De foreløbige ejendomsvurderinger: Hvad betyder de, og hvordan kan de ændres?
Den 12. september 2023 offentliggjorde Vurderingsstyrelsen foreløbige ejendomsvurderinger for 1,7 mio. boligejere. Dette har sidenhen fyldt en masse i dagspressen. Udsendelsen af de foreløbige vurderinger er dog helt i tråd med det lovforslag, der blev fremsat den 26. april 2023 og vedtaget i Folketinget den 30. maj 2023.
I denne artikel vil vi sætte fokus på, hvorfor de nye foreløbige ejendomsvurderinger udsendes, hvad de anvendes til, hvordan de adskiller sig fra de endelige vurderinger, og hvilke muligheder en boligejer har for at få ændret sin foreløbige vurdering.
Hvorfor udsendes foreløbige vurderinger?
Formålet med de foreløbige vurderinger er, at de skal anvendes til beregning af beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift i 2024 og 2025. De udstedes derfor som en erkendelse af, at Vurderingsstyrelsen ikke når at udsende endelige vurderinger inden 2024 og 2025.
Egentlig skal det offentlige ejendomsvurderingssystem fungere således, at Vurderingsstyrelsen i lige årstal vurderer ejerboliger, og i ulige årstal vurderer andre ejendomme. Ejendomsbeskatningen skal beregnes på baggrund af denne vurdering i to år, hvorefter der skal foretages en ny vurdering, der herefter skal udgøre beskatningsgrundlaget de kommende to år og så fremdeles. Det vil sige, at 2020-vurderingen skal udgøre beskatningsgrundlag for 2020 og 2021, hvorefter der modtages en 2022 vurdering til brug for beregning for 2022 og 2023 osv.
Som følge af de komplikationer, der har været med at få det nye ejendomsvurderingssystem op at køre, er man allerede bagud.
Status er, at Vurderingsstyrelsen på nuværende tidspunkt er ved at foretage vurderingerne for 2020. Det vil sige vurderinger af ejerboliger. Det forventes, at disse 2020-vurderinger er udsendt ved udgangen af 2023. Herefter påbegyndes 2021-vurderingerne af alle de ejendomme, der ikke er ejerboliger. Først når disse er foretaget, påbegyndes processen med 2022-vurderinger af ejerboliger.
Som følge af forsinkelsen med udsendelsen af de offentlige ejendomsvurderinger er det besluttet, at beskatningsgrundlet til og med 2023 skal beregnes på baggrund af 2020-vurderingen. Herudover er anvendelsen af 2022-vurderingerne blevet ”forlænget”, så disse vurderinger, når de foreligger, skal udgøre beskatningsgrundlaget for 2024 og 2025. Sidst men ikke mindst, vil der ikke blive foretaget nye vurderinger i 2024 og 2025.
Dermed skulle systemet gerne passe fra 2026, hvor ejere af ejerboliger skal modtage deres 2026 vurdering, og i 2027 skal ejere af andre ejendomme modtage deres 2027-vurdering.
Anvendelse af de foreløbige vurderinger
De foreløbige vurderinger skal anvendes til en foreløbig beregning af henholdsvis ejendomsværdiskat, og grundskyld for boligejere i 2024 og 2025.
De foreløbige vurderinger kan ikke anvendes til værdiansættelse ved salg af ejendom til familiemedlemmer efter reglerne i værdiansættelsescirkulærerne om +/-15 % eller +/-20 %. Helt kort indebærer disse regler, at ejendomme som udgangspunkt, uanset ejendommens reelle markedsværdi, kan overdrages til familiemedlemmer, til en værdiansættelse, der ligger i spændet +/- 15 % eller +/-20 % fra den seneste endelige ejendomsvurdering.
Hvis man endnu ikke har fået sin 2020-vurdering, kan overdragelsen foretages til +/-15 %, mens man må afvige fra en 2020-vurdering med 20 %.
Det er en betingelse for at overdrage ejendomme efter dette regelsæt, at der ikke foreligger særlige omstændigheder ved ejendommen, som taler for, at denne har en anden værdi. At der foreligger en foreløbig vurdering af ejendommen, er ikke en særlig omstændighed. Ejendommen kan dermed godt overdrages til +/15 % eller +/-20 % fra den seneste endelige vurdering, selvom den foreløbige vurdering væsentligt afviger fra den ”gamle værdi”.
Forskellene mellem de foreløbige og endelige ejendomsvurderinger
De foreløbige vurderinger foretages efter de samme principper, som de almindelige/endelige ejendomsvurderinger foretages efter. Det vil sige, at vurderingerne udarbejdes på baggrund af modelberegninger, der bygger på historiske handelsværdier for sammenlignelige ejendomme, samtidig med at der dog foretages korrektion for den vurderede ejendoms særlige karakteristika.
Forskellen mellem den foreløbige vurdering og den almindelige vurdering er bl.a., at Vurderingsstyrelsen ved atypiske ejendomme anvender en manuel proces til den endelige vurdering. Denne manuelle proces anvendes ikke ved de foreløbige vurderinger. Konsekvensen heraf er, at de foreløbige vurderinger for atypiske ejendomme kan komme til at fravige de endelige vurderinger.
En anden meget væsentlig forskel på de foreløbige og de endelige vurderinger er, at boligejerne ikke inddrages ved en foreløbig vurdering.
Ved endelig vurdering vil boligejeren forud for vurderingens gennemførelse i sin e-boks modtage et brev fra Vurderingsstyrelsen med angivelse af, hvilke oplysninger vurderingen vil blive foretaget på baggrund af. Dette giver boligejere mulighed for at korrigere Vurderingsstyrelsen i dens opfattelse af fakta vedrørende ejendommen, så vurderingen bliver truffet på et korrekt grundlag. Denne forudgående inddragelse af borgerne kaldes deklarationsproceduren. Det er besluttet, at denne ikke skal anvendes ved de foreløbige vurderinger.
Hvordan ændres den foreløbige vurdering?
Da de foreløbige vurderinger vil blive reguleret, når de endelige vurderinger udsendes, er det udgangspunktet, at de foreløbige vurderinger står fast. Boligejere kan ikke klage over den foreløbige vurdering, og kun i ganske særlige tilfælde er det muligt at få vurderingen ændret.
Mulighederne for at ændre sin foreløbige vurdering findes i Ejendomsvurderingsloven § 89 d, stk. 4. Der er tale om en udtømmende opregning. Det vil sige, at det udelukkende er de tilfælde, som loven foreskriver, hvor de foreløbige vurderinger kan ændres.
Rent praktisk foregår en ændring af den foreløbige ejendomsvurdering, ved at boligejeren udfylder en ændringsanmodning på www.vurderingsportalen.dk. I den forbindelse skal der vedhæftes dokumentation for, hvorfor den foreløbige vurdering ønskes ændret.
Det er en betingelse, at ændringen vil medføre en vurdering, der er mindst 20 % forskellig fra den foreløbige vurdering.
Lovens undtagelser er følgende:
- Hvis skatteforvaltningen af egen drift genoptager sagen med henblik på revision af egen sagsbehandling
- Ved salgsbestræbelser eller efterfølgende salg af ejendommen
- Hvis grundværdiansættelsen ændres af et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol
- Hvis ejendommen helt eller delvist er fritaget for grundskyld og dette ikke er indgået i den foreløbige vurdering
- Hvis ejendommen er delvist undtaget fra vurdering og dette ikke indgår korrekt i den foreløbige vurdering
- Hvis der er tale om en ejerbolig, der er ejet af en fysisk person, og som opfylder betingelser for omvurdering enten pr. 1. januar 2023, pr. 1. januar 2024 eller pr. 1. januar 2025
Er situationen ikke omfattet af lovens undtagelser, står den foreløbige vurdering fast, indtil den endelige vurdering foreligger.
Salgsbestræbelser eller salg
Hvis en bolig er sat til salg, er det muligt at få ændret den foreløbige vurdering, så den er overensstemmende med prisen i f.eks. en salgsopstilling. Boligejere skal fremsende dokumentation for salgsprisen. Andre former for dokumentation end en egentlig salgsopstilling vil formentlig også kunne føre til en ændring af en foreløbig vurdering. Hvis boligen er blevet solgt efter den 12. september 2023, kan den nye ejer få ændret sin foreløbige ejendomsvurdering til den faktiske handelspris.
Konsekvenserne i kroner og ører
Det skal understreges, at de nye vurderinger skal sammenholdes med den nye ejendomsskattelov, som også blev vedtaget i foråret 2023. Det vil sige, at en højere ejendomsvurdering ikke nødvendigvis betyder en højere ejendomskatteregning.
Vurderingsstyrelsen har på sin hjemmeside ”Vurderingsportalen” indsat en vurderingsberegner, så boligejere kan få en idé om, hvad de skal betale i boligskat.
Beregneren kan tilgås via dette link.
Fik du også læst..?