Landmand beskattet af avance ved kommunens overtagelse af landbrugsejendom
Den 9. oktober 2017 fastslog Højesteret, at en kommunes overtagelse af en landbrugs-ejendom, der kort forinden var overgået fra landzone til byzone, ikke kunne sidestilles med de afståelser, der efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1 er skattefrie. Landmanden skulle således beskattes af avancen.
Baggrund
Sagen drejede sig om, at en kommune i 2008 besluttede at overføre en del af en landbrugsejendom fra landzone til byzone, hvilket medførte betydelige stigninger af ejendomsværdien samt forhøjede ejendomsskatter. Det betød, at landmandens mulighed for at drive rentabel landbrugsdrift var umuliggjort.
Idet landmanden ikke længere havde økonomisk mulighed for at beholde ejendommen, eller sælge til tredjemand i det daværende marked, og kommunen ikke ønskede at ekspropriere ejendommen, så han sig i 2010 tvunget til at begære ejendommen overtaget af kommunen efter planlovens § 47 a, stk. 1.
Efter denne bestemmelse i planloven kan en ejer af fast ejendom, der blandt andet benyttes til landbrug, i tilfælde hvor ejendommen helt eller delvist overføres fra landzone til byzone, inden 4 år efter overførslen, forlange, at kommunen køber ejendommen til en nærmere fastsat pris.
Beskatning af ejendomsavance
Salget af landbrugsejendommen til kommunen udløste en fortjeneste.
Fortjeneste opnået ved afståelse af fast ejendom er som udgangspunkt skattepligtig for ejeren.
Det gælder derimod ikke fortjeneste opnået ved modtagelse af en ekspropriationserstatning, eller fortjeneste opnået ved frivillig salg til en erhverver, som på aftaletidspunktet opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.
For landmanden var det derfor af afgørende betydning, om kommunens overtagelse af ejendommen efter planlovens regler, kunne tillægges ekspropriativ karakter, således den fortjeneste, som landmanden opnåede ved kommunens overtagelse af ejendommen, kunne sidestilles med en ekspropriationserstatning og være skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1.
Planlovens § 47 a er ikke en ekspropriationsbestemmelse
Ved bindende svar fandt SKAT, at planlovens § 47 a ikke kunne anses for en ekspropriationsbestemmelse.
Ifølge SKAT er ekspropriation kendetegnet ved, at ejeren ikke har mulighed for at nægte afståelse af sin ejendom. Samtidig er ekspropriation en begivenhed, som ejeren ikke selv har fremkaldt.
Planlovens § 47 a skal derimod nærmere anses for en lovhjemlet købepligt for kommunen, der kan påberåbes i tilfælde, hvor der træffes beslutning om at overføre en ejendom fra landzone til byzone.
I modsætning til ekspropriationssituationer forudsætter kommunens købepligt, at landmanden vælger at benytte sig af den, og er således væsensforskellig fra ekspropriation.
SKAT afviste på denne baggrund, at avancen var skattefri.
Sagen blev da indbragt for Landsskatteretten og efterfølgende for domstolene.
Højesterets afgørelse
Ifølge Højesteret var ejendommen ikke faktisk blevet eksproprieret.
Samtidig var det i sagen ubestridt, at kommunen havde opgivet planerne om at ekspropriere ejendommen på det tidspunkt, hvor landmanden anmodede kommunen om overtagelse af ejendommen. Med andre ord stod det på aftaletidspunktet klart, at ekspropriation ikke ville blive gennemført, såfremt frivillig aftale ikke blev indgået.
Afslutningsvis tog Højesteret stilling til, om formålet med ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1 kunne føre til, at kommunens overtagelse af ejendommen efter planlovens 47 a alligevel måtte anses for en skattefri afståelse.
Hertil fandt Højesteret, at det ifølge forarbejderne til planlovens § 47 a oprindeligt har været hensigten, at den samfundsskabte værdistigning, som er en naturlig følge af en zoneændring, skal beskattes, dog først når ejendommen afhændes.
På den baggrund fastslog Højesteret, at kommunens overtagelse af landbrugsejendommen efter planlovens regler ikke kunne sidestilles med de afståelser af fast ejendom, der er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1.
Højesteret stadfæstede hermed Landsrettens dom.
Konsekvenser af dommen
Rammerne for, hvad der ifølge praksis karakteriserer en skattefri afståelse af fast ejendom, er med denne Højesterets dom blevet yderligere præciseret.
Samtidig medfører dommen, at frivillig aftale om afståelse af ejendommen, hvor der dels er ekspropriationshjemmel og dels er den fornødne ekspropriationsvilje (EBL § 11, stk. 1, 2. pkt.), eller faktisk ekspropriation (EBL § 11, stk. 1, 1. pkt.), ud fra et skattemæssigt synspunkt, vil være et bedre alternativ for landmanden end begæring om overtagelse efter planlovens regler.