I en dom fra 2016 fastslog Højesteret, at der bestod et retskrav på anvendelse af 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. I en dom fra 2021 fastslog Højesteret, at en særlig omstændighed skal vedrøre særlige konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom. Og endelig fastslog Højesteret i en dom fra 2022, at 15%-reglen skal anvendes på samme måde, uanset om der er tale om beregning af gaveafgift eller boafgift.

Den nye dom handler om, hvorvidt en realkreditbelåning af en ejendom kan være en særlig omstændighed.

De faktiske omstændigheder i sagen

En far overdrog i sommeren 2019 fire ejendomme til sine to børn. De blev overdraget til den offentlige ejendomsvurdering, altså en værdi fastsat i overensstemmelse med 15 %-reglen. De to børn overtog realkreditlånene i alle fire ejendomme. Disse lån havde en størrelse, der viste, at de belåningsværdier, kreditforeningen havde anvendt, oversteg de offentlige ejendomsvurderinger og dermed overdragelsessummerne betydeligt.  

Vurderingerne med henblik på realkreditbelåning var for den ene ejendoms vedkommende sket ca. 1 måned før overdragelsen. For de øvrige tre ejendomme var det sket ca. 15-25 måneder før overdragelsen.

Overdragelsesprisen for de fire ejendomme var 15,85 mio. kr., og de overtagne låns restgæld udgjorde i alt ca. 24,1 mio. kr.

Højesterets resultat og begrundelse

Højesterets fandt, ligesom Landsretten havde gjort, at der forelå særlige omstændigheder, og at 15%-reglen derfor ikke kunne anvendes.

Højesterets begrundelse lyder således:

”Højesteret finder, at en realkreditbelåning i sig selv kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om dette er tilfældet, må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. Det er ikke afgørende, om belåningen er sket før eller efter den offentlige vurdering.

I tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav, og dermed for at fravige 15 %-reglen.

Ejendommen X-vej 18 blev vurderet med henblik på realkreditbelåning omkring en måned forud for overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme blev vurderet ca. 15-25 måneder forud for overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. Som nævnt overtog A og B i forbindelse med købet en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger.

I hvert fald på denne baggrund tiltræder Højesteret, at der for alle fire ejendomme foreligger særlige omstændigheder, der begrunder en fravigelse af 15 %-reglen.”

Bemærkninger til dommen

Det ses af Højesterets begrundelse, at man dels sammenholder realkreditvurderingen med den offentlige ejendomsvurdering/overdragelsessummen og dels ser på den tidsmæssige sammenhæng mellem overdragelsen og belåningen. Begge disse forhold indgår som de væsentligste ved den konkrete vurdering, der herefter foretages.

Denne måde at forholde sig til særlige omstændigheder på er i overensstemmelse med administrativ praksis, som den er kommet til udtryk i efterhånden talrige afgørelser.

Man kigger på, hvor stor den procentuelle og beløbsmæssige forskel er mellem den offentlige vurdering/overdragelsesprisen og det holdepunkt, man anser for en særlig omstændighed (i dette tilfælde realkreditvurderingen), og man sammenholder det med den tid, der er gået, fra holdepunktet indtraf til overdragelsen. Jo større beløbsmæssigt spænd og jo kortere tidsmæssigt spænd – jo kortere er vejen til at statuere særlige omstændigheder.

Væsentlighedskriteriet

Højesterets dom må siges at knæsætte denne måde at vurdere spørgsmålet om særlige omstændigheder på, men derudover er Højesterets dom konkret begrundet, og den sætter desværre ikke nogen definitiv procentuel eller tidsmæssig grænse op til brug for bedømmelsen.

Højesteret yder dog en vis vejledning ved at angive, at det normalt vil føre til fravigelse af 15%-reglen, hvis der overtages realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering. Det gør de ved netop at fremhæve, at lånevurderingerne for alle ejendommene væsentligt oversteg den offentlige vurdering, og der blev overtaget gæld, der væsentligt oversteg de offentlige ejendomsvurderinger.

Højesteret anvender altså et væsentlighedskriterium. Der skal være en væsentlig forskel mellem den overtagne gæld og den offentlige ejendomsvurdering for, at der foreligger særlige omstændigheder.

Når det gælder, hvad der så er væsentligt, kan det blot konkluderes, at en forskel mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering på mellem 60 og 130 % indenfor et tidsspænd på ca. 1 til ca. 25 måneder var væsentligt og dermed udtryk for særlige omstændigheder.

Der vil forventeligt stadig være grænsetilfælde, hvor den konkrete bedømmelse af et sådant væsentlighedskrav kan give anledning til tvivl, og derfor er det givetvis ikke den sidste sag om spørgsmålet ved domstolene (og Højesteret).