Nyheder

Eksklusion af andelshaver

Nye domme i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret belyser andelsboligforeningers mulighed for eksklusion af medlemmer på grund af vanrøgt og på grund af støjende og generende adfærd.

Det sker desværre, at en andelsboligforening må ekskludere et af sine medlemmer, hvis medlemmet ikke følger de regler, der er gældende for foreningen.

Flere forhold kan begrunde eksklusion af et medlem. De mest almindelige forhold, der kan begrunde eksklusion, er:

  • Manglende brug af lejligheden
  • Manglende betaling af boligafgift og andre skyldige ydelser
  • Grov tilsidesættelse af medlemmets vedligeholdelsespligt
  • Tilsidesættelse af husorden

Særligt de sidste to punkter rejser problematikker, da bestyrelsen her står over for den udfordring at skulle vurdere, hvornår grov tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten eller husordenen kan begrunde eksklusion. To nye landsretsafgørelser belyser netop dette.

Eksklusion som følge af vanrøgt af lejlighed

Af denne afgørelse fremgår det bl.a., at der var skrald over det hele i medlemmets lejlighed. Der var under sagen ført seks vidner, der alle var naboer til det ekskluderede medlem. De udtalte, at medlemmets manglende oprydning forårsagede lugtgener, der var så voldsomme, at de var nødsaget til flere gange dagligt at lufte ud i deres egen lejlighed, ligesom naboerne som følge heraf havde store problemer med bananfluer, biller og andre små dyr.

Formanden for foreningen, der havde besigtiget lejligheden, udtalte, at lejligheden ikke var egnet til beboelse på grund af de stærke lugtgener, at der var råd i gulve og vindueskarme, og at foreningen i året op til eksklusionen havde modtaget over 20 klager fra beboere, der var generet af lugten.

Desuden havde der været en vandskade i medlemmets lejlighed. Medlemmet havde nægtet at lukke en vvs-installatør ind i lejligheden, da medlemmet selv mente at have foretaget udbedring af skaden. Imidlertid forårsagede vandskaden, at loftet i lejligheden nedenunder var flækket og bulet.

Landsretten fandt på baggrund af vidneforklaringerne, at der vedvarende havde været problemer med manglende rengøring og alvorlige lugtgener i et sådant omfang, at der var tale om vanrøgt jf. foreningens vedtægter § 21, stk. 1, nr. 4:

”Nr. 4. Når et medlem gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet.”

Eksklusion som følge af overtrædelse af husordenen

Her havde foreningen i en del år modtaget klager over medlemmet. Klagerne gik navnlig på, at medlemmet var støjende og udviste en generende adfærd over for andre andelshavere.

Under sagen blev fem naboer afhørt, der bl.a. udtalte, at de mange gange havde oplevet, at medlemmet på alle tidspunkter af døgnet og i flere timer trampede i gulvet, smækkede med dørene, kastede med ting og flere gange havde hoppet rundt i sin lejlighed og i opgangen og havde råbt og skreget.

Beboerne havde på fornemmelsen, at det var helt almindelig dagligdags larm - såsom et barn der græd - der kunne fremkalde denne adfærd hos medlemmet. Det hele eskalerede, da en beboers børn på 2 og 5 år var ude i opgangen. Her overfusede medlemmet de to drenge ved bl.a. at kalde dem ”små psykopater”.

Foreningen havde gentagne gange indskærpet husordenen over for medlemmet og havde også indkaldt medlemmet til et dialogmøde med deltagelse af en mægler og rådgiver fra kommunen. Dialogmødet var uden resultat, og bestyrelsen traf herefter beslutning om eksklusion af medlemmet.

Af afgørelsen fremgår det, at medlemmets adfærd skabte utryghed for de andre beboere og var udtryk for en uacceptabel adfærd. Ligeledes lagde retten vægt på karakteren og hyppigheden af forholdene, som i det væsentligste blev underbygget af de afgivne vidneforklaringer. Retten fandt det desuden ikke godtgjort, at medlemmet havde været udsat for støj, som berettigede medlemmet til den udviste adfærd.

Retten fandt herefter, at bestyrelsens beslutning om eksklusion var berettiget jf. foreningens vedtægter § 23, stk. 1, nr. 4, der var enslydende vedtægtsbestemmelsen i ovenstående afgørelse.

Konklusion

Ved eksklusion som følge af forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet, er det ikke er muligt generelt at sige med sikkerhed, hvornår forholdet er af en sådan karakter, at eksklusion er berettiget.

Dog kan det udledes af de to afgørelser, at foreninger i sager om eksklusion skal føre et sikkert bevis for, at forholdet (f.eks. generende adfærd) er foregået og har en karakter, der kan begrunde eksklusion. I de to ovennævnte afgørelser førte foreningerne flere end fem vidner, der alle bekræftede forholdet.

Afsluttende skal det understreges, at eksklusion af et medlem er så indgribende, at der er strenge krav til dokumentation og formalia. Det må derfor anbefales, at bestyrelsen i andelsboligforening altid rådfører sig med en advokat, inden ekskluderingsprocessen igangsættes.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne