Adgang til NPI-regulering i omkostningsregulerede lejemål og gennemgribende forbedrede lejemål

Da lejeloven og den tidligere boligreguleringslov blev sammenskrevet tilbage i juli 2022, opstod en utilsigtet virkning for så vidt angår NPI-regulering. Ved sammenskrivningen undlod man at indskrive hjemmel til NPI-regulering i omkostningsregulerede lejemål og gennemgribende forbedrede lejemål, selvom der forud for lovændringen var hjemmel til at foretage NPI-regulering i omkostningsregulerede lejemål jf. Vestre Landsrets afgørelse trykt i TBB 2022.484.

Med lovforslaget repareres på denne fejl, idet der indføres lovhjemmel til NPI-regulering i de pågældende lejemål.

Denne artikel drejer sig alene om de lejemål, som berøres af denne ændring, dvs. beboelseslejemål indgået i tiden fra 1.juli 2022 til ikrafttrædelsen af ændringsloven, forventeligt 1. januar 2024.

Hjemlen indføres med tilbagevirkende kraft fra den 1. juli 2022 og har alene betydning for lejekontrakter indgået efter 1. juli 2022 og indtil lovens ikrafttræden, forventeligt 1. januar 2024, og hvori der er indsat en i øvrigt gyldig NPI-klausul. I bemærkningerne til det fremsatte lovforslag fremhæves det, at NPI-klausuler indsat i lejekontrakter i perioden 1. juli 2022 til 31. december 2023 er gyldige, desuagtet der i perioden ikke har været juridisk grundlag for denne type reguleringsklausuler.

Udlejere, der efter 1. juli 2022 har indsat NPI-klausuler i deres lejekontrakter, kan dermed ånde lettet op – eller kan de?

Det fremgår af ikrafttrædelsesbestemmelsen i lovforslagets § 6 stk. 2, at regulering af lejen efter NPI ifølge et aftalt vilkår herom i perioden fra den 1. juli 2022 til den 31. december 2023 tidligst kan ske med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kan bringes til ophør ved lejerens opsigelse.

Loven er forudsat at træde i kraft den 1. januar 2024. Det følger dermed af ikrafttrædelsesbestemmelsen, at selve reguleringen, såfremt lejers opsigelsesvarsel er tre måneder, som det fremgår af lejelovens § 175, først kan få virkning tre måneder efter lovens ikrafttræden, dvs. fra og med april 2024, da NPI-reguleringen ikke skal varsles men blot meddeles. Dette er i overensstemmelse med bemærkningerne til bestemmelsen. Såfremt der er aftalt uopsigelighed fra lejers side, kan forhøjelse efter NPI først ske efter udløb af uopsigelighedsperioden og med tillæg af lejers opsigelsesvarsel.

Det fremgår videre af bemærkningerne til lovforslaget, at udlejer ikke vil kunne kræve reguleringen bagudrettet. Man må forstå det således, at det er ministeriets opfattelse, at man med formuleringen ”med virkning fra” samtidigt har bestemt, at selvom man nu har etableret lovhjemmel med tilbagevirkende kraft, så kan udlejer ikke kræve de NPI-reguleringer med tilbagevirkende kraft fra 1. juli 2022, som man netop ikke tilsigtede at fjerne retten til.

Udgangspunktet for NPI-regulering er, at udlejer kan opkræve lejereguleringer efter NPI fra det tidspunkt, hvor reguleringerne skal finde sted fra - også bagudrettet. Såfremt Udlejer i en længere periode undlader at regulere lejen og i øvrigt forholder sig passivt, vil lejers adgang til at regulere lejen efter NPI dog kunne bortfalde på grundlag af passivitetsbetragtninger. I den aktuelle situation foreligger ikke nogen passivitet fra udlejers side, og udlejer vil have et ønske om at opkræve netop de indeksstigninger som fandt sted i oktober 2022, hvor nettoprisindekset toppede.

Tilbagebetalingskrav fra lejere for NPI-reguleringer i perioden fra 1.juli 2022 til 31. december 2023 er ikke omtalt i bemærkningerne til lovforslaget. Udlejere, der har foretaget NPI-reguleringer i henhold til NPI-klausuler indsat i lejekontrakter i perioden 1. juli 2022 – 31. december 2023 risikerer at blive mødt med tilbagebetalingskrav.

Hos DAHL stiller vi os uforstående overfor, at NPI-reguleringer i beboelseslejemål aftalt efter 1. juli 2022 og foretaget i perioden 1. juli 2022 – 31. december 2023 ikke skulle kunne opkræves med tilbagevirkende kraft, al den stund lovforslaget har karakter af en korrektionslov og selv angiver at have tilbagevirkende kraft. Dette synes desuagtet efter ministeriets opfattelse at være retstilstanden. Spørgsmålet må forelægges domstolene, før retstillingen er klar på dette punkt.

Småhuse og enkeltværelser

Lovforslaget vil, selvom det ikke fremgår af selve forslaget, tillige få virkning for NPI-regulering i småhuse og for enkeltværelser, da lejereguleringen af disse lejemål på samme måde som omkostningsregulerede lejemål og gennemgribende forbedrede lejemål er fastsat i lejelovens kapitel 3.

Ikrafttræden ved årsskiftet

Lovforslaget træder i kraft den 1. januar 2024, såfremt det vedtages som fremsat.

De ændrede regler om NPI-regulering har imidlertid virkning fra den 1. juli 2022. NPI- klausuler i lejekontrakter indgået inden den 1.juli 2022 er gyldige og berøres ikke af forslaget.

Vil du vide mere?

Har du spørgsmål til det nye lovforslag, NPI-klausuler eller lejelovgivningen i øvrigt, er du meget velkommen til at kontakte DAHL. Vi har et team af specialister inden for det lejeretlige område med mange års erfaring, som står klar til at hjælpe med gode råd og vejledning.