Endnu en interessant afgørelse om 15 %-reglen
15 %-reglen, der ved nye ejendomsvurderinger afløses af en 20 %-regel, er til stadighed genstand for megen praksis. Senest har Skattestyrelsen udsendt udkast til to styresignaler, som endnu ikke er udgivet – de er begge stadig i proces, antagelig også politisk. Disse udkast bliver dog ikke fulgt i en ny afgørelse fra Landsskatteretten. Læs mere om sagen her.
Den 3. maj 2022 udsendte Skattestyrelsen udkast til to styresignaler, dels et styresignal om, hvornår der foreligger særlige omstændigheder, og dels et styresignal om genoptagelse som følge af Højesterets kendelse af SKM2021.267.HR.
Præcis dagen efter, den 4. maj 2022, traf Landsskatteretten afgørelse i en sag (j.nr. 21-0013529), hvor resultatet går direkte imod, hvad udkastene til styresignal angiver som Skattestyrelsens opfattelse.
I SKM2021.267.HR fastslog Højesteret, at en beregnet afkastprocent på – eller den almindelige prisudvikling på - udlejningsejendomme ikke kan anses for særlige omstændigheder. Dermed tilsidesatte Højesteret Skattestyrelsens praksis, som Skattestyrelsen ellers havde fået medhold i ved landsretterne. Højesterets begrundelse for afgørelsen er i hovedtræk, at det offentlige, og ikke skatteyderen, har risikoen for, at den almindelige prisudvikling er ”løbet fra” ejendomsvurderingerne, og en afkastbetragtning er blot en anden måde at udtrykke en prisudvikling på.
I udkastet til styresignal vedrørende genoptagelse er der lagt op til at afgrænse virkningen af Højesterets afgørelse bl.a. på følgende måde:
”Der kan efter Skattestyrelsens opfattelse foreligge særlige konkrete oplysninger om en investerings- eller erhvervsejendom, hvis ejendommen er værdiansat til dagsværdien i et regnskab. Hvis der foreligger sådanne oplysninger, kan denne værdiansættelse således udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen /- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi, og vil efter Skattestyrelsens opfattelse ikke være sammenlignelignelig med situationen i SKM2021.267.HR
I de tilfælde hvor ejendommens dagsværdi i årsregnskabet er fastsat på baggrund af en professionel vurderingsmands vurdering, vil situationen være at sammenligne med de tilfælde, hvor parterne fx har indhentet en sagkyndig vurdering fra en ejendomsmægler. I sådanne tilfælde er der tidligere praksis for, at 15 pct. reglen ikke kan anvendes, jf. SKM2021.534.SR, TFA2000.177.ØLD og TFA2013.390.VLD
Dagsværdien i et årsregnskab kan fx også være fastsat på baggrund af en afkastberegning, og denne beregning kan således også udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen /- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi
Hvis ejendommen er værdiansat under dens reelle handelsværdi, vil den beregnede afkastgrad være højere end den afkastgrad, en tilsvarende investering normalt vil give på markedet for investerings- eller erhvervsejendomme.”
En tilsvarende afgrænsning er der lagt op til i udkastet til styresignal om særlige omstændigheder.
I afgørelsen fra Landsskatteretten var situationen følgende:
”Ved gavebrev underskrevet 20. marts 2020 overdrog klagerens far kommanditanparter i K/S A og K/S B til klageren og hendes søster. Overdragelsen skete med virkning fra 1. januar 2020. Man overdrog henholdsvis 19,23 % og 45,23 % af K/S’erne.
K/S’erne var ejer af faste ejendomme, og den bogførte egenkapital var omregnet til vurderingen af ejendommene med fradrag af 15%. Skattestyrelsen traf afgørelse om, at der forelå særlige omstændigheder, og ansatte værdien af de overdragne anparter til ca. 36, 7 mio. kr. pr. gavemodtager. Klagerens opfattelse var, at anparterne skulle værdiansættes til ca. 3.7 mio. kr. pr. gavemodtager, nemlig værdien fastsat efter 15%-reglen.
Skattemyndighedernes afgørelse blev indbragt for Landsskatteretten, som ændrede skattemyndighedernes afgørelse. Landsskatteretten anførte, at kommanditanparterne i selskaberne var værdiansat ud fra ejendommenes offentlige ejendomsværdi fratrukket 15 % svarende til henholdsvis 20,3 mio. kr. og 83,7 mio. kr. I årsrapporterne for 2019 for selskaberne var ejendommene i K/S’erne værdiansat til henholdsvis 29,7 mio. kr. og 140 mio. kr.
Landsskatteretten fandt, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse på +/- 15% af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige konkrete omstændigheder. Det forhold, at ejendommene var indregnet til dagsværdi i årsrapporterne, var efter Landsskatterettens opfattelse ikke en sådan særlig omstændighed, der kunne begrunde en fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af +/- 15 %-reglen. Der blev herved henset til, at de anførte oplysninger ikke i tilstrækkelig grad fandtes at godtgøre en højere handelsværdi end det af parterne aftalte. Landsskatteretten nedsatte derfor værdierne til det aftalte, som påstået af klageren.”
Man kan se, at Landsskatteretten ganske lakonisk afviser, at indregning af en ejendom i en årsrapport til dagsværdi udgør en særlig omstændighed, og at Landsskatteretten dermed helt afviser de synspunkter, som Skattestyrelsen har indarbejdet i udkastene til styresignaler. Det er nok tilfældigt, men alligevel tankevækkende, at afgørelsen er truffet dagen efter, at udkastene til styresignaler var sendt i høring.
Styresignalerne er endnu ikke udgivet, og tidshorisonten kendes ikke. Indholdet i styresignalerne er altså ikke endeligt fastsat, hverken med det, der er omtalt her, eller med hensyn til det øvrige indhold.
Det vides heller ikke, om Landsskatterettens afgørelsen af 3. maj 2022 vil blive indbragt for domstolene.
Kontakt DAHL
Sidder du tilbage med spørgsmål til Landsskatterettens afgørelse, udkastene til de to styresignaler, eller har du brug for rådgivning af enhver juridisk karakter, er du altid velkommen til at række ud til os.