Hvad er et blandet lejemål?

Der er tale om et blandet lejemål, når lejer ved én og samme lejekontrakt lejer lokaler til beboelse og lokaler til andet end beboelse. Det er som udgangspunkt den aftalte – og ikke den faktiske – anvendelse, der er afgørende. Lokaler til henholdsvis beboelse og andet end beboelse ved særskilte lejekontrakter anses derimod ikke som værende blandede lejemål, medmindre der er særlige holdepunkter for at antage det modsatte.

Der findes to typer af blandede lejemål; fysisk adskilte blandede lejemål og ikke-fysisk adskilte blandede lejemål.

Lokalerne i det blandede lejemål, som anvendes til andet end beboelse, vil i det følgende blive omtalt som ”erhvervsdelen”, og lokalerne til beboelse vil blive omtalt som ”boligdelen”.

Her skal du være særligt opmærksom

Lejefastsættelse og -regulering

Er der tale om et blandet lejemål, hvor beboelsesdelen og erhvervsdelen er fysisk adskilt, reguleres hele lejeforholdet af lejeloven, dog således at lejefastsættelse og lejeregulering for erhvervsdelen fastsættes i henhold til erhvervslejelovens regler. Ved brug af typeformular A, 10. udgave for beboelseslejemål bør lejen for henholdsvis boligdelen og erhvervsdelen derfor specificeres og aftales særskilt i typeformularens § 11.

Er der derimod tale om et ikke-fysisk adskilt lejemål, reguleres lejefastsættelsen og lejereguleringen udelukkende af lejeloven.

Afhængig af hvorvidt lejemålet er fysisk adskilt, skal lejen for enten boligdelen eller hele lejemålet således fastsættes og reguleres efter lejeloven. Hvilket lejeniveau, udlejer kan oppebære, afhænger herefter af lejemålets geografiske beliggenhed samt ejendommen og lejemålets status i øvrigt. For erhvervsdelen af de fysisk adskilte blandede lejemål afgøres lejeniveauet efter reglerne om markedsleje.

Vedligeholdelse

Medmindre andet er aftalt, er det udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler udlejer, er udlejer forpligtet til at føre en såkaldt vedligeholdelseskonto, hvorpå der hensættes beløb til indvendig vedligeholdelse. Når hensættelsesbeløbet skal opgøres, skal erhvervsdelens areal medregnes, såfremt der er tale om et ikke-fysisk adskilt blandet lejemål, og lejekontrakten er indgået den 1. juli 2015 eller senere.

Lejers ret til fremleje

Lejer har ikke ret til at fremleje lejemålet i sin helhed, når der er tale om et blandet lejemål. Lejer har derimod ret til at fremleje op til halvdelen af boligdelen, når betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt, jf. lejelovens § 157. Ret til fremleje af hele lejemålet eller erhvervsdelen kræver aftale om udvidet fremlejeret for lejer.

Såfremt lejer uberettiget fremlejer lejemålet, har udlejer mulighed for at ophæve lejemålet.

Opsigelse

Udlejer kan alene opsige lejeaftalen, hvis der er lovhjemmel hertil. Ifølge lejelovgivningen er udlejer blandt andet berettiget til at opsige lejer, hvis udlejer ønsker selv at benytte det lejede. I henhold til gældende praksis kan udlejer ikke benytte denne opsigelsesadgang for et blandet lejemål, hvis udlejer alene har til hensigt at bebo lejemålet eller anvende lejemålet erhvervsmæssigt. Udlejer er ligeledes afskåret fra at udnytte opsigelsesadgangen, såfremt udlejer har til hensigt at drive samme virksomhed fra lejemålet som lejer.

Ved udlejers opsigelse af et blandet lejemål er det et gyldighedskrav, at udlejer oplyser lejer om dennes rettigheder efter lejelovens §§ 177-179, der omhandler erhvervsbeskyttelse og erstatning. Dette gælder uanset udlejers vurdering af, om erhvervsdelen har karakter af et erhvervsbeskyttet lejemål eller ej.

Øvrige forhold

Lejemålets karakter af et blandet lejemål har yderligere betydning for blandt andet lejers ret til at foretage ændringer i lejemålet og parternes retsstilling i forbindelse med konkurs.

Kontakt os

Hos DAHL anbefaler vi, at du som administrator eller udlejer udarbejder to særskilte lejekontrakter for henholdsvis boligdelen og erhvervsdelen, når du udlejer et blandet lejemål. Herved sikrer du dig, at boligdelen reguleres af lejeloven, mens erhvervsdelen reguleres af erhvervslejeloven, og risikoen for at overse de ovennævnte faldgruber elimineres således.

Såfremt du har spørgsmål til reguleringen af blandede lejemål, udarbejdelse af lejekontrakter og/eller administration af lejemål i øvrigt, står vores team af specialister med mange års erfaring inden for det lejeretlige område klar til at yde professionel rådgivning og bistand.