Skattemyndighederne har da også indbragt afgørelsen for domstolene, hvor spørgsmålet nu må finde sin endelige afklaring. Det vil være af markant betydning for værdiansættelsescirkulærets anvendelsesområde, hvis det også vil kunne anvendes på næringsejendomme.

Næringsejendomme

Udtrykket ”næringsejendom” er den almindeligt anvendte betegnelse for en fast ejendom, hvor ejeren ved en afståelse ikke avancebeskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven – og dermed som kapitalindkomst – men derimod som almindelig skattepligtig indkomst.

Det er tilfældet, når skatteyderen (ejeren) er næringsdrivende med salg af fast ejendom. Den pågældende køber og sælger ejendomme som led i sin virksomhedsudøvelse, og indtægterne herved – herunder fortjeneste ved et salg – beskattes derfor som almindelig indkomst ligesom andre indtægter fra erhvervsvirksomhed.

I andre tilfælde, hvor en skatteyder sælger en ejendom, men hvor ejerskabet har karakter af en almindelig investering, sker beskatningen derimod efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, og en fortjeneste beskattes som kapitalindkomst.

Hidtidig praksis

I to sager fra 2018, der blev offentliggjort som SKM2018.375.SR og SKM2018.378.SR, afgav Skatterådet bindende svar, der fastslog, at værdiansættelsescirkulæret ikke kunne anvendes ved værdiansættelse af næringsejendomme. Det havde som konsekvens, at en overdragelse i familieforhold ikke kunne ske under anvendelse af 15 %-reglen, og der blev dermed svaret benægtende på, om spørgerne kunne overdrage deres respektive næringsejendomme til næste generation, til en værdi fastsat til ejendomsvurderingen med fradrag af 15 %.

Afgørelserne har været omgærdet med nogen kritik, men de blev ikke påklaget eller indbragt for domstolene, og det har nok været den gængse opfattelse, at det var en praksis, man måtte affinde sig med.

Men det er ændret nu.

Den nye afgørelse

I den nye afgørelse, SKM2022.157.LSR, fastslår Landsskatteretten i helt generelle vendinger, at værdiansættelsescirkulæret også kan anvendes på næringsejendomme, og tilsidesætter udtrykkeligt de to skatterådsafgørelser fra 2018, og den tolkning, navnlig af pkt. 10 i værdiansættelsescirkulæret fra 1982, som de to tidligere afgørelser hvilede på.

Landsskatteretten skriver i sine præmisser følgende:

”Landsskatteretten finder, at værdiansættelsescirkulæret kan anvendes på faste ejendomme i almindelighed.

Landsskatteretten har i denne forbindelse lagt vægt på, at værdiansættelsescirkulæret med visse ændringer, bygger videre på tidligere årtiers administrative retningslinjer vedrørende værdiansættelse af fast ejendom, og hverken Meddelelser fra skattedepartementet nr. 36 af april 1976 eller tidligere meddelelser, har indeholdt bestemmelser om, at visse former for ejendomme ikke var omfattet af retningslinjerne.

Den i punkt 5 og 6 nævnte omregningsregel, findes udelukkende at være af teknisk karakter, således at der kan etableres et sammenligningsgrundlag mellem den faktiske overdragelsesværdi og den offentlige ejendomsværdi. På samme måde finder Landsskatteretten ikke holdepunkter for, at værdiansættelsescirkulærets punkt 10 i skulle afgrænse værdiansættelsescirkulærets anvendelsesområde.

Landsskatteretten finder ikke, at Skatterådets bindende svar offentliggjort som SKM2018.375.SR og SKM2018.378.SR, kan ændre ved vurderingen heraf.

På baggrund af ovenstående finder Landsskatteretten, at værdiansættelsescirkulæret kan anvendes, når der er tale om værdiansættelse af næringsejendomme.”

Afgørelsens betydning

Som nævnt i indledningen, er afgørelsen indbragt for domstolene, og det vil forventeligt tage en rum tid, før den sag har fundet sin afslutning. Inden da kan det ikke forventes at skattemyndighederne vil følge resultatet i Landsskatterettens afgørelse, hvilket må tages med i overvejelserne, hvis man påtænker at gennemføre overdragelser af næringsejendomme.

En ny praksis betyder i givet fald, at også næringsejendomme kan overdrages i familiehandler under anvendelse af reglerne om værdiansættelse, som de fremgår af værdiansættelsescirkulæret.

På baggrund af de ”gamle” vurderinger kan 15 %-reglen herefter anvendes, sådan at en værdi fastsat indenfor en ramme på +/- 15 % i forhold til ejendomsvurderingen kan anvendes.

Er der kommet en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven, gælder i stedet en 20 %-regel, sådan at rammen er +/- 20 % i forhold til den ”nye” vurdering.

Der gælder som ved alle andre ejendomme den begrænsning, at 15/20 %-reglen ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Hvad det er, kan du læse mere om her.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til værdiansættelse af næringsejendomme eller om værdiansættelsescirkulæret generelt, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister, der er klar til at bistå med rådgivning af enhver juridisk karakter.