Efter indførslen af erhvervslejeloven i år 2000 har man i sager om regulering af huslejen efter § 13 mulighed for at benytte sig af en lang række beviser ifm. fastlæggelsen af markedslejen. Tidligere var sammenligningslejemål den eneste accepterede bevisform, men med lovændringen kan retten nu tillade andre bevisformer. Syns- og skønserklæringer har hurtigt vist sig at være et af de væsentligste bevismidler, når markedslejen skal fastlægges.

En historisk kritisk tilgang til syns- og skønserklæringer som bevis

Selvom syn og skøn tillades i langt de fleste tilfælde, har bevisværdien af syns- og skønserklæringer været genstand for diskussion i den juridiske litteratur. Dette skyldes, at retten særligt i nyere retspraksis har tillagt syns- og skønserklæringer ringe bevisværdi eller afvist dem som bevismiddel. Spørgsmålet er derfor, hvor høj en bevisværdi syn og skøn har ifm. huslejefastsættelsen i erhvervslejeforhold, og under hvilke omstændigheder syn og skøn vil blive tillagt betydning og omvendt.

I en række af de senere års afgørelser på området for markedslejefastsættelse har retterne haft en kritisk tilgang til syns- og skønserklæringer som bevis. På trods af, at syn og skøn som udgangspunkt kan have lige så stor vægt som andre beviser, har retten været tilbøjelig til ikke at lade syns- og skønserklæringer stå alene som bevismiddel. Ofte er begrundelsen, at skønserklæringen er utilstrækkeligt begrundet eller på anden vis er fejlbehæftet eller ufuldstændig. Man kunne fristes til at sige, at er der udarbejdet en velbegrundet skønserklæring af kompetente skønsmænd, bliver en tvist næppe indbragt for domstolene, idet sagerne oftest vil blive forligt inden da. Det udsagn er naturligvis behæftet med en del usikkerhed, men det er bemærkelsesværdigt, at det er langt de færreste syn og skøn, der alene kan begrunde domsresultatet.

Når syn- og skønserklæringer alene udgør bevismaterialet

Der findes dog afgørelser, hvor syn- og skønserklæringer rent faktisk har stået alene. I afgørelserne fandt retterne ikke grund til at kritisere skønserklæringerne. Der var hverken fejl i selve grundlaget eller i udøvelsen af skønnet. Derudover er skønsmanden typisk også bekendt med lejeniveauet i området og med den specifikke type lejemål, som sagen drejer sig om, f.eks. restauranter, lager- eller kontorlokaler.

Et eksempel på en sådan sag er en dom fra 2008, der vedrørte lejefastsættelsen for en restaurant beliggende i et havneområde. Ifølge skønserklæringen var der ikke lejemål, der var direkte sammenlignelige, men kun et enkelt sammenligningslejemål, der til en vis grad kunne indgå i sammenligningen. Landsretten fandt, at der ikke var kritisable forhold i skønserklæringen. Derudover var skønsmanden bekendt med udlejning i området og havde beskæftiget sig hermed i en længere årrække. Skønserklæringen blev herefter lagt til grund som eneste bevis i lejefastsættelsen. Afgørelsen er netop et eksempel på en velbegrundet skønserklæring, der er udarbejdet af en skønsmand med indgående kendskab til det pågældende lokalområde og lejemarkedet heri.

Særlige omstændigheder kan også medføre, at syn og skøn tillægges afgørende betydning i fastlæggelsen af huslejen. Eksempelvis kan et skøn blive tillagt afgørende betydning, fordi der ikke findes sammenligningslejemål. Det er dog stadig vigtigt, at skønserklæringen er udarbejdet af en kompetent og erfaren skønsmand, og at skønnet i øvrigt heller ikke er præget af fejl.

Generelt er det dog et fåtal af afgørelser, hvor syn- og skønserklæringer bruges som eneste bevis. Afgørelserne skal ses i lyset af den store mængde retspraksis, der indtager en mere kritisk tilgang til skønserklæringerne.

Sammenligningslejemål eller syn og skøn?

Retterne har i langt størstedelen af retspraksis, særligt i nyere praksis, tillagt syn- og skønserklæringerne ringe eller ingen betydning. Det sker på baggrund af en række forskellige forhold. Visse afgørelser lægger vægt på, at synsmanden har været ude af stand til at begrunde sit resultat tilstrækkeligt. Det fremgår altså ikke af skønserklæringen eller skønsmandens forklaring, hvordan han konkret er nået frem til en given markedsleje. Typisk er vurderingen heller ikke underbygget ved henvisning til konkrete sammenligningslejemål.

I de resterende sager, hvor skønsmanden rent faktisk har kunnet forklare begrundelsen for sit resultat, har retterne ofte konkluderet, at synet er foretaget på forkert grundlag. I disse situationer er skønnet typisk baseret på sammenligningslejemål, der viser sig ikke at være sammenlignelige med det omtvistede lejemål alligevel. Skønsmanden har enten ikke haft den fornødne viden til at kunne vurdere, hvilke lejemål, der er sammenlignelige, eller også har skønsmanden rent ud sagt lavet et fejlskøn.

Om man kan sige, at sammenligningslejemål altid vil være et bedre bevis end syn- og skønserklæringer er dog tvivlsomt. Først og fremmest fordi retten frit kan vælge, hvad den vil lægge vægt på som bevis, men også fordi syn- og skønserklæringer, trods kritikken, efter omstændighederne kan fungere som det eneste bevismiddel som forklaret ovenfor. Dermed sagt er brugen af syns- og skønserklæringer ikke uden betænkeligheder, idet problemet dog i højere grad skal findes hos de enkelte skønsmænd end bevisformen som helhed. Oftest er det skønsmænd, der baserer deres skøn på ikke-sammenlignelige lejemål og ikke har den nødvendige erfaring eller viden til at kunne fastsætte markedslejen korrekt. I værste fald udmeldes en skønsmand, der slet ikke er i stand til at begrunde sit resultat.

Risici forbundet med brug af syn og skøn

Det gennemgående tema for afgørelserne er, at skønserklæringerne på en eller anden måde er fejlbehæftede, hvilket som oftest skyldes skønsmændenes egne fejl. Dette faktum giver til en vis grad troværdighed til udsagnet om, at veldokumenterede skønserklæringer udarbejdet af kompetente skønsmænd slet ikke kommer for retten, men i stedet forliges. Samtidig kan man også sige, at parten, der begærer syn og skøn, står med en ikke ubetydelig risiko for at få en skønserklæring, som skønsmanden ikke kan eller vil begrunde – noget som skønsmanden i øvrigt ikke kan forpligtes til at gøre. Ender en part således med en ubegrundet skønserklæring, har denne ikke løftet sin bevisbyrde og står dermed med en rigtig dårlig sag. Dette til trods for, at bevisbyrden potentielt kunne have været løftet via anden vej.

Samtidigt skal man også have for øje, at begæring om syn og skøn ikke er gratis. Det vil typisk være forbundet med betydelige omkostninger at foretage syn og skøn. Der er dermed en betydelig risiko for, at man kommer til at betale en stor sum penge for et bevismiddel, som potentielt er ubrugeligt ved retten. Det skal dog bemærkes, at syns- og skønsmanden på forhånd skal oplyse de anslåede omkostninger til at udarbejde syns- og skønserklæringen.

Syn og skøn kan altså være brugbart i visse situationer, men vil i langt de fleste tilfælde næppe kunne stå alene, så længe andre bevismidler, primært sammenligningsmål, foreligger. Herudover foreligger der talrige risici forbundet med at føre bevis via syn og skøn, både bevis- og omkostningsmæssigt. Alt i alt bør man altså tænke sig om en ekstra gang, før man i en tvist om leje i erhvervslejemål begærer syn og skøn.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål eller brug for rådgivning relateret til erhvervslejeforhold, eksempelvis relateret til lejefastsættelse, er du velkommen til at kontakte en af vores specialister.