Nyheder

Eksklusion af andelshaver

Nye domme i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret belyser andelsboligforeningers mulighed for eksklusion af medlemmer på grund af vanrøgt og på grund af støjende og generende adfærd.

Det sker desværre, at en andelsboligforening må ekskludere et af sine medlemmer, hvis medlemmet ikke følger de regler, der er gældende for foreningen.

Flere forhold kan begrunde eksklusion af et medlem. De mest almindelige forhold, der kan begrunde eksklusion, er:

  • Manglende brug af lejligheden
  • Manglende betaling af boligafgift og andre skyldige ydelser
  • Grov tilsidesættelse af medlemmets vedligeholdelsespligt
  • Tilsidesættelse af husorden

Særligt de sidste to punkter rejser problematikker, da bestyrelsen her står over for den udfordring at skulle vurdere, hvornår grov tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten eller husordenen kan begrunde eksklusion. To nye landsretsafgørelser belyser netop dette.

Eksklusion som følge af vanrøgt af lejlighed

Af denne afgørelse fremgår det bl.a., at der var skrald over det hele i medlemmets lejlighed. Der var under sagen ført seks vidner, der alle var naboer til det ekskluderede medlem. De udtalte, at medlemmets manglende oprydning forårsagede lugtgener, der var så voldsomme, at de var nødsaget til flere gange dagligt at lufte ud i deres egen lejlighed, ligesom naboerne som følge heraf havde store problemer med bananfluer, biller og andre små dyr.

Formanden for foreningen, der havde besigtiget lejligheden, udtalte, at lejligheden ikke var egnet til beboelse på grund af de stærke lugtgener, at der var råd i gulve og vindueskarme, og at foreningen i året op til eksklusionen havde modtaget over 20 klager fra beboere, der var generet af lugten.

Desuden havde der været en vandskade i medlemmets lejlighed. Medlemmet havde nægtet at lukke en vvs-installatør ind i lejligheden, da medlemmet selv mente at have foretaget udbedring af skaden. Imidlertid forårsagede vandskaden, at loftet i lejligheden nedenunder var flækket og bulet.

Landsretten fandt på baggrund af vidneforklaringerne, at der vedvarende havde været problemer med manglende rengøring og alvorlige lugtgener i et sådant omfang, at der var tale om vanrøgt jf. foreningens vedtægter § 21, stk. 1, nr. 4:

”Nr. 4. Når et medlem gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet.”

Eksklusion som følge af overtrædelse af husordenen

Her havde foreningen i en del år modtaget klager over medlemmet. Klagerne gik navnlig på, at medlemmet var støjende og udviste en generende adfærd over for andre andelshavere.

Under sagen blev fem naboer afhørt, der bl.a. udtalte, at de mange gange havde oplevet, at medlemmet på alle tidspunkter af døgnet og i flere timer trampede i gulvet, smækkede med dørene, kastede med ting og flere gange havde hoppet rundt i sin lejlighed og i opgangen og havde råbt og skreget.

Beboerne havde på fornemmelsen, at det var helt almindelig dagligdags larm - såsom et barn der græd - der kunne fremkalde denne adfærd hos medlemmet. Det hele eskalerede, da en beboers børn på 2 og 5 år var ude i opgangen. Her overfusede medlemmet de to drenge ved bl.a. at kalde dem ”små psykopater”.

Foreningen havde gentagne gange indskærpet husordenen over for medlemmet og havde også indkaldt medlemmet til et dialogmøde med deltagelse af en mægler og rådgiver fra kommunen. Dialogmødet var uden resultat, og bestyrelsen traf herefter beslutning om eksklusion af medlemmet.

Af afgørelsen fremgår det, at medlemmets adfærd skabte utryghed for de andre beboere og var udtryk for en uacceptabel adfærd. Ligeledes lagde retten vægt på karakteren og hyppigheden af forholdene, som i det væsentligste blev underbygget af de afgivne vidneforklaringer. Retten fandt det desuden ikke godtgjort, at medlemmet havde været udsat for støj, som berettigede medlemmet til den udviste adfærd.

Retten fandt herefter, at bestyrelsens beslutning om eksklusion var berettiget jf. foreningens vedtægter § 23, stk. 1, nr. 4, der var enslydende vedtægtsbestemmelsen i ovenstående afgørelse.

Konklusion

Ved eksklusion som følge af forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet, er det ikke er muligt generelt at sige med sikkerhed, hvornår forholdet er af en sådan karakter, at eksklusion er berettiget.

Dog kan det udledes af de to afgørelser, at foreninger i sager om eksklusion skal føre et sikkert bevis for, at forholdet (f.eks. generende adfærd) er foregået og har en karakter, der kan begrunde eksklusion. I de to ovennævnte afgørelser førte foreningerne flere end fem vidner, der alle bekræftede forholdet.

Afsluttende skal det understreges, at eksklusion af et medlem er så indgribende, at der er strenge krav til dokumentation og formalia. Det må derfor anbefales, at bestyrelsen i andelsboligforening altid rådfører sig med en advokat, inden ekskluderingsprocessen igangsættes.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af DAHL Advokatfirmas nyhedsbrev DAHL Nyt

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Virksomheds- og kontaktoplysninger: 

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr. 37 31 00 85

Vi kan kontaktes via e-mail: mail@dahllaw.dk eller telefon: 88 91 91 91 indenfor vores åbningstider, som er:

mandag – torsdag kl. 08:00 – 16:00
fredag kl. 08.00 – 15.00

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler som udgangspunkt alene dit oplyste navn og din oplyste e-mailadresse – dette er for at kunne sende dig nyhedsbreve mv.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen/nyhedsbrevet er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen/nyhedsbrevet slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies. Læs om cookies her 

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mail adresse til at udsende nyhedsbreve med artikler, kurser, ledige stillinger og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mail adresse til at udsende orienterende e-mails omkring vores forretning eller om vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mail adresse.

Du skal dog være opmærksom på, at vi i anden sammenhæng kan have indsamlet din e-mail adresse, og at vi i sådanne tilfælde kan anvende den til de formål, som den er indsamlet til.

De oplysninger, vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet, bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger underleverandører (databehandlere) til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbydere er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Vi anvender et system, som er udarbejdet af Konform A/S, til udsendelse af nyhedsbreve, Konform A/S hoster herudover vores hjemmeside. IT Relation A/S drifter i øvrigt vores IT.  

Konform A/S og IT Relation A/S opbevarer og behandler personoplysninger for os som databehandler, og vi har indgået skriftlig databehandlingsaftale for at sikre, at dine personoplysninger alene behandles efter vores instruks, på fortrolig vis, samt at der er truffet de fornødne sikkerhedsforanstaltninger mod at dine oplysninger kompromitteres.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve mv. fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke, og generelt kan du forvente at modtage materiale fra os ca. en gang om måneden.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid afmelde dig nyhedsbrevet og derefter tilmelde dig igen – f.eks. hvis du har ændret din e-mailadresse.

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet modtager du ikke yderligere fra os, med mindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mail adresse og navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hver nyhedsbrev, du modtager fra os. 

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mail adresse og navn.

Du skal dog være opmærksom på, at vi kan have dine oplysninger fra anden sammenhæng også. Hvis vi har det, kan vi fortsat behandle sådanne oplysninger efter det samtykke eller anden behandlingshjemmel, som vi har, hvis du framelder dig nyhedsbrevet.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at de-anonymisere oplysningerne igen.

Du har ret til indsigt og til at modsætte dig videre behandling af dine oplysninger

Du har ret til at få oplyst, hvilke oplysninger, vi behandler om dig. Hvis vi behandler oplysninger om dig, som er urigtige eller vildledende, har du også ret til at kræve oplysningerne berigtiget, slettet eller blokeret. Du kan til enhver tid gøre indsigelse mod, at oplysninger om dig gøres til genstand for videre behandling.

Hvis du ikke længere ønsker at modtage vores nyhedsbrev, kan du også til enhver tid tilbagekalde dit samtykke.

Hvis du mener, at vi behandler dine oplysninger forkert eller i strid med lovgivningen, kan du klage over behandlingen til Datatilsynet.

Du kan læse mere om persondata og dine rettigheder på Datatilsynets hjemmeside, som du finder her

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne