Grundværdien er højere end ejendomsværdien: Giver det mening?
I forbindelse med offentliggørelsen af de foreløbige 2022-vurderinger har en del ejendomsejere modtaget en foreløbig vurdering, hvor grundværdien er højere end ejendomsværdien. Dette har medført en del debat. Kan det nu passe?
Den overordnede vurderingsnorm
I ejendomsvurderingsloven (EVL) kapitel 4 er der et regelsæt om generelle vurderingsnormer, herunder for ejendomsværdi og grundværdi.
Den overordnede vurderingsnorm er, at man ved vurdering af en ejendom ansætter den til den forventelige kontante værdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Den pågældende vurdering kan sagtens afvige fra faktisk konstaterede handelspriser for den pågældende ejendom. Denne konstatering har afsæt i, at det kort og godt er svært at vurdere en ejendom til den rigtige pris.
For hver ejendom til beboelse fastsættes der en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi. Forskellen mellem de to værdier benævnes som forskelsværdien. Forskelsværdien har dog ingen skattemæssig betydning.
Ejendomsværdien
Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Driftsmidler og inventar medtages ikke i vurderingen.
Som grundlag for fastsættelse af ejendomsværdien bruges ejendommens faktiske karakter inkl. den faktiske anvendelse af grunden. Når ejendomsværdien skal fremfindes, foretages der en sammenligning med ejendomshandler i det geografiske nærområde 6 år bagud i forhold til vurderingsterminen. Er vurderingsterminen f.eks. 1. januar 2020 kigger man altså bagud til 2014. Typisk inddrages der 10-15 sammenlignelige ejendomshandler, hvor der er beregnet en vægtet kvadratmeterpris. Denne vægtede kvadratmeterpris holds op imod den konkrete ejendom. Herudover tillægger man naturligvis handelsværdien af den konkrete ejendom stor vægt. Det er dog ikke ensbetydende med, at man sætter den til en given handelsværdi i en handel. Endelig inddrager man øvrige faktorer såsom beliggenhed eller støj. Samlet set udløser dette herefter en samlet ejendomsværdi.
Hvis en ejendom er beliggende på en grund, som man kan bebygge med en bebyggelsesprocent på 200, men grunden alene er bygget med en bebyggelsesprocent på 50, fastsættes ejendomsværdien ud fra de faktiske forhold – med en grundværdi og ejendomsværdi ud fra det faktiske brug.
Grundværdien
Ifølge EVL § 17, stk. 1, forstås der ved grundværdi værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Grundværdien ansættes inkl. værdien af eventuelle byggemodningsarbejder.
Grundværdien undergives altså en selvstændig vurderingsnorm, hvor man helt ser bort fra, hvilken bygning der er på den pågældende ejendom. Den grundværdiandel, der derfor fastsættes, når ejendomsværdien fastsættes, hvor grundværdien er en del af ejendomsværdien, er altså én beregning, mens selve grundværdifastsættelsen er en anden selvstændig beregning.
Grundværdien fastsættes ud fra den forudsætning, at den anvendes og udnyttes i bedst mulig henseende ud fra en økonomisk synsvinkel. Dette beregner man typisk ud fra, hvordan grunden kan udnyttes. Hvis en given grund af en vis størrelse kan bebygges med en bebyggelsesprocent på 200 %, fastsættes grundens værdi ud fra den forudsætning. I den forbindelse er det underordnet, om den pågældende grund alene er bebygget med en bebyggelsesprocent på 50. Afgørende for, hvilken bebyggelsesprocent man må anvende, er, hvad der er tilladt i kommunalplanen og/eller en lokalplan. Det er her vigtigt at have for øje, hvad man rent faktisk må, når man skal teste, om den pågældende grundværdi nu også er korrekt.
Hvis bebyggelsesprocenten konkret på den pågældende grund rent faktisk er højere end det, som plangrundlaget tillader, vil den økonomisk bedste udnyttelse naturligvis være det, der er placeret på grunden. En sådan situation kan forekomme, hvis man har fået dispensation i forbindelse med opførelsen af byggeriet. Hvis plangrundlaget tillader en bebyggelsesprocent på 200 %, men der er bebygget med en bebyggelsesprocent på 220 %, fastsættes grundværdien ud fra den mulighed, at der kan ske bebyggelse med 220 %.
Grundværdien er større end ejendomsværdien?
Som det fremgår af det anførte, er der tale om to forskellige vurderingsnormer for henholdsvis ejendomsværdi og grundværdi. I de situationer, hvor man ikke har udnyttet potentialet for den pågældende grund, vil ejendomsværdien let kunne være mindre end grundværdien. Jo mindre potentialeudnyttelse, man har på den pågældende grund, jo større vil grundværdien være i forhold til ejendomsværdien.
For en umiddelbar betragtning kan det naturligvis være overraskende. Det har imidlertid været sigtet helt fra 1. januar 2018, hvor ejendomsvurderingsloven trådte i kraft, at forholdet skulle være på denne måde. Vurderingsnormerne i ejendomsvurderingslovens kapitel 6, herunder §§ 15, 16 og 17, er alene blevet justeret i mindre omfang siden da. De justeringer, der er foretaget, har ikke noget med vurderingsnormen at gøre.
Fik du også læst..?