Fikseret leje: Andelsboligforeninger og anpartsselskaber
Ejer du fast ejendom gennem et anpartsselskab eller en andelsboligforening? Ejerskabet til en bolig, hvor der er flere ejere, kan reguleres i en andelsboligforening. Men gælder tilhørende skatteretlige regler også for anpartsselskaber? Advokat (H) og partner Bent Ramskov kigger her nærmere på en konkret sag.
Civilretligt findes der en lov, der hedder lov om andelsboligforeninger. Skatteretligt er der ikke nogen særbestemmelse, der regulerer andelsboliger, men der er naturligvis skattebestemmelser af mere generel karakter, der regulerer denne boligforening, hvor man betaler en eller anden form for boligafgift.
Landsskatteretten har i efteråret 2021 haft lejlighed til at tage stilling til de skattemæssige forhold for personer, der bebor en andelsbolig. Kendelserne er offentliggjort som SKM 2022.38 LSR og SKM 2022.41 LSR. Jeg har selv haft fornøjelsen af at have haft sagerne, hvilket også er baggrunden for denne artikel.
Endvidere har Landsskatteretten taget stilling til udmåling af en fikseret leje ved fremleje af en andelsbolig. Denne afgørelse, SKM 2021.662 LSR, behandles i afsnit 5.
1. Sagens faktiske forhold
Konkret var der tale om et anpartsselskab, der var ejer af en fast ejendom. Den faste ejendom var opdelt i i alt seks lejligheder. I selskabets vedtægter var der åbnet for, at man som ejer af en andel af det pågældende anpartsselskab også havde ret til at bebo en konkret lejlighed. Ud over lejligheden var der ”ved siden af” mulighed for at leje en garage, som anpartsselskabet i øvrigt også var ejer af.
Anpartsselskabets økonomi var ret god og havde ikke så meget gæld. Når man skulle handle nogle kapitalandele i selskabet, var værdien derfor noget større. Den gode økonomi i anpartsselskabet fik også den konsekvens, at boligafgiften, som den enkelte ejer betalte, var lav.
Skatteforvaltningen fik på et tidspunkt kig på det pågældende selskab og dens ejer. Det var her skatteforvaltningens opfattelse, at den boligafgift, der blev betalt, var for lav og i øvrigt skulle betragtes som leje. Man gennemførte derfor en indkomstforhøjelse hos hver enkelt lejer op til den leje, som en tredjemand skulle give, hvis man skulle leje den pågældende lejlighed i den pågældende by. Skattemyndighederne ”havde sit hyr” med at finde, hvad denne leje nu skulle være, men drog til sidst en konklusion. Essensen her var, at boligafgiften skulle udgøre det beløb, som man skulle betale i leje på lejemarkedet. Som modpost til denne lejeforhøjelse og dermed lejefiksering hos de enkelte beboere og ejere af anpartsselskabet, fik selskabet også en indkomstforhøjelse med et beløb, der matcher den leje, som ejeren ikke havde betalt. Med andre ord lavede man også en fiktiv lejebeskatning hos anpartsselskabet.
Spørgsmålet i sagen var, om der skatteretligt var adgang til dette.
2. Syn og skøn
I forbindelse med sagens førelse blev det principielt gjort gældende, at der ikke var hjemmel til lejefikseringen og subsidiært, at den fiksering, der var sket, var al for høj. For at få afdækket, hvad lejefikseringen skulle have været, blev der gennemført et syn og skøn. Ved syn og skønnet blev der spurgt ind til, hvad den pågældende leje skulle have været, hvis man udlejede til en uafhængig tredjemand. De pågældende beløb, som syns- og skønsmanden kom frem til, var lidt mindre end det, som skattemyndighederne havde vurderet, der skulle oppebæres.
3. Argumentationen i Landsskatteretten
Argumentationen i Landsskatteretten tog afsæt i, at anpartsselskabet skulle rubriceres som en andelsboligforening. Lov om andelsboligforeningers § 1 a angiver, at en andelsboligforening godt kan organisere sig som et anpartsselskab.
Det kan godt være, at alle ejerne og beboerne havde en interesse i at sætte boligafgiften til så lavt et beløb som muligt, men dette var en naturlig konsekvens af, at der var tale om en andelsboligforening. Lov om andelsboligforeninger regulerer efter § 5 nærmere regler om, hvilket beløb man kan tage for en ejerandel - her en andel af kapitalandelene i anpartsselskabet. Dette beløb kan ikke bare fastsættes vilkårligt. Der er med andre ord i lov om andelsboligforeninger tæt sammenhæng mellem det beløb, man kan få ved at sælge sin ejerandel og det beløb, der betales i boligafgift. Jo højere beløb, man skal betale for sin ejerandel, jo lavere er boligafgiften typisk og vice versa.
I sagen var der enighed med skattemyndighederne om, at transaktionen ikke var omfattet af skattebestemmelsen i ligningslovens § 2. Denne bestemmelse foreskriver, at man skal handle på markedskonforme vilkår. Reglen forudsætter imidlertid, at der foreligger kontrol mellem på den ene side kapitalejerne og på den anden side det pågældende selskab. Da de var seks kapitalejere, var der ingen, der havde kontrol. I bestemmelsen findes der også en særregel om, at kontrol kan foreligge, hvis der er en aftale om fælles bestemmende indflydelse. I sagen var der enighed med skattemyndighederne om, at en sådan aftale ikke forelå.
Med andre ord kunne ligningslovens § 2 ikke anvendes.
Spørgsmålet var herefter, om statsskattelovens § 4 b kan danne den nødvendige hjemmel til en lejefiksering.
4. Landsskatterettens kendelse
Landsskatteretten fandt ikke, at statsskattelovens § 4 b eller andre bestemmelser kunne give den fornødne hjemmel. Præmisserne i Landsskatterettens afgørelse er følgende:
”Et indregistreret anpartsselskab er skattepligtigt i henhold til selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1.
I henhold til selskabsskattelovens § 8 opgøres den skattepligtige indkomst efter skattelovgivningens almindelige regler, for så vidt de er anvendelige på de af loven omhandlede selskaber og foreninger mv.
Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig, jf. statsskattelovens § 4.
Af statsskattelovens § 4, litra b, fremgår følgende:
”Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi, således f.eks:
(…)
- b) af bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods, såvel som af vederlagsfri benyttelse af andres rørlige eller urørlige gods. Lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnes som indtægt for ham, hvad enten han har gjort brug af sin beboelsesret eller ej; værdien ansættes til det beløb som ved udleje kunne opnås i leje af vedkommende ejendom eller lejlighed, dog af den, når særlige forhold måtte gøre denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt;”
Det følger af ligningslovens § 2, stk. 1, at skattepligtige der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.
Landsskatteretten finder, at der hverken i ligningslovens § 2 eller statsskattelovens § 4, litra b, er grundlag for at beskatte selskabet og anpartshaverne af en fikseret leje svarende til forskellen mellem den betalte boligafgift og den leje, der ville være betalt efter lejelovgivningen for en lejlighed i en udlejningsejendom.
Landsskatteretten har lagt til grund, at det pågældende anpartsselskab er omfattet af lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, hvorfor lejeloven eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene ikke finder anvendelse. Der kan derfor ikke være tale om, at man skatteretligt kan kræve, at der betales en husleje bedømt efter disse regler.
Der er ikke oplyst forhold, der kan begrunde, at boligafgiften bedømt for andelsboliger og andre boligfællesskaber kan anses for at være for lav, og at der er grundlag for at korrigere den.
Den pågældende forhøjelse nedsættes herefter til 0 kr.”
Det er ikke hverdagskost, at Landsskatteretten afsiger en kendelse om, at en gennemført beskatning af personer skal tilsidesættes, fordi der ikke er den lovhjemmel, der skal til. Grundlovens § 43 foreskriver, at man ikke kan opkræve, forandre eller ophæve en beskatning uden lovhjemmel. Landsskatterettens kendelse i den pågældende sag understreger dette hjemmelskrav.
Den pågældende afgørelse vurderes også at være principiel. Der er mange ejendomme, der ejes i selskabsform, og hvor kapitalejerne samtidig har adgang til at bebo en lejlighed. De skattemæssige konsekvenser af en sådan ordning, når den pågældende konstellation favnes af lov om andelsboligforeninger, synes hermed at være afklaret. Den boligafgift, der aftales mellem på den ene side selskabet og på den anden side ejerne, kan ikke justeres skattemæssigt.
5. Fiskeret ”leje” ved fremleje af andelsbolig
Ved SKM 2021.662 LSR har Landsskatteretten haft lejlighed til at tage stilling til, hvilken fiktiv ”leje”, der skulle fastsættes i et fremlejeforhold, når der ikke var aftalt betaling.
Skatteforvaltningen havde fastsat lejen til markedslejen på lejemarkedet. Dette tilsidesatte Landsskatteretten. Landsskatteretten fandt, at den manglende lejebetaling ikke kunne fastsættes til et højere beløb end den boligafgift, der lovligt kunne opkræves i andelsboligforeningen. Med andre ord udstrækker man reglerne i lov om andelsboligforeninger og dennes ramme for boligafgiften til også at gælde for et fremlejeforhold.
6. Sammenfatning
De tre afgørelser om beskatning af andelsboligselskaber og deltagerne heri er et lidt specielt eksempel på et område, hvor den civilretlige regulering slår igennem over for skatteretten. Med andre ord guider den civilretlige regulering skattereglerne.
Kontakt DAHL
Har du brug for skatteretlig rådgivning om reglerne for fikseret leje, er du altid velkommen til at kontakte vores specialist Bent Ramskov, der har mange års erfaring på området.