Cirkulæret indeholder forskellige regler omkring normeringen af værdiansættelse af fast ejendom inden for førnævnte personkreds. Den mest velkendte regel er +/- 15 %-reglen i forhold til den seneste ejendomsvurdering. Denne regel bliver til en +/- 20 %-regel, når de nye ejendomsvurderinger meddeles.

Den velkendte regel med en margin finder imidlertid ikke anvendelse, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Tilbage for lidt over to år siden, primo maj 2020, udsendte Skattestyrelsen et udkast til et styresignal, der skulle afgrænse disse særlige omstændigheder. Styresignalet skulle indeholde en beskrivelse af, hvad praksis er. Dette styresignal er aldrig blevet endelig. Der blev imidlertid nu her primo maj 2022 udsendt et nyt udkast til styresignal til revurdering heraf.

Navnlig på ét område er der sket en ændring i forhold til det første udkast til styresignal – en ændring, der også må betegnes som en stramning.

Højesteret fastslog tilbage i 2021 ved afgørelsen SKM 2021.267 H, at der ikke forelå særlige omstændigheder, blot fordi Skattestyrelsen kunne henvise til, at tilsvarende ejendomme blev handlet til en højere pris, eller fordi man kunne beregne en høj afkastprocent på en given ejendom, fordi man brugte en lav overdragelsessum. I det nye udkast til styresignal har man gjort et forsøg på at afgrænse, hvornår de særlige omstændigheder foreligger i relation til denne situation. Det er imidlertid Skattestyrelsens opfattelse, at en situation ikke er omfattet af denne praksis. Den pågældende situation er følgende.

Når man aflægger regnskab – også som personligt erhvervsdrivende - skal eventuelle ejendomme værdiansættes. Man kan bruge regnskabsprincippet for investeringsejendomme, også for personligt erhvervsdrivende. Bruges dette princip, sættes ejendommen til dagspris. Det er her Skattestyrelsens opfattelse, at laver man en beregning af en ejendomsportefølje ud fra regnskabsprincippet investeringsejendomme, vil denne værdi udgøre en særlige omstændighed. Dette gælder, uanset om den fastsatte værdi indhentes ved en egentlig sagkyndig vurdering fra en person, eller om værdien er fastsat ud fra en almindelige kalkulation ud fra en afkastprocent. Begge dele kan efter Skattestyrelsens opfattelse udgøre særlige omstændigheder.

Det anføres endvidere i det nye udkast til styresignal, at denne beskrivelse af de særlige omstændigheder ikke er i modstrid men den førnævnte højesteretsdom fra 2021. Det kan godt være, at princippet ikke direkte er i modstrid med dommen, men dommen kan bestemt ikke tages til indtægt for det modsatte synspunkt.

Det er min vurdering, at den pågældende praksis beskrevet på dette punkt ikke er korrekt. Det kan ikke udgøre særlige omstændigheder, at man i et personligt regnskab har beregnet en værdi af en fast ejendom på baggrund af en afkastprocent. Det bør ikke gøre nogen forskel, om det er en selv, der har beregnet denne værdi, eller om det er Skattestyrelsen, der gør det.

Er værdien derimod fastsat af en sagkyndig, kan dette givetvis efter min vurdering udgøre en særlig omstændighed. På andre områder, f.eks. ved belåning af ejendomme, har Højesteret godkendt dette som særlige omstændigheder.

Landsskatteretten har i en kendelse fra 4. maj 2022 fundet, at brugen af investeringsejendomsprincippet ikke kan udgøre en særlig omstændighed.

Styresignalet er endnu ikke offentliggjort som et endeligt styresignal og er i modstrid med praksis fra Landsskatteretten. Styresignalet har ikke nogen ikrafttrædelsesregel, hvorfor det i bund og grund burde indeholde en beskrivelse af gældende ret. Som anført i denne klumme er dette nok for meget at sige. Beskrivelsen synes at gå et stykke ud over, hvad der er gældende ret.

Kontakt DAHL

Har du brug for rådgivning og vejledning af enhver skatteretlig karakter, er du altid velkommen til at kontakte vores specialist Bent Ramskov, der har mange års erfaring på området.