Nyheder

Betingelser for at opnå skattefri gevinst ved salg af ejerlejlighed

Vil du opnå skattefri gevinst ved salg af en ejerlejlighed, er der flere betingelser, som skal være opfyldt. Blandt andet skal du som ejer eller din husstand have beboet ejerlejligheden. Få indblik i de gældende regler og seneste praksis med særligt fokus på betingelsen om beboelse og begrebet ”ejerens husstand”.

I den seneste tid har der i medierne været større fokus på eksempler på skatteydere, der realiserer gevinster på fast ejendom og undlader at selvangive dem, fordi de mener, at de er omfattet af den såkaldte ”parcelhusregel”. Parcelhusreglen giver mulighed for, at en gevinst på salg af en- og tofamilieshuse samt ejerlejligheder kan oppebæres skattefrit, hvis en række nærmere betingelser er opfyldt.

De betingelser, der overordnet set skal opfyldes er: 

  1. Ejendommen skal være et en- eller tofamilieshus eller ejerlejlighed.
  2. Ejendommen skal have været beboet af ejeren eller dennes husstand
  3. Grunden må som udgangspunkt ikke være større end 1.400 m²
  4. Alle de tre første betingelser skal være opfyldt på én gang.

Betingelse nr. 2 indeholder egentlig to betingelser, nemlig dels et beboelseskrav og dels et krav til, hvem der kan opfylde dette beboelseskrav. I det følgende sættes der fokus på denne betingelse.

”Ejeren”

Bestemmelsen, der giver adgang til skattefrihed, foreskriver for det første, at det kan være ejeren, der har beboet den pågældende ejendom. I rigtig mange situationer er denne betingelse opfyldt uden problemer. Ejeren er den person, der er noteret i tingbogen som adkomsthaver til den pågældende ejendom. Visse ejendomme ejes af flere personer. I en sådan situation vurderer man betingelsen i forhold til hver enkelt ejer. Er der f.eks. tre personer, der sammen ejer en ejerlejlighed, vil de ved et salg hver realisere en tredjedel af gevinsten på ejendommen. De af ejerne, der har beboet den pågældende ejerlejlighed, kan oppebære denne gevinst skattefrit. Har en eller flere af ejerne ikke beboet ejerlejligheden, vil de blive beskattet af gevinsten. I de situationer, hvor det er ejeren, man skal måle betingelsen på, synes der ikke at have været problemer i praksis.

”Dennes husstand”

Den anden mulighed for at opfylde betingelsen er, at det er ejerens husstand, der har beboet ejendommen. Bestemmelsen er formuleret som ejeren eller dennes husstand, hvorfor husstandsbegrebet skal referere sig til en af eventuelt flere ejere. På ny skal ejerne identificeres, og efterfølgende må det vurderes, om den eller de personer, der bebor f.eks. en ejerlejlighed, tilhører den pågældendes husstand.

Ved at bruge ordene ”ejerens” eller ”dennes husstand” er der heller ikke nogen tvivl om, at der er tale om en person, der er forskellige fra ejeren selv. Spørgsmålet er nærmere, hvor meget der skal til for, at en person tilhører ens husstand.

De personer, du som ejer bor sammen med i en ejendom (ægtefælle/samlever og hjemmeboende børn) vil alle tilhøre ejerens husstand. Hvorvidt andre mere eller mindre beslægtede personer kan være en del af husstanden, er der ikke meget praksis om. Der tænkes her på f.eks. søskende eller forældre. Så længe de pågældende personer bor ”under samme tag”, er der næppe nogen tvivl om, at de godt kan tilhøre husstanden. Flytter de derimod ud og bor for dem selv, er der modsætningsvis næppe heller nogen tvivl om, at de herved etablerer en selvstændig husstand.

Praksis om husstandsbegrebet

Der har inden for de sidste år været mere specielle eksempler på, hvornår der foreligger en husstand.

Det første eksempel er et barn, hvor forældrene er skilte. Der er aftalt fælles forældremyndighed over barnet, og barnet har folkeregisteradresse hos ejeren af en ejendom. Barnet bor 50/50 hos de to forældre. Ikke ejer-ægtefællen bor til leje hos sin nu tidligere ægtefælle i en ejendom. 50 % af tiden opholder det pågældende barn sig hos denne. Da barnet er en del af ejerægtefællens husstand, vil barnets ophold hos den fraskilte ægtefælle være tilstrækkeligt til, at ejerægtefællen også kan sælge den udlejede lejlighed skattefrit. I afgørelsen blev det vægtet, at der var tale om et barn, der ikke opholdt sig alene hos den fraskilte ægtefælle og derfor var en integreret del af husstanden.

I en anden nyere landsskatteretskendelse var der tale om en forælder, der købte en ejerlejlighed til sit barn på 16 år og 7 måneder. Barnet skulle gennemføre en uddannelse i en by et godt stykke væk fra bopælen.

Spørgsmålet i sagen var, om barnet fortsat var en del af ejerens bopæl – forældrenes bopæl – eller om barnet har etableret selvstændig bopæl. Barnet boede i ejendommen i ca. tre år. Landsskatteretten fandt, at barnet ved flytningen til lejligheden etablerede sin egen bopæl. Det blev vægtet, at han i hele perioden boede alene, både før og efter han blev 18 år.

Afgørelsen viser på udmærket vis, hvor husstandsbegrebet når en kant – når ens børn flytter hjemmefra, etablerer de deres egen husstand.

Mulighederne for at realisere en ejendomsavance skattefrit er til stede, men betingelserne herfor skal også opfyldes – herunder hvem der bebor ejendommen.

Har du spørgsmål til ”parcelhusreglen” og de nævnte betingelser, eller har du en skattemæssig problematik, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne