Der blev den 28. februar 2018 fremsat forslag til lov om ændring af lov om blandt andet andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Loven har som grundlæggende formål at sikre et mere trygt og robust andelsboligmarked med bedre forhold, så der alene kan stiftes sunde og levedygtige andelsboligforeninger fremadrettet. Lovforslaget blev vedtaget den 22. maj 2018.

Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger

Med den nye lovændring indføres skærpede krav i forbindelse med stiftelse af private andelsboligforeninger. De skærpede krav består dels i, at stiftelsesbudgettet efter lovens § 3 a skal dække over en længere periode, end den gældende bestemmelse kræver og dels i krav om en vedligeholdelsesplan for andelsboligforeningens beboelsesejendom.

Ifølge de nugældende regler kræves det, at stiftelsesbudgettet dækker en periode på mindst 10 år. Denne periode er nu ændret til 15 år. Dette skyldes, at udløb af eventuel afdragsfrihed på foreningens realkreditlån typisk sker i det 11. år, og at stigningen i ydelsen på lånet som følge heraf derfor ikke efter de gældende regler fremgår direkte af stiftelsesbudgettet.

Formålet er at sikre, at andelsboligforeninger stiftes på et sundt, fornuftigt og levedygtigt budget. Lovændringen er med til at fremtidssikre andelsboligsektoren, idet stiftere af andelsboligforeninger nu bliver pålagt at overveje foreningens økonomi i et langsigtet perspektiv.

Det er tillige et krav, at en andelsboligforening ved stiftelse udarbejder en vedligeholdelsesplan, som dækker en periode på minimum 15 år. Ligeledes er der givet hjemmel til, at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om indholdet af og proceduren for udarbejdelse af vedligeholdelsesplan og om efterfølgende opdatering af denne. Med disse ændringer sikres det, at andelsboligforeningernes bestyrelser tager stilling til vedligeholdelse af foreningens ejendom ved stiftelse samtidig med, at bestyrelserne får de bedst mulige forudsætninger for at udarbejde en god vedligeholdelsesplan.

Ny særregel vedrørende finansiering af en andelsboligforening

Med en ny § 3c er andelsboligforeningens muligheder for at finansiere ejendommen med afdragsfrie lån ved stiftelse af andelsboligforeningen blevet begrænset. For så vidt angår lån eller kredit, der ydes mod sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen, kan andelsboligforeningen kun indgå aftale om afdragsfrihed for op til højst 40 pct. af købesummen.

For at imødegå omgåelse af bestemmelsen er der blevet indført en karensperiode på 3 år, for så vidt angår den del af lånet, der overstiger 40 pct. Det vil sige, at en andelsboligforening tidligst 3 år efter udbetaling af lånet etableret ved foreningens stiftelse, kan indgå aftale om afdragsfrihed eller omlægning af en aftale med begrænset afdragsfrihed.

Ovenstående ændringer er først og fremmest med til at sikre, at der stiftes sunde og robuste foreninger, men det sikres også, at der i en årrække afdrages på andelsboligforeningens gæld, samt at der tages hensyn til kommende andelshavere, som også vil blive påvirket af den valgte finansiering af andelsboligejendommen.

Nye forældelsesfrister

Ifølge tidligere lovgivning var forældelsesfristen ved rådgivning om lån og kreditter omfattet af den generelle forældelsesfrist på 3 år. Hvor rådgivningen er ydet af virksomheder omfattet af lov om finansiel virksomhed, advokater, godkendte revisorer, administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder sådan rådgivning, er forældelsesfristen for ansvar ved rådgivning om lån og kreditter nu forlænget til 6 år. På denne måde styrkes andelshavernes mulighed for at gøre et krav gældende på grundlag af mangelfuld rådgivning.

Den førhen gældende forældelsesfrist i § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt. på 6 måneder for krav om tilbagebetaling af erlagt overpris for en andelsbolig ophæves tillige, så den gældende forældelsesfrist i forældelsesloven på 3 år fremover vil gælde for overprissager.

Andelshavers overgang til lejer

De nye ændringer har medført en præcisering af lovens § 4, så det klart fremgår, hvilke vilkår der skal gælde ved en andelsboligforenings opløsning, og på hvilke vilkår en andelshaver fortsat har brugsret som lejer. Ændringen af lovens § 4 vedrører udelukkende de tilfælde, hvor en ejendom erhverves af en ny ejer ved tvangsauktion, eller hvor en andelsboligforenings konkursbo sælger andelsboligforeningens faste ejendom.

I disse situationer vil § 4 blive ændret, så huslejeniveauet for den tidligere andelshaver fastsættes efter lejelovgivningens regler med mulighed for at aftale et tillæg. Dette tillæg kan højst svare til forskellen mellem en leje beregnet efter lejelovgivningens regler og den boligafgift, der gennemsnitligt har været opkrævet i en forudgående 4-årig periode. Ligeledes kan udlejer ikke stille krav om betaling af forudbetalt leje og depositum hos en andelshaver, der overgår til at blive lejer. Tillægget efter stk. 4 kan imidlertid kun opkræves for en periode på højst 6 år regnet fra tidspunktet for ejerskiftet. Herefter gælder de almindelige regler i lejelovgivningen.

Udover at skabe klarhed for lejer og udlejer sikrer bestemmelsen også den rigtige balance, hvor hverken beboer eller udlejer begunstiges ved en andelsboligforenings ophør.

Valuarvurderinger

Den nugældende bestemmelse i § 5, stk. 2, litra b bestemmer, at en valuarvurdering skal foretages af en ejendomsmægler, der er valuar. Dette krav bliver nu suppleret med en opdatering af uddannelseskravet, hvorefter valuarvurderingen skal foretages af en valuar med indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme. Dette skyldes et ønske om at sikre, at personer, som foretager en valuarvurdering, faktisk har kendskab til prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme, som en andelsboligforenings ejendom skal vurderes ud fra.

I forlængelse heraf er der givet hjemmel til, at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan udarbejde en vurdering i § 5, stk. 2, litra b, samt nærmere regler om udarbejdelsen af vurderingen. Formålet er at sikre mere retvisende valuarvurderinger.

Driften af andelsboliger: Præcisering af bestyrelsens opgaver og ansvar i andelsboligforeninger

Det er bestyrelsen i en andelsboligforening, der varetager den daglige ledelse og driften af en andelsboligforening. Med den nye lovgivning er der indsat en bestemmelse i § 6c om bestyrelsens opgaver og ansvar, hvilket sikrer den almindelige drift af såvel nystiftede som eksisterende andelsboligforeninger. Bestemmelsen præciserer, hvad bestyrelsen som minimum skal påse. Dette indebærer blandt andet påsyn med, at bogføring og regnskabsaflæggelse foregår på en måde, der efter foreningens forhold er tilfredsstillende.

Herudover bliver bestyrelsen pålagt at oplyse om nøgleoplysningsskema med centrale økonomiske nøgleoplysninger på den årlige generalforsamling. På denne måde skabes der gennemsigtighed for både eksisterende og kommende andelshavere, så de har god mulighed for at forstå deres økonomi.

Den nye lovændring har ligeledes medført indførelse af en generalklausul, som skal sikre, at der på en generalforsamling ikke træffes beslutninger, som åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning. Bestemmelsen finder imidlertid ikke anvendelse på beslutninger, der normalt ligger inden for den sædvanlige drift af en andelsboligforening.

Ikrafttrædelsestidspunktet

Bestemmelserne som følger af den nye ændringslov finder ikke anvendelse på aftaler og lignende, der er indgået før den 1. juli 2018. Her gælder fortsat de ”gamle” regler.