Sagen omhandlede en erhvervslejer, der siden 1983 havde drevet autoværksted på samme erhvervslejemål og havde anvendt udenomsarealerne i området til parkering for autoværkstedets ansatte, kundebiler og virksomhedens kunder.

I 2013 blev arealområderne reguleret som tretimers-parkering, men autoværkstedet fik udleveret 18 stk. permanente parkeringstilladelser, samt dagskort til autoværkstedets medarbejdere og kundebiler.

I 2016 overtog en ny udlejer erhvervslejemålet og indgik herefter ny lejeaftale med autoværkstedet. Af lejeaftalen fremgik, at parkering på arealerne kun måtte ske efter udlejers anvisninger.

Udlejer varslede i 2020 betaling ved brug af arealerne, som autoværkstedet anvendte som led i dets erhvervsvirksomhed. Desuden blev parkeringstilladelser og dagskort, som tidligere blev udleveret til autoværkstedet i 2013, inddraget, men lejer modtog dog 3 parkeringstilladelser til området. Autoværkstedet modsatte sig dette ved mail af 11. december 2020 og gjorde gældende at have krav på vederlagsfri benyttelse af parkeringspladserne omkring lejemålet.

Rettens afgørelse

Retten indleder i sin begrundelse med at gengive præmissen i U 2014.3499 H, hvor Højesteret bemærkede, at en lejers brugsret som udgangspunkt kun omfatter de lokaler og de fællesfaciliteter, som fremgår af lejekontrakten med udlejer, og at det må kræve særlige holdepunkter, hvis lejer herudover skal anses for aftaleretligt at have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejeforholdet.

Lejekontrakten i nærværende sag angik alene brugsretten til bygningen, og det fremgik ikke af omstændighederne, at autoværkstedet havde en eksklusiv brugsret til parkeringsarealerne, hvorfor der krævedes særlige holdepunkter for at opretholde den vederlagsfrie ret til parkering.

Retten lagde bl.a. til grund, at der mellem parterne var enighed om, at der ikke var indgået mundtlige aftaler mellem udlejer og lejer om vederlagsfri parkering, og fandt at lejer ikke havde nogen ret til vederlagsfri parkering på fællesarealet. Det var derfor berettiget, at udlejer havde indgået betalingsparkering.

Bemærkninger fra DAHL

Udlejer var repræsenteret af DAHL.

Dommen er interessant, da det er vanskeligt at drive et autoværksted uden mulighed for parkering for ansatte og kunder. Indførelsen af betalingsparkering i 2020 medførte i sagens natur øgede driftsomkostninger, som lejer ikke havde haft siden 1980’erne.

Byretten henholder sig til aftalens ordlyd; der var herefter ikke mulighed for at udstrække brugsretten til også at gælde andre områder, uanset at autoværkstedet havde benyttet disse i mange år. Retten fandt – i overensstemmelse med præmisserne i U 2014.3499 H - brugsretten til vederlagsfri parkering kun gjaldt indtil videre. Dette indebar, at udlejer kunne ændre vilkårene fremadrettet til enhver tid. En udlejer, der i første omgang tillader lejer en brugsret til parkeringsareal, giver ikke herved lejer et retskrav til vederlagsfri parkering, som ikke senere kan fratages lejer.

Sagen er et eksempel på, hvor vigtigt det er, at få rettigheder skrevet ind i kontrakten.