Udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger starter en form for masseforvaltning fra ”systemets” side, hvor alle landets boligejere igen modtager nye ejendomsvurderinger.

I forhold til tidligere ejendomsvurderinger er deklarationsproceduren en nyhed. Nyheden består i, at ejendomsejeren bliver hørt, inden Vurderingsstyrelsen træffer beslutning om, hvilken ejendomsværdi og grundværdi den pågældende ejendom skal have. Deklarationsproceduren er udtryk for en specialhøringsprocedure. Man har således valgt en speciel form for høring og ikke den almindelige høringsprocedure, der ellers følger af forvaltningslovens § 19.

Deklarationsprocedurens indledende trin

Når ens ejendom står foran en ejendomsvurdering, igangsættes deklarationsproceduren. Den formelle ramme og opstart herved sker ved, at Vurderingsstyrelsen udsender en mail til ens e-boks/mit.dk. I mailen er der et link til at få indsigt i de bagvedliggende oplysninger for ens ejendom.

Høringsfristen er 28 dage. De 28 dage er en absolut frist, der ikke kan suspenderes, så ønsker man at kommentere på Vurderingsstyrelsens oplysninger om ens ejendom, skal det altså ske inden. Oplysninger givet efter fristen vil ikke blive lagt til grund for den pågældende vurdering. Man må da vente med at komme med sine bemærkninger til næste gang, der skal ske en vurdering af ens ejendom. Alternativt kan man naturligvis klage over den vurdering, man vil få efter deklarationsprocedurens forløb.

Oplysninger om ejendommen

Indeholdt i deklarationsproceduren er en række positive oplysninger om ens ejendom. En stor del af disse oplysninger er genereret på baggrund af de ting, der er registreret i BBR-registreret. Herudover er der en henvisning til en række sammenlignelige ejendomme og deres værdi ved handler, som også vil blive tillagt betydning ved ejendomsvurderingen. Deklarationsproceduren indeholder altså alene positive oplysninger.

Deklarationsproceduren indeholder ikke en angivelse af, hvad man ikke har taget med. Har man f.eks. haft forskellige specielle forhold ved ens ejendom tidligere, så som støj, en blød grund eller andre forhold, som har berettiget til et nedslag efter det gamle vurderingssystem, overføres disse ikke automatisk til den nye vurdering. Det er f.eks. ikke angivet i deklarationsproceduren, at dette ikke sker. Der er altså ikke en negativ liste over forhold, der ikke er med.

Hvis man ønsker at supplere deklarationsproceduren med oplysninger, kan det være alle former for oplysninger. Hovedsigtet med høringen er nemlig at få det korrekte grundlag for den ejendomsvurdering, der skal gennemføres. De oplysninger, man derfor skal afgive, er naturligvis faktiske oplysninger, som man mener har relevans eller måske endda er forkerte. Endvidere kan man angive juridiske oplysninger, f.eks. betydningen af en servitut eller anden begrænsning på ens ejendom, som man ikke synes tillægges vægt. Endelig kan man kommentere på de ejendomshandler, som det nye ejendomsvurderingssystem er forpligtet til at lade indgå i værdiansættelsen. Det er jo ikke sikkert, at de handler, der refereres til, er sammenlignelige med ens ejendom.

Procedurens væsentlighedskriterium

Det er ikke stort som småt, man skal påtale. Der er et væsentlighedskriterium indbygget i deklarationsproceduren. Det, man skal og kan påtale, skal have en værdimæssig effekt på mindst 5 %. Hvis den værdimæssige effekt er mindre, er Vurderingsstyrelsen berettiget til at undlade at lade forholdene indgå ved den vurdering, der skal gennemføres. Det er altså f.eks. ikke tilstrækkeligt at påberåbe sig, at man på ens ejendom alene har plastiktagrender, mens man ved den ved handel nr. 4, der indgår i sammenligningsgrundlaget, har en ejendom med kobbertagrender.

5 % er en del og skal jo selvfølgelig sættes i forhold til, hvad det er for en værdi, ens ejendom har.  5 % af en ejendom til i alt 5 mio. kr. er 250.000 kr., som minimum skal have værdimæssig konsekvens for, at der tages højde for det i deklarationsproceduren og den efterfølgende vurdering.

Der er ingen tvivl om, at deklarationsproceduren er et vigtigt element i den nye vurderingsproces. Man skal derfor være særdeles opmærksom på, hvornår ”den kører”, og hvad det er for nogle forhold, Vurderingsstyrelsen har omkring ens ejendom.

Kontakt DAHL 

Har du brug for assistance til deklarationsproceduren, står vores specialister altid til rådighed.

Fik du også læst..?

• Q&A om ejendomsvurderinger og deklarationsproceduren
• Q&A om den forlængede virkning af 2020-vurderingerne
• Hvilke økonomiske effekter har 2020-vurderingen?
• Hvad skal jeg gøre, når der sker en omklassifikation efter ejendomsvurderingslovens § 83 a?