Vigtige overvejelser når vurderingsstyrelsen omklassificerer dit landbrug til ejerbolig eller omvendt!
Ejere af mindre landbrug skal være opmærksom på de skattemæssige konsekvenser, når vurderingsstyrelsen overvejer at omklassificere deres ejendom efter Ejendomsvurderingslovens §83a.
Vurderingsstyrelsen er her i 2. kvartal på vej med en skrivelse til ejerne af mindre landbrugsejendomme og hobbyejendomme.
Skrivelsen omhandler, at kategoriseringen af deres ejendom muligvis skal ændres. Dette følger af en bestemmelse der i marts måned 2023 blev indsat i ejendomsvurderingslovens (EVL) § 83 a. En bestemmelse, hvor Vurderingsstyrelsen kan træffe en selvstændig beslutning om omklassificering af visse ejendomstyper. .
Omklassifikationen kan gå fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til henholdsvis ejerbolig eller erhverv. Det kan også være den modsatte vej. Fra ejerbolig til skov- eller landbrug. Skal man komme med indsigelser mod overgangen, eller skal man bruge overgangsreglen i EVL § 83? Svaret beror på, hvilken overgangssituation, der er tale om.
I det følgende beskriver vi tre forskellige overgangsscenarier. Alle scenarier skal ses i sammenhæng med to andre temaer, som vi har omtalt i følgende artikler med relation til den ændrede Ejendomsvurderingslov.
Artikel 1: Ændring af kategorisering af ejendomme efter Ejendomsvurderingslovens §83 a
Artikel 2: EVL: Ny overgangsregel sikrer mere simpel kategorisering
Scenarie 1: Overgang fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage og skovbrug til ejerbolig
Er der tale om denne overgang, forventes det at være den samme ejendomsværdi, der fastsættes for beboelsesejendommen. Den ejendomsværdiskat, der bliver opkrævet, er derfor den samme og har ikke betydning for overgangen.
Grundværdien bliver imidlertid fastsat efter andre principper, når der er tale om en ejerbolig. Værdiansættelsen vil være væsentlig højere. Grundskyldspromillen vil også være højere fra maksimalt 7,2 promille på landbrugsjord og op til 34 promille for andre arealer. Det medfører en højere ejendomsskat. Overgangen betyder også, at boligen muligvis kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, da der nu fremover er tale om et parcelhus.
Endelig kan begge ejendomskategorier opnå skatterabat for så vidt angår ejerboligdelen. Dette punkt er derfor neutralt. Ved denne overgang skal man derfor have særligt fokus på, om man får en noget højere ejendomsskat fremover.
Scenarie 2: Overgang fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage og skovbrug til erhverv
Netop denne overgang finder sted, hvis man vurderer, at landbrugene er underordnet - men at ejendommen stadig bruges erhvervsmæssigt.
Igen er ejendomsværdiskatten neutral, da der for begge stuehuse bliver fastsat en ejendomsværdi på samme niveau. Grundværdien bliver højere, når der er tale om en erhvervsejendom frem for landbrug og skovbrug. Endvidere beregnes grundskyldspromillen på et andet niveau stigende fra 7,2 promille som maksimal sats til 34 promille som maksimalsats.
Man må derfor forvente en noget højere ejendomsskat for erhvervsejendomme. Muligheden for at sælge en del af ejendommen skattefrit er neutral langt hen ad vejen. Især fordi der er tale om en blandet ejendom, hvor man kan sælge stuehusdelen skattefrit. Den del, der vedrører arealet, er fremover omfattet af en stigningsbegrænsningsregel i kraft af den højere grundskyld. Var ejendommen forblevet som landbrug m.v., har man ikke nogen forventning om stigning i grundskylden.
Dét vil nok ske på erhverv. Denne overgang giver næsten kun en dårligere position for ejeren. Man skal derfor særligt have opmærksomheden rettet mod overgang til erhverv.
Scenarie 3: Overgang fra ejerbolig til skov- eller landbrug
Denne overgang er på ny neutral for så vidt angår ejendomsværdiskatten, da der fastsættes en ensartet stuehusværdi. Grundskylden vil givetvis falde. Ved ejerboliger fastsættes grundværdien til en højere sats end ved skov og landbrug. Grundskyldspromillen vil også være højere ved ejerboliger end ved skov- og landbrug. Ejendomsskatten vil derfor givetvis falde.
Muligheden for at sælge ejendommen fuldstændig skattefrit forsvinder givetvis ved denne overgang. Dette er en ulempe ved overgangen. Fælles for begge situationer er, at stuehusværdien er undergivet skatterabatordning i den kommende ejendomsbeskatningslov. Den del, der bliver landbrugsjord fremover, er undergivet en stigningsbegrænsningsordning. Det forventes dog ikke, at grundskylden for den del stiger. Denne overgang er derfor langt hen ad vejen positiv for ejendomsejeren.
Når man skal vurdere, om man skal komme med indsigelser eller klage over den ændrede kategorisering, eller man skal bruge overgangsreglen i EVL § 83, hvor man kan fastholde den oprindelige kategorisering skattemæssigt, er de omtalte parametre relevante at inddrage. Man er nødt til at lave en meget konkret vurdering for at sikre den nødvendige forudsigelighed.
Den største ulempe er, at man ikke kender ejendomsværdierne eller grundværdierne endnu. Hele vurderingsprocessen lader vente på sig. Der er derfor en række usikre variabler i den ligning, man skal beregnes på. Man er dog nødt til at træffe en beslutning. Og beslutningen står du bedre for at træffe, hvis du kender konsekvenserne.
Kontakt
Har du spørgsmål til ændringerne i Ejendomsvurderingsloven eller noget andet inden for Skatteret og Private Client området, er du meget velkommen til at kontakte Bent Ramskov eller en af vores andre specialister.