Den 1. juli 2015 blev der i lejeloven indført nye regler om obligatorisk afholdelse af flyttesyn ved lejers fraflytning for professionelle udlejere. Tidligere var det alene et krav, at udlejer skulle reklamere over for lejer senest 14 dage efter fraflytning, hvis udlejer havde et istandsættelseskrav mod lejer.

Det har forud for 1. juli 2015 været sædvanligt og meget udbredt at fravige og således forlænge udlejers reklamationsfrist på to uger i lejekontraktens afsnit om særlige vilkår, og utallige udlejere har som følge af disse fravigelser indrettet sine procedurer i forbindelse med fraflytninger i overensstemmelser hermed.  

Udlejers reklamationsfrist kan i dag ikke længere fraviges til skade for lejeren. Det gælder ved alle fraflytninger, uanset hvornår lejekontrakten er indgået.

Den afgørende sag

I en sag afgjort af Boligretten i Aarhus den 10. december 2020 havde udlejer og lejer ved lejekontraktens indgåelse i 2014 gyldigt aftalt at fravige den tidligere bestemmelse i lejelovens § 98, stk. 2 (nu § 187, stk. 2), hvorefter udlejers reklamationsfrist forlængedes fra to uger til to måneder.

Lejer fraflyttede lejemålet i januar 2019, hvorefter der blev afholdt fraflytningssyn den 15. januar uden lejers deltagelse. Flytterapporten blev imidlertid først fremsendt til lejer den 22. februar 2019, hvilket var mere end fem uger efter fraflytningssynet.

Såvel huslejenævnets som boligrettens flertal fandt, at den gyldigt indgåede aftale om fristforlængelse ikke kunne påberåbes af udlejer, efter at lejeloven blev ændret pr. 1. juli 2015. I boligrettens begrundelse blev der lagt vægt på, at der ikke var nogen overgangsbestemmelser for lejekontrakter indgået før den 1. juli 2015, og at de nye obligatoriske regler om flyttesyn og udlevering af fraflytningsrapport derfor også finder anvendelse på fraflytninger efter den 1. juli 2015, uanset om lejeaftalen måtte være indgået forud herfor.

Hvordan skal du som udlejer forholde dig?

Selvom resultatet afviger fra lovgivers vejledning om ind- og fraflytningssyn, og selvom afgørelsen ikke er indbragt for landsretten, anbefaler vi derfor udlejere at overholde reklamationsfristen på 14 dage – uanset om andet er aftalt i lejekontrakten.

Afgørelsen fungerer samtidig som en løftet pegefinger om vigtigheden af at implementere og tage højde for nye retsregler, og at det kan komme udlejer til skade ikke at orientere sig om den gældende retstilstand.

Hos DAHL har vi et erfarent team af specialister inden for det lejeretlige område, som står klar til at hjælpe dig med kompetent vejledning og gode råd.