Nyheder

Ny ændringslov skal sikre sundere og mere stabile rammer for private andelsboligforeninger

En ny lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber er trådt i kraft den 1. juli 2018. Loven stiller blandt andet skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger, begrænser muligheden for at optage afdragsfrie lån samt præciserer bestyrelsens opgaver og ansvar. Få indblik i lovens betydning for private andelsforeninger.

Der blev den 28. februar 2018 fremsat forslag til lov om ændring af lov om blandt andet andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Loven har som grundlæggende formål at sikre et mere trygt og robust andelsboligmarked med bedre forhold, så der alene kan stiftes sunde og levedygtige andelsboligforeninger fremadrettet. Lovforslaget blev vedtaget den 22. maj 2018.

Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger

Med den nye lovændring indføres skærpede krav i forbindelse med stiftelse af private andelsboligforeninger. De skærpede krav består dels i, at stiftelsesbudgettet efter lovens § 3 a skal dække over en længere periode, end den gældende bestemmelse kræver og dels i krav om en vedligeholdelsesplan for andelsboligforeningens beboelsesejendom.

Ifølge de nugældende regler kræves det, at stiftelsesbudgettet dækker en periode på mindst 10 år. Denne periode er nu ændret til 15 år. Dette skyldes, at udløb af eventuel afdragsfrihed på foreningens realkreditlån typisk sker i det 11. år, og at stigningen i ydelsen på lånet som følge heraf derfor ikke efter de gældende regler fremgår direkte af stiftelsesbudgettet.

Formålet er at sikre, at andelsboligforeninger stiftes på et sundt, fornuftigt og levedygtigt budget. Lovændringen er med til at fremtidssikre andelsboligsektoren, idet stiftere af andelsboligforeninger nu bliver pålagt at overveje foreningens økonomi i et langsigtet perspektiv.

Det er tillige et krav, at en andelsboligforening ved stiftelse udarbejder en vedligeholdelsesplan, som dækker en periode på minimum 15 år. Ligeledes er der givet hjemmel til, at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om indholdet af og proceduren for udarbejdelse af vedligeholdelsesplan og om efterfølgende opdatering af denne. Med disse ændringer sikres det, at andelsboligforeningernes bestyrelser tager stilling til vedligeholdelse af foreningens ejendom ved stiftelse samtidig med, at bestyrelserne får de bedst mulige forudsætninger for at udarbejde en god vedligeholdelsesplan.

Ny særregel vedrørende finansiering af en andelsboligforening

Med en ny § 3c er andelsboligforeningens muligheder for at finansiere ejendommen med afdragsfrie lån ved stiftelse af andelsboligforeningen blevet begrænset. For så vidt angår lån eller kredit, der ydes mod sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen, kan andelsboligforeningen kun indgå aftale om afdragsfrihed for op til højst 40 pct. af købesummen.

For at imødegå omgåelse af bestemmelsen er der blevet indført en karensperiode på 3 år, for så vidt angår den del af lånet, der overstiger 40 pct. Det vil sige, at en andelsboligforening tidligst 3 år efter udbetaling af lånet etableret ved foreningens stiftelse, kan indgå aftale om afdragsfrihed eller omlægning af en aftale med begrænset afdragsfrihed.

Ovenstående ændringer er først og fremmest med til at sikre, at der stiftes sunde og robuste foreninger, men det sikres også, at der i en årrække afdrages på andelsboligforeningens gæld, samt at der tages hensyn til kommende andelshavere, som også vil blive påvirket af den valgte finansiering af andelsboligejendommen.

Nye forældelsesfrister

Ifølge tidligere lovgivning var forældelsesfristen ved rådgivning om lån og kreditter omfattet af den generelle forældelsesfrist på 3 år. Hvor rådgivningen er ydet af virksomheder omfattet af lov om finansiel virksomhed, advokater, godkendte revisorer, administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder sådan rådgivning, er forældelsesfristen for ansvar ved rådgivning om lån og kreditter nu forlænget til 6 år. På denne måde styrkes andelshavernes mulighed for at gøre et krav gældende på grundlag af mangelfuld rådgivning.

Den førhen gældende forældelsesfrist i § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt. på 6 måneder for krav om tilbagebetaling af erlagt overpris for en andelsbolig ophæves tillige, så den gældende forældelsesfrist i forældelsesloven på 3 år fremover vil gælde for overprissager.

Andelshavers overgang til lejer

De nye ændringer har medført en præcisering af lovens § 4, så det klart fremgår, hvilke vilkår der skal gælde ved en andelsboligforenings opløsning, og på hvilke vilkår en andelshaver fortsat har brugsret som lejer. Ændringen af lovens § 4 vedrører udelukkende de tilfælde, hvor en ejendom erhverves af en ny ejer ved tvangsauktion, eller hvor en andelsboligforenings konkursbo sælger andelsboligforeningens faste ejendom.

I disse situationer vil § 4 blive ændret, så huslejeniveauet for den tidligere andelshaver fastsættes efter lejelovgivningens regler med mulighed for at aftale et tillæg. Dette tillæg kan højst svare til forskellen mellem en leje beregnet efter lejelovgivningens regler og den boligafgift, der gennemsnitligt har været opkrævet i en forudgående 4-årig periode. Ligeledes kan udlejer ikke stille krav om betaling af forudbetalt leje og depositum hos en andelshaver, der overgår til at blive lejer. Tillægget efter stk. 4 kan imidlertid kun opkræves for en periode på højst 6 år regnet fra tidspunktet for ejerskiftet. Herefter gælder de almindelige regler i lejelovgivningen.

Udover at skabe klarhed for lejer og udlejer sikrer bestemmelsen også den rigtige balance, hvor hverken beboer eller udlejer begunstiges ved en andelsboligforenings ophør.

Valuarvurderinger

Den nugældende bestemmelse i § 5, stk. 2, litra b bestemmer, at en valuarvurdering skal foretages af en ejendomsmægler, der er valuar. Dette krav bliver nu suppleret med en opdatering af uddannelseskravet, hvorefter valuarvurderingen skal foretages af en valuar med indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme. Dette skyldes et ønske om at sikre, at personer, som foretager en valuarvurdering, faktisk har kendskab til prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme, som en andelsboligforenings ejendom skal vurderes ud fra.

I forlængelse heraf er der givet hjemmel til, at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan udarbejde en vurdering i § 5, stk. 2, litra b, samt nærmere regler om udarbejdelsen af vurderingen. Formålet er at sikre mere retvisende valuarvurderinger.

Driften af andelsboliger: Præcisering af bestyrelsens opgaver og ansvar i andelsboligforeninger

Det er bestyrelsen i en andelsboligforening, der varetager den daglige ledelse og driften af en andelsboligforening. Med den nye lovgivning er der indsat en bestemmelse i § 6c om bestyrelsens opgaver og ansvar, hvilket sikrer den almindelige drift af såvel nystiftede som eksisterende andelsboligforeninger. Bestemmelsen præciserer, hvad bestyrelsen som minimum skal påse. Dette indebærer blandt andet påsyn med, at bogføring og regnskabsaflæggelse foregår på en måde, der efter foreningens forhold er tilfredsstillende.

Herudover bliver bestyrelsen pålagt at oplyse om nøgleoplysningsskema med centrale økonomiske nøgleoplysninger på den årlige generalforsamling. På denne måde skabes der gennemsigtighed for både eksisterende og kommende andelshavere, så de har god mulighed for at forstå deres økonomi.

Den nye lovændring har ligeledes medført indførelse af en generalklausul, som skal sikre, at der på en generalforsamling ikke træffes beslutninger, som åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning. Bestemmelsen finder imidlertid ikke anvendelse på beslutninger, der normalt ligger inden for den sædvanlige drift af en andelsboligforening.

Ikrafttrædelsestidspunktet

Bestemmelserne som følger af den nye ændringslov finder ikke anvendelse på aftaler og lignende, der er indgået før den 1. juli 2018. Her gælder fortsat de ”gamle” regler.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne