Nyheder

Opgørelse af en købesum for en ejendom - mindre avance!

En speciel dom ændrer måske ved hård praksis, hvor man skal kunne dokumentere alle forbedringer på en ejendom.

Når man skal sælge en ejendom, kan den enten være skattefritaget eller skattepligtig. I det omfang en avance på ejendom er skattepligtig, har det naturligvis stor betydning, hvordan man får opgjort denne ejendomsavance.

Salgssummen ved salg af en fast ejendom, er sjældent det store problem at få opgjort. Det er på salgstidspunktet, at man skal selvangive en eventuel avance, og man har jo netop aftalt handlen og har derfor salgssummen ved hånden.

Det, der indimellem volder udfordringer, er at finde købesummen for den pågældende ejendom.

Skatteyderen har bevisbyrden for købesummen

Købesummen er det beløb, man gav, da man erhvervede den pågældende ejendom. Er ejendommen erhvervet 19. maj 1993, findes der nogle særlige regler om indgangsværdier på grund af en skattereform i 1993. Disse særlige regler vil ikke blive behandlet yderligere.

Som et almindeligt princip og også som et lovfæstet princip, kan man til den kontante anskaffelsessum tillægge forbedringer, der er tilført den pågældende ejendom. Har man altså erhvervet en fast ejendom for mange år siden for en relativ lav pris, kan man altså forhøje købesummen med de forbedringer, der er tilført ejendommen.

Man skal afgrænse forbedringer over for vedligeholdelsesudgifter. Vedligeholdelsesudgifter er udgifter, der afholdes for at opretholde ejendommens stand. Forbedringsudgifter er udgifter, der bringer ejendommen i en bedre stand, end den var på det tipspunkt, hvor man købte den.

Tidligere praksis

I tidligere praksis er der en række eksempler på skatteydere, der har haft udfordringer med at opgøre disse forbedringsudgifter. Baggrunden herfor er forskelligartet. Hovedbegrundelsen er typisk, at skatteyderen kort og godt ikke har nogen som helst form for bilag, der kan dokumentere eller sandsynliggøre, at der er afholdt nogen form for forbedring på ejendommen.

At der ikke foreligger bilag, kan være begrundet i, at bilagene er ”brændt” eller, at de måske slet ikke findes. Man kan ikke af den foreliggende praksis se, hvad den præcise begrundelse er for de manglende bilag. Man kan dog få det indtryk, at visse af bilagene ikke eksisterer, fordi der er tale om indkøb af sorte byggematerialer og afholdelse af sort løn til håndværkere.

I den praksis, der har foreligget, har domstolene bakket op om en hård linje. En skatteyder har ubetinget bevisbyrden for, hvilke forbedringsudgifter, der er afholdt, og som skal tillægges anskaffelsessummen.

Man kunne ikke fastsætte disse forbedringsudgifter skønsmæssigt.

Retten i Koldings afgørelse af 25. november 2015

Der er imidlertid nu afsagt en lidt speciel dom, der måske ændrer en grad på dette.

En skatteyder havde her erhvervet en ejendom helt tilbage i 1978, og ejendommen var blevet solgt i 2008. Den var købt for 35.000 kr. og nu solgt for 1.075.000 kr. Både ved købet og ved salget var den solgt som en ubebygget grund.

Skatteyderen havde gjort gældende, at den skattemæssige købesum udgjorde ca. 1,1 mio. kr. Størstedelen af udgifterne var udgifter til vognmænd, der havde fyldt en slugt på ejendommen op med jord i skatteyderens ejertid. Udfordringen var den sædvanlige. Man havde ikke fremlagt dokumentation for udgifterne i form af fakturaer eller lignende. Hverken for udgifter frem til 2002, hvor sagsøgers private bolig brændte ned (angiveligt sammen med fakturaerne) eller for udgifter i perioden efter 2002.

Der blev imidlertid fremlagt luftfotos over ejendommen for perioden 1972-2008, der viste, at slugten blev fyldt. Endvidere blev fremlagt en geoteknisk rapport over ejendommen, og der blev udmeldt syn og skøn.

Byretten fandt, at slugten på den pågældende grund var blevet fyldt med jord, og at der havde været udgifter herved. Det var også ubestridt, at SKAT havde været berettiget til at foretage en skønsmæssig ansættelse af avancen, når skatteyderen ikke kunne dokumentere det. Skatteyderen har herefter en bevisbyrde for, at det skøn, SKAT har foretaget kan tilsidesættes som følge af, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Dette gælder uanset ”branden” i 2002.

Konkret fandt byretten, at man på baggrund af skønserklæringens oplysninger om den mængde jord, som ejendommen var blevet tilført og den skønnede pris herfor, når skatteyderens eget arbejde var fratrukket, at skønnet over avancen var udført på et forkert grundlag og dermed havde medført et åbenbart urimeligt resultat. SKATs fastsættelse af købesummen til 377.070 kr. kunne derfor ikke tiltrædes. Sagen blev hjemvist til SKAT til at foretage et fornyet skøn. Hvilket resultat SKAT kommer til i anden omgang er pt. uvist.

Den pågældende dom er speciel derhen, at man principielt får medhold i, at det skønsmæssige tillæg for forbedringer overhovedet kan gives. SKAT havde i deres oprindelige skøn givet et tillæg på 50.000 kr., men skatteyderen mente altså, at dette skulle have været over 700.000 kr. højere end det skøn, SKAT fastsatte. Dommen viser altså, at man godt kan komme igennem med en skønsmæssig opgørelse af købesummen for en ejendom, men at bevisbyrden også er hård.

Tilmeld dig nyt fra DAHL

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information