I den seneste tid har der i medierne været større fokus på eksempler på skatteydere, der realiserer gevinster på fast ejendom og undlader at selvangive dem, fordi de mener, at de er omfattet af den såkaldte ”parcelhusregel”. Parcelhusreglen giver mulighed for, at en gevinst på salg af en- og tofamilieshuse samt ejerlejligheder kan oppebæres skattefrit, hvis en række nærmere betingelser er opfyldt.

De betingelser, der overordnet set skal opfyldes er: 

1. Ejendommen skal være et en- eller tofamilieshus eller ejerlejlighed.
2. Ejendommen skal have været beboet af ejeren eller dennes husstand
3. Grunden må som udgangspunkt ikke være større end 1.400 m²
4. Alle de tre første betingelser skal være opfyldt på én gang.

Betingelse nr. 2 indeholder egentlig to betingelser, nemlig dels et beboelseskrav og dels et krav til, hvem der kan opfylde dette beboelseskrav. I det følgende sættes der fokus på denne betingelse.

”Ejeren”

Bestemmelsen, der giver adgang til skattefrihed, foreskriver for det første, at det kan være ejeren, der har beboet den pågældende ejendom. I rigtig mange situationer er denne betingelse opfyldt uden problemer. Ejeren er den person, der er noteret i tingbogen som adkomsthaver til den pågældende ejendom. Visse ejendomme ejes af flere personer. I en sådan situation vurderer man betingelsen i forhold til hver enkelt ejer. Er der f.eks. tre personer, der sammen ejer en ejerlejlighed, vil de ved et salg hver realisere en tredjedel af gevinsten på ejendommen. De af ejerne, der har beboet den pågældende ejerlejlighed, kan oppebære denne gevinst skattefrit. Har en eller flere af ejerne ikke beboet ejerlejligheden, vil de blive beskattet af gevinsten. I de situationer, hvor det er ejeren, man skal måle betingelsen på, synes der ikke at have været problemer i praksis.

”Dennes husstand”

Den anden mulighed for at opfylde betingelsen er, at det er ejerens husstand, der har beboet ejendommen. Bestemmelsen er formuleret som ejeren eller dennes husstand, hvorfor husstandsbegrebet skal referere sig til en af eventuelt flere ejere. På ny skal ejerne identificeres, og efterfølgende må det vurderes, om den eller de personer, der bebor f.eks. en ejerlejlighed, tilhører den pågældendes husstand.

Ved at bruge ordene ”ejerens” eller ”dennes husstand” er der heller ikke nogen tvivl om, at der er tale om en person, der er forskellige fra ejeren selv. Spørgsmålet er nærmere, hvor meget der skal til for, at en person tilhører ens husstand.

De personer, du som ejer bor sammen med i en ejendom (ægtefælle/samlever og hjemmeboende børn) vil alle tilhøre ejerens husstand. Hvorvidt andre mere eller mindre beslægtede personer kan være en del af husstanden, er der ikke meget praksis om. Der tænkes her på f.eks. søskende eller forældre. Så længe de pågældende personer bor ”under samme tag”, er der næppe nogen tvivl om, at de godt kan tilhøre husstanden. Flytter de derimod ud og bor for dem selv, er der modsætningsvis næppe heller nogen tvivl om, at de herved etablerer en selvstændig husstand.

Praksis om husstandsbegrebet

Der har inden for de sidste år været mere specielle eksempler på, hvornår der foreligger en husstand.

Det første eksempel er et barn, hvor forældrene er skilte. Der er aftalt fælles forældremyndighed over barnet, og barnet har folkeregisteradresse hos ejeren af en ejendom. Barnet bor 50/50 hos de to forældre. Ikke ejer-ægtefællen bor til leje hos sin nu tidligere ægtefælle i en ejendom. 50 % af tiden opholder det pågældende barn sig hos denne. Da barnet er en del af ejerægtefællens husstand, vil barnets ophold hos den fraskilte ægtefælle være tilstrækkeligt til, at ejerægtefællen også kan sælge den udlejede lejlighed skattefrit. I afgørelsen blev det vægtet, at der var tale om et barn, der ikke opholdt sig alene hos den fraskilte ægtefælle og derfor var en integreret del af husstanden.

I en anden nyere landsskatteretskendelse var der tale om en forælder, der købte en ejerlejlighed til sit barn på 16 år og 7 måneder. Barnet skulle gennemføre en uddannelse i en by et godt stykke væk fra bopælen.

Spørgsmålet i sagen var, om barnet fortsat var en del af ejerens bopæl – forældrenes bopæl – eller om barnet har etableret selvstændig bopæl. Barnet boede i ejendommen i ca. tre år. Landsskatteretten fandt, at barnet ved flytningen til lejligheden etablerede sin egen bopæl. Det blev vægtet, at han i hele perioden boede alene, både før og efter han blev 18 år.

Afgørelsen viser på udmærket vis, hvor husstandsbegrebet når en kant – når ens børn flytter hjemmefra, etablerer de deres egen husstand.

Mulighederne for at realisere en ejendomsavance skattefrit er til stede, men betingelserne herfor skal også opfyldes – herunder hvem der bebor ejendommen.

Har du spørgsmål til ”parcelhusreglen” og de nævnte betingelser, eller har du en skattemæssig problematik, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.