Nyheder

Blandede ejendomme - skattemæssige udfordringer

Mens vi venter på en ny vurderingslov, er der forskellige udfordringer for især ejendomme, der både anvendes privat og erhvervsmæssigt.

Blandede ejendomme er et begreb, der stammer fra vurderingssystemet og dermed vurderingsloven.

Det vurderingssystem, der har været i Danmark, har i en længere årrække været sat på hold, fordi de vurderinger, der kom, ikke var retvisende. Det forventes, at der etableres et nyt juridisk grundlag for en ny vurderingslov inden sommerferien 2017, og at vurderingerne igen kommer til at virke fra 2018 for ejerboliger og fra 2019 for ikke-ejerboliger.

Mens vurderingssystemet har været fastlåst, har der ikke været mulighed for at klage over vurderinger eller bede om en omvurdering. Dette har medført forskellige udfordringer, navnlig for ejendomme, der er blandede ejendomme, dvs. de anvendes både privat og erhvervsmæssigt.

Ejendomme, der benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, defineres ved, at mere end 25 % af den værdimæssige del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt. Konkret betyder det, at vurderingen bliver opdelt i en ejerboligdel og en restdel for sådanne ejendomme.

Denne vurderingsmæssige rubriceringen har forskellige skatteretlige konsekvenser. For blandede ejendomme gælder nemlig, at man kan

  1. have den erhvervsmæssige del i virksomhedsskatteordningen, og
  2. fratrække de driftsmæssige omkostninger, der vedrører erhvervsdelen. Er der ikke tale om vurderingsmæssig blandet ejendom, kan man ikke bruge virksomhedsskatteordningen eller fratrække driftsomkostninger.

Afskrivninger på blandede ejendomme
I løbet af 2015 og ind i 2016 var det SKATs opfattelse, at en ejendom også skulle være vurderet som en blandet ejendom for, at man kunne afskrive på den erhvervsmæssige del af ejendommen. Denne holdning var indtaget, selv om afskrivningsloven som afskrivningsbetingelse blot foreskriver, at en del af en bygning skal anvendes til et afskrivningsberettiget formål. Anvendes under 25 % af bygningens etageareal til afskrivningsberettigede formål, kan der kun afskrives på en sådan blandet ejendom, såfremt etagearealet udgør mindst 300 m².

Den praksis, som SKAT var ved at introducere, blev underkendt af Landsskatteretten i sommeren 2016. Landsskatteretten fandt, at der kan afskrives skatteretligt på den erhvervsmæssige del af en blandet ejendom, uanset om ejendommen er vurderet som en blandet ejendom eller ej. SKAT har nu udstedt et styresignal, der giver adgange til at genoptage gamle indkomstår, hvis man er blevet nægtet fradrag for sådanne afskrivninger. Genoptagelsen kan ske tilbage til indkomståret 2011.

Genoptagelse af ejendomsvurderingen
Udfordringen i relation til virksomhedsskatteordningen og til muligheden for at fradrage driftsomkostninger går især på de ejendomme, som der siden 2011/2012 er undergivet en eller anden anvendelsesmæssig ændring. Da der ikke har været nye vurderinger siden 2011/2012, har man heller ikke kunnet tage højde for en sådan ændret anvendelse. Der er derfor en række eksempler på, at ejendommen reelt anvendes såvel privat som erhvervsmæssigt, men at de alene er vurderet som et parcelhus og dermed udelukkende som en privat ejendom.

Som nævnt kan man ikke klage over en sådan vurdering. Man kan imidlertid bede om at få en sådan vurdering genoptaget, hvis det faktiske grundlag for vurderingen er forkert. Det er min erfaring, at en del af disse skattesager kan løses ved, at man beder om at få genoptaget en sådan fejlagtig ejendomsvurdering bagud i tid. Ved at få en sådan genoptagelse gennemført sikrer man også, at den skattemæssige behandling, man muligvis har foretaget urigtigt, kan rettes ind. Det forekommer nemlig, at en del skatteydere behandler sådanne ejendomme som blandede ejendomme, dels i relation til virksomhedsskatteordningen og dels i relation til driftsomkostningerne, selv om det slet ikke er en blandet ejendom vurderingsmæssigt. En genoptagelse af ejendomsvurderingen er derfor en nødvendig forudsætning for at undgå skattemæssige uhensigtsmæssigheder.

Det nye vurderingssystem
Når det nye vurderingssystem kommer på plads og kommer til at virke fra 2018/2019, er der også mulighed for at klage over vurderinger bagud i tid. Til den tid kan man altså også få ændret fejlagtige vurderinger, hvis de beror på et skøn. Hvis det er faktiske forhold, der er forkerte i det grundlag, der ligger til grund for vurderingen, kan man allerede nu bede om en genoptagelse og få tingene løst, hvis vurderingen måtte give skattemæssige udfordringer.

Tilmeld dig nyt fra DAHL

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information