Ny afklaring om retskrav på +/- 15 % ved gavetransaktion
Når en fast ejendom skal overdrages fra en person til en anden, kan man bruge +/- 15 % af den senest offentliggjorte vurdering som en standard for den værdi, der kan lægges til grund skattemæssigt. Medmindre der foreligger særlige omstændigheder – og hvad betyder det?
I ældre administrativ praksis har der været afgørelser, der meget bastant har konkluderet, at man navnlig i gavesituationer næsten altid kunne bruge +/- 15 %-reglen. Der var ikke en undtagelse om, at denne standard kunne fraviges, hvis der forelå særlige omstændigheder.
I dag kan margin på de 15 % udvides til 20 %, når der foreligger en ny vurdering for en ejendom efter det nye ejendomsvurderingssystem. Der er endnu ikke sendt særlig mange ejendomsvurderinger ud efter den nye ejendomsvurderingslov – kun 152.000 – hvorfor det stadigvæk er +/- 15 %, der er den dominerende standard.
En sag om 5 mio. kr.
På dødsboområdet tog Højesteret allerede i 2016 stilling til om man altid kunne anvende 15%-reglen og fandt her, at reglen skulle fortolkes sådan, at der var en undtagelse for særlige omstændigheder. Højesteret er i en dom af 18. oktober 2022 kommet til samme resultat for så vidt angår gavesituationerne. I den pågældende sag havde en mor overdraget en ejendom til sine fem døtre til vurderingen – 15 %, eller til en værdi på 1.615.000 kr. 11 dage efter overdragelsen overdrog de fem døtre ejendommen til kommunen på ekspropriationslignende vilkår for 5 mio. kr. Spørgsmålet var, om man kunne anvende den første værdi på 1.615.000 som handelsværdi mellem parterne. Landsskatteretten havde givet skatteyderne medhold i, at man kunne bruge denne standard. Det var Vestre Landsret og Højesteret dog ikke enige i.
For Højesteret forelå et argument om, at man på gaveområdet altid kunne bruge +/- 15 % af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som standard, og at skattemyndigheder var forpligtet til at lægge denne til grund. Højesteret fandt, at skatteyderen ikke havde dokumenteret, at der forelå en fast administrativ praksis som netop anført. Højesteret fandt derfor, at man som udgangspunkt kan bruge +/- 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Med højesteretsdommen af 18. oktober 2022 er det nu endegyldigt fastslået, at gavesituationer og arvesituationer kan behandles ens i relation til +/- 15 %-reglen og senere, når de nye ejendomsvurderinger kommer +/- 20 %-reglen.
Men hvad med de særlige omstændigheder?
Der vil altid være en undtagelse fra +/- 15 %-reglen, nemlig når der foreligger særlige omstændigheder.
I den konkrete dom fra 18. oktober 2022 fra Højesteret fandt man, at der forelå særlige omstændigheder. Det forhold, at de fem døtre var bekendt med, at kommunen ønskede at købe ejendommen for 5 mio. kr., at man havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen, og at man de facto også solgte ejendommen til kommunen for 5 mio. kr., medførte, at man ikke kunne anvende vurderingen +/- 15 % som en standard.
Som et subsidiært anbringende havde skatteyderen gjort gældende, at man i så tilfælde ønskede at overdrage den pågældende ejendom med skatteretlig succession. Ved succession betød det, at overdrager – moren – ikke ville blive beskattet ved overdragelsen, og de 5 døtre indtrådte i den skattemæssige position. Baggrunden for dette synspunkt var naturligvis, at de fem døtre kunne sælge ejendommen på ekspropriationslignende vilkår, hvilket betyder, at man kan modtage de 5 mio. kr. skattefrit.
Såvel Vestre Landsret som Højesteret fandt på dette punkt, at der ikke kunne ske succession, da det alene var et mellemsalg fra mor til de fem døtre. Der forelå derfor ikke drift af en erhvervsvirksomhed, der berettigede til succession.
Konsekvensen blev derfor, at moderen blev beskattet af den ejendomsavance, der kunne opgøres ved en salgssum på 5 mio. kr. og måtte betale en kapitalindkomstbeskatning på ca. 42 % af denne avance. Havde moren i stedet solgt ejendommen direkte til kommunen, kunne hun have oppebåret de 5 mio. kr. skattefrit. I så fald skulle man alene have betalt en boafgift på 15 % ved at kanalisere den løbende over til de 5 døtre. Ved den valgte løsning, som skattemyndighederne anfægtede og fik medhold i, blev der tale om et relativt dyrt generationsskifte – rent faktisk det dyreste, da moderen blev beskattet af en ejendomsavance, og børnene af en gaveafgift.
Kontakt DAHL
Har du spørgsmål til beskatning af gavetransaktioner, er du velkommen til at kontakte vores specialister, der har mange års erfaring med at yde højt specialiseret rådgivning på området.