1. Hvilken betydning har sammenlignelige ejendomme?

Sammenlignelige ejendomme indgår som et aktivt element i vurderingsprocessen. Er vurderingsterminen f.eks. 1. januar 2020, går man 6 år bagud i tid og inddrager de handler, der er foregået geografisk tættest på ens ejendom. Jo ældre handlen er, jo mindre vægter den. Der beregnes herefter en vægtet kvadratmeterpris på baggrund af handlerne. Denne vægtede kvadratmeterpris er med til at fastsætte ejendomsvurderingen for din ejendom.

2. Hvilken betydning har BBR?

De fremtidige ejendomsvurderinger bliver generet ud fra en algoritme, der fanger de ting, der er registreret for de forskellige ejendomme. BBR-registreret er i den forbindelse et centralt register. Det følger direkte af ejendomsvurderingsloven, at Vurderingsstyrelsen er berettiget til at lægge de registrerede forhold, herunder i BBR-registret, til grund for den vurdering, der gennemføres.

3. Hvad er korrektionsfaktoren?

Korrektionsfaktoren er en faktor, der bruges, hvis den algoritme, der ligger bag ejendomsvurderingerne, viser, at ens ejendom afviger fra de ejendomme, man er sammenlignet med. Hvis den kvadratmeterpris, der er beregnet på baggrund af algoritmen er for ejendomme af en vis alder, vil man ved en nyopført ejendom foretage en korrektion af kvadratmeterprisen ved en korrektionsfaktor. Det er ikke offentliggjort, hvad korrektionsfaktoren er.

4. Hvad er vurderingsnormen?

Vurderingsnormen for ejerboliger er den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika handelsværdien. Det tilstræbes således, at man nogenlunde rammer handelsværdien.  

5. Hvad er modelberegningen?

Modelberegningen er den måde, ejerboliger værdiansættes efter. Der tages afsæt i den vægtede kvardratmeterpris for handler 6 år tilbage i tid i det geografiske nærområde. Disse informationer udgør grundsten i fastsættelse af ejendomsværdien for en ejerbolig.

6. Hvilken betydning har ejendomskategorien?

Vurderingssystemet er bygget op om fire ejendomskategorier. Politisk har man aftalt, at der indføres en femte – men nok først fra 2025. Kategorierne er pt. ejerbolig, landbrug, skovbrug og øvrige ejendomme. Når først en ejendom er kategoriseret, fastsætter denne kategorisering, hvilken norm man skal bruge for ansættelse af en ejendomsværdi og grundværdi. Kategoriseringen er derfor meget væsentlig for, hvilken værdi navnlig grundværdien fastsættes til.

7. Hvad er ejendomskategorien?

Ejendomskategorien er en firedels-størrelse efter ejendomsvurderingslovens § 3 opdelt i ejerbolig, landbrug, skovbrug og andre ejendomme. Denne sidste kategori er de ejendomme, der ikke kan være i en af de første tre kategorier. 

8. Kan jeg selv finde sammenlignelige ejendomme?

Der er ikke noget til hinder for, at man i forbindelse med deklarationsprocessen selv oplyser sammenlignelige ejendommes handelspris til Vurderingsstyrelsen. I det omfang, der ikke er taget højde for det i deklarationsprocessen, er vurderingsstyrelsen naturligvis forpligtet til at inddrage oplysningerne.

9. Hvordan vurderes ejerlejligheder?

Ejerlejligheder vurderes som ejerboliger til handelsværdien på baggrund af realiserede kvadratmeterpriser. Når den samlede ejendomsværdi for en ejerlejlighed er fundet, estimerer man, hvad det vil koste at bygge et enfamilieshus med det samme antal kvadratmeter. Kostprisen for enfamilieshuset fratrækkes ejendomsværdien, og man opnår herefter grundværdien. Hvis ejendomsværdien f.eks. er 20 mio. kr. for ejerlejligheden, og antallet af kvadratmeter ville koste 5 mio. kr. at opføre som et enfamilieshus, udgør grundværdien 15 mio. kr.

10. Hvordan vurderes kolonihaver?

Kolonihavehuse opføres typisk på lejet grund. Er dette tilfældet bliver de ikke vurderet jf. Ejendomsvurderingslovens §9, stk. 1, nr. 6.

11. Hvordan vurderes bygninger på lejet grund?

En bygning på lejet grund er en ejendom som alle andre ejendomme og vurderes også til en handelsværdi. Sammenligningsgrundlaget er dog udfordrende for en sådan bygning, da der ikke er nogen grundværdi, men alene en ejendomsværdi uden grundværdi.

12. Hvordan vurderes produktionsjord?

Ved produktionsjord forstås arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, hvis sådanne arealer anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovspligt. Produktionsjord vurderes med afsæt i de nuværende vurderinger og fremskrives med en fremskrivningsfaktor. På dette område sker der ikke ændringer i forhold til den tidligere Vurderingslov.

13. Hvilken betydning har fredning for ejendomsvurderingen?

Hvis en ejendom er fredet, medfører en fredning en række begrænsninger i ejendommens anvendelse. En deklaration om fredning på en given ejendom er en offentligretlig servitut der derfor medfører en lavere ejendomsværdi.

14. Hvilken betydning har hjemfaldsforpligtelse for ejendomsvurderingen?

En hjemfaldsforpligtelse omfatter bygninger på lejet grund. Der tages ikke hensyn til en sådan hjemfaldsforpligtigelse ved vurderingen. Der er alene en overgangsregel i Ejendomsvurderingslovens § 86 herom

15. Hvorledes vurderes grundværdien for en erhvervsejendom?

Grundværdien for en erhvervsejendom fastsættes ud fra den økonomisk mest optimale værdi af grunden. Man bortser fra, hvad der de facto er på den pågældende grund og ser på, hvilke muligheder plangrundlaget giver for det pågældende areal. Den optimale mulighed fastsætter herefter, hvilken pris den pågældende grund rent faktisk har. Konkret tages der afsæt i kvadratmeter prisen for en parcelhusgrund. Denne kvadratmeter pris gradueres herefter nedad, alt afhængig af hvad den økonomisk bedste mulighed er for den pågældende grund.

16. Hvorledes fastsættes ejendomsværdien for en erhvervsejendom?

Der fastsættes ikke nogen ejendomsværdi for erhvervsejendomme. Erhvervsejendomme beskattes alene med en grundskyld eller en dækningsafgift. Begge dele beregnes af grundværdien. Der fastsættes derfor alene en grundværdi for erhvervsejendomme fremover. Har man brug for en samlet ejendomsværdi, kan man efter ejendomsvurderingslovens § 11 fremsætte begæring om, at der fastsættes en samlet ejendomsværdi.

17. Hvilken betydning har udlejning for ejendomsvurderingen?

At ejendommen er udlejet, herunder en ejerlejlighed, har ingen betydning for ejendomsvurderingen fremover. Under den tidligere gældende vurderingslov blev den pågældende ejendomsværdi halveret, hvis ejendommen var udlejet, og der var tale om en ejerlejlighed. Denne praksis har man forladt med ejendomsvurderingsloven.

18. Hvilken betydning har forurening for ejendomsvurderingen?

Hvis en given ejendom er forurenet, har det naturligvis betydning for både grundværdi og ejendomsværdi. Hvilken effekt det konkret har, beror på en konkret vurdering. De algoritmer, der anvendes i ejendomsvurderingsprocessen, kan ikke selv fange konsekvenserne af en given forurening.

19. Hvornår vurderes grunde efter udstykning?

Når en grund er udstykket til et selvstændigt matrikelnummer, og dette er registreret i Kort- og Matrikelstyrelsen, sker der en vurdering af den pågældende grund fra den førstkommende vurderingstermin. Hvilken vurderingstermin, der anvendes, beror på, hvilken grundtype der er tale om. Er det til beboelse er vurderingsterminen 1. januar i lige år, mens det for andre ejendomme er 1. januar i ulige år.

Kontakt DAHL

Sidder du inde med flere spørgsmål, står vores specialister altid klar til at hjælpe.

Fik du læst...?

• Q&A om ejendomsvurderinger
• Q&A om ejendomsvurderingsloven
• Q&A om den forlængede virkning af 2020-vurderingerne
• Hvad er Deklarationsproceduren?
• Hvilke økonomiske effekter har 2020-vurderingen?
• Hvad skal jeg gøre, når der sker en omklassifikation efter ejendomsvurderingslovens § 83 a?
• Q&A om ejendomsbeskatning
• Q&A om ejendomsvurderinger og deklarationsproceduren