Populært rubriceres disse transaktioner som forældrekøbslejligheder. Der er ikke tale om nogen lovfæstet definition herpå, men der er altså typisk tale om, at forældrene enten personligt eller gennem et selskab udlejer til deres børn. Et andet karakteristika er, at det aldrig har været forældrenes målsætning at bebo den pågældende lejlighed
– den er erhvervet med udlejning som formål.

For at kunne afstå en lejlighed skattefrit er det en betingelse, at ejeren eller dennes husstand har ”beboet” den pågældende lejlighed. Det pågældende barn etablerer selvstændig bopæl ved at flytte ind i lejligheden og er derfor ikke længere en del af forældrenes husstand. Forældrenes senere salg af den pågældende lejlighed kan derfor ikke ske skattefrit.

En del projekter om forældrekøbslejligheder tilrettelægges derfor sådan, at forældrene på et eller andet givent tidspunkt overdrager den pågældende lejlighed til deres barn, der bor til leje. Ved denne overdragelse anvendes forskellige værdiansættelsesregler. Disse vil ikke blive behandlet nærmere her, men der eksisterer nogle skabelonværdiansættelsesregler, der kan bruges.

Erhververen – det barn, der nu har studeret i et stykke tid – bebor ejendommen og kan på et tidspunkt, hvis vedkommende sælger ejendommen, som udgangspunkt sælge den skattefrit.

Beboelseskriteriet skal dog være opfyldt af barnet. Dette kan give særlige udfordringer ved forældrekøbslejligheder.

Beboelseskriteriet
Bestemmelsen, der giver mulighed for at realisere ejendomsavancer på en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skattefrit, foreskriver blot, at man skal have beboet ejendommen. Bestemmelsen foreskriver ikke nogen tidsmæssig dimension hertil. Over årene har der udviklet sig en praksis, der konkretiserer disse rammer. Denne praksis angiver, at beboelsen skal være af reel og permanent karakter og ikke blot på grund af et midlertidigt ophold. Når man skal vurdere, om denne ramme er opfyldt, ser man på ejerens faktiske ageren, og hvor lang tid man nu engang har beboet ejendommen som sådan.

Særlige udfordringer ved forældrekøbslejligheder
Den særlige udfordring, der kan være ved forældrekøbslejligheder, er, at børnene efter endt studier ofte forlader studiebyen til fordel for et job andetsteds. Den bolig, de derfor har, skal sælges. Dette skal sammenholdes med, at en del forældre venter med at overdrage lejligheden til deres børn indtil allersidst i børnenes studieperiode. Den periode, det pågældende barn derfor når at bebo ejendommen, kan være beskeden.

Østre Landsret har haft lejlighed til at tage stilling til en sådan situation. Et barn erhvervede af sin mor ved aftale af den 25. april 2008 en lejlighed for 1,4 mio. kr. Barnet havde i en årrække beboet ejerlejligheden som lejer. Den 28. april 2008 indgik barnet en formidlingsaftale med en ejendomsmægler vedrørende salg af ejerlejligheden, og den blev solgt ved en købsaftale af den 13. maj 2008 til en pris på 1.895.000 kr. Kort og godt realiseredes der herved en gevinst på 495.000 kr.

Landsretten vægtede følgende.

Under hensyn til, at der ikke skete nogen formel gældsovertagelse i forbindelse med barnets erhvervelse af ejendommen, at lejligheden blev overdraget til barnet til moderens købspris, at barnet indledte salgsbestræbelser umiddelbart efter erhvervelse af lejligheden, at barnet umiddelbart efter overdragelsen til tredjemand flyttede ind i en anden lejlighed tilhørende barnets mor, og at realkreditlånene først blev indfriet i forbindelse med videresalget til tredjemand, hvorefter størstedelen af provenuet blev overført til en konto tilhørende barnets far, fandt landsretten det ikke godtgjort, at barnets beboelse på tidspunktet for ejerskabet reelt var permanent beboelse.

Modstykket til en reel permanent beboelse er blot et midlertidigt ophold. Betingelsen for at realisere gevinsten skattefrit var således ikke til stede.

Den pågældende afgørelse kan tiltrædes – der skal noget mere til, herunder tidsmæssig og handelsmæssigt i forbindelse med en overdragelse fra forældre til børn, før en beboelse er reel og permanent og dermed opfylder kravene til, at man kan realisere en gevinst skattefrit. En optimering af en forældrekøbslejlighed kræver tid og planlægning.