesperiode, der er gældende for lejemålet.

En undtagelse til denne hovedregel er udlejers genudlejningspligt, hvor udlejer skal bestræbe sig på at genudleje lejemålet så hurtigt som muligt. Dette fremgår direkte af lejelovens § 86, stk. 3, og erhvervslejelovens § 64, stk. 3.

Der er få forskelle på genudlejningspligten ved erhvervs- og beboelseslejemål, så hvor der er forskelle, gøres der særskilt opmærksom på det.

Udlejers ”rimelige bestræbelser” på genudlejning

Genudlejningspligten medfører, at udlejeren skal ”bestræbe sig på” at genudleje lejemålet. Omfanget af genudlejningspligten og de ”rimelige bestræbelser”, udlejer skal gøre sig, kan ikke fastlægges generelt.

Det kan dog fastslås, at lejer ikke kan kræve, at udlejer faktisk lykkedes med at få genudlejet lejemålet, da der blot skal foretages ”rimelige bestræbelser” på genudlejning.

Ydermere kan det lægges til grund, at udlejers genudlejningspligt ikke medfører, at den fraflyttende lejer kan kræve, at udlejer søger en ny lejeaftale indgået for enhver pris. Medmindre afståelse er vedtaget i lejeaftalen, kan den fraflyttede lejer ej heller kræve, at lejemålet lejes ud til en af lejeren anvist person, selvom den anviste person kan overtage lejemålet med kort varsel.

Annoncering af et ledigt lejemål er en traditionel måde at skaffe nye lejere. Udlejer er dog ikke pålagt en generel annonceringspligt. Dette er især på baggrund af de tilfælde, hvor genudlejning kan ske på anden vis. Udlejer har således ikke pligt til at annoncere lejemålet, hvis udlejeren i stedet retter henvendelse til potentielle lejere på en eventuel venteliste, via personligt netværk, opslag andetsteds mv. Har udlejeren kontakt med en potentiel ny lejer allerede ved lejerens fraflytning, taler dette selvsagt imod en annonceringspligt.

Økonomisk opgør

Den fraflyttede lejers pligt til at betale leje bortfalder ved genudlejning, og pligten til at betale leje kan ikke genopstå senere.

Opfylder udlejer genudlejningspligten og derfor oppebærer en højere leje end ved det oprindelige lejemål, der uberettiget er opsagt af lejer, kan modtagelsen af en højere leje ikke komme den fraflyttede lejer til gode, og differencen går direkte til udlejer. Udlejers eventuelle erstatningskrav ved lejers uberettigede opsigelse skal derfor heller ikke reduceres med den ”merleje”, som udlejer modtager som følge af, at lejemålet udlejes til en højere leje. 

Foretages genudlejning til en lavere leje end i den oprindelige lejeaftale, skal den fraflyttede lejer betale differencen mellem det oprindelige lejebeløb og lejebeløbet oppebåret ved genudlejning i resten af opsigelsesperioden eller den aftalte uopsigelighedsperiode. En sådan pligt forudsætter, at lejeaftalen blev opsagt af lejeren.

En manglende opfyldelse af genudlejningspligten vil medføre, at udlejerens krav på betaling af leje for opsigelsesperioden reduceres forholdsmæssigt, jf. lejelovens § 86, stk. 3, 2. pkt. og ordlyden heraf: ”Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå hans krav over for lejeren”.

Ny dom på området

Retspraksis om genudlejningspligt er sparsom, men en ny afgørelse fra Landsretten bidrager til at klarlægge udlejers ”rimelige bestræbelser” på genudlejning.

Sagen omhandlede et erhvervslejemål (butikslejemål) i et større indkøbscenter. Der var i sagen enighed om, at lejemålet var specielt, hvorfor en længere liggetid måtte forventes. Den indgåede lejekontrakt blev annulleret af lejer den 15. september 2009, og umiddelbart herefter blev en mægler sat på sagen, hvorefter bestræbelser på genudlejning blev iværksat.

Lejemålet blev herefter forsøgt genudlejet samtidig med 6-7 andre lejemål i centret. Umiddelbart efter opsigelsen blev der ikke skiltet eller annonceret for lejemålet, eftersom dette ikke kunne anses som værende branchemæssig kutyme inden for detailhandlen. Udlejer begrundede også den manglende skiltning og annoncering med, at det ville være dårlig reklame for centret. I stedet forsøgte udlejer at genudleje gennem udlejers og mæglers netværk.

I løbet af foråret 2010 kontaktede udlejer flere, der kunne være potentielle lejere. Ingen var dog ikke interesserede i lejemålet, selvom lejerne blev tilbudt gunstige vilkår, med en leje der lå under det af skønsmanden angivne lejeniveau. Udlejer var dog undervejs i forløbet i løbende forhandlinger med potentielle lejere. I løbet af foråret 2010 satte udlejer et skilt op på lejemålet, da markedet havde ændret sig som følge af finanskrisen.

En skønsmand bekræftede tillige under sagen, at centre generelt i perioden 2009 til 2012 havde været inde i en udlejningsmæssig svær periode, hvorfor centrets lave besøgstal måtte anses som værende skyld i, at potentielle lejere udeblev.

Landsretten nåede herefter frem til, at udlejer havde ”udfoldet relevante og tilstrækkelige bestræbelser for at foretage genudlejning”og dermed havde opfyldt kravet i erhvervslejelovens § 64, stk. 3 om at foretage ”rimelige bestræbelser” på genudlejning. Lejekontrakten skulle derfor fastholdes til opsigelsesperiodens ophør, og lejer skulle betale leje og driftsomkostninger for tiden hertil.

Konklusion

Udlejer skal bestræbe sig efter at genudleje lejemål, der er opsagt og fraflyttet før opsigelsesperiodens eller uopsigelighedsperiodens ophør, men der foreligger ikke et entydigt svar på, hvor langt udlejer skal gå i sine bestræbelser på genudlejning. Afgørende er, at udlejer har udfoldet konkret og relevante forsøg på genudlejning.

Som ovenfor anført kan der ikke opstilles nogen specifikke krav til, hvordan udlejer skal handle i sine bestræbelser på genudlejning. Andre bestræbelser på genudlejning, der har samme virkninger som annoncering, godtages så længe virkningen af annonceringen kan opnås på denne alternative måde. Et alternativ til annoncering er for eksempel, at udlejeren udnytter sit netværk og tager kontakt til potentielle lejere mv.

Ligeledes skal der ved bedømmelsen tages hensyn til det konkrete lejemål – eksempelvis at lejemålet er beliggende i et butikscenter, ligesom de kutyme- og branchemæssige genudlejningsmetoder inden for den pågældende branche skal vurderes.

Tilmeld dig nyt fra DAHL

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information