Nyheder

Final call for salg af forældrekøbslejligheder

Ejer du en forældrekøbslejlighed, som du overvejer at sælge videre til dine børn? Nye regler kan gøre det dyrt at udskyde et salg af forældrekøb til næste generation. Læs med her og få indblik i, hvorfor der kan være mange penge at spare ved et salg nu.

Fortjeneste på fast ejendom, som man ikke selv har beboet, er skattepligtig. Det samme gælder for fortjeneste på forældrekøbslejligheder, uanset om salget måtte ske til ens barn. En væsentlig del af de reelle avancer på forældrekøbslejlighederne er imidlertid ikke hidtil kommet til beskatning som følge af, at forældrene har kunne sælge lejlighederne til deres børn til særlige fordelagtige priser.

Ved overdragelser mellem forældre og børn, har man således kunne anvende den såkaldte ”15 %-regel”. Reglen indebærer, at SKAT (som udgangspunkt) skal acceptere prissætningen, hvis lejligheden handles inden for +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det har derfor været muligt, at en lejlighed er blevet solgt til barnet, uden at det har udløst avance hos forældrene. Barnet har efterfølgende fortsat haft lejligheden som bopæl i en periode, hvorefter den er blevet solgt ud af familien til handelsværdi med en stor (skattefri) fortjeneste til følge.

Nyt ejendomsvurderingssystem indsnævrer gab

I de seneste år har der været massive prisstigninger på ejerlejligheder i universitetsbyerne samtidig med, at det offentlige vurderingssystem har stået i stampe. Det har medført et stort gab mellem en lejligheds reelle værdi og den offentlige vurdering. Dette gab vil et nyt offentligt ejendomsvurderingssystem komme til at lukke eller i hvert fald kraftigt indsnævre.

Når de nye, forhøjede vurderinger bliver en realitet, forventer vi, at en langt større andel af avancerne på forældrekøbslejlighederne kommer til beskatning, allerede når forældrene sælger til deres børn.

15 %-reglen er under udvikling

SKAT arbejder samtidig på en revision af ”15 %-reglen”, hvor de retlige rammer fortsat er ukendte. Vi ved dog, at intervallet udvides til 20 %. Men uanset hvad resultatet bliver, er det svært at forestille sig, at den offentlige ejendomsvurdering ikke fortsat vil få en betydning for prissætningen af fast ejendom ved handel mellem forældre og børn.

De første vurderinger efter den nye ejendomsvurderingslov foretages pr. 1. september 2018, men offentliggørelsen heraf er forsinket – foreløbigt indtil foråret 2019 –  på grund af IT-udfordringer. Indtil de nye vurderinger er meldt ud, er det muligt at handle med afsæt i de nuværende vurderinger.

Nye vurderinger og 20 %-reglen: Hvad er konsekvenserne?

Konsekvenserne ved de nye vurderinger og den ventede 20 %-regel kan illustreres med nedenstående (forenklet) eksempel:

  • Oprindelig købspris for lejlighed/nugældende offentlig ejendomsvurdering: 2,0 mio.
  • Skønnet aktuel handelsværdi/skønnet fremtidig offentlig ejendomsvurdering: 3,0 mio.

Med den nuværende vurdering kan lejligheden overdrages for mellem 1,7 mio. (vurderingen -15 %) og 2,3 mio. (vurderingen + 15 %).                                                        

Efter modtagelsen af en ny (skønnet) vurdering på 3,0 mio. kan lejligheden givetvis overdrages for mellem 2,4 mio. (vurderingen -20 %) og 3,6 mio. (vurderingen +20 %).

Gaveafgift:

Minimumsprisen efter den nye vurdering vil således umiddelbart være 700.000 højere end tidligere. Hvis man ønsker at forære barnet lejligheden, vil alene denne forhøjelse af gavens størrelse isoleret set medføre en merudgift til gaveafgift på 105.000 kr. (15 % af 700.000 – der er bortset fra bundfradrag).

Beskatning af ejendomsavancen:

Den forhøjede gaveafgift er dog det ”rene vand” ved siden af beskatningen af avancen på lejligheden. Inden den nye vurdering kunne lejligheden overdrages uden, at det udløste avancebeskatning af forældrene. I eksemplet indebærer den nye minimumspris, der er en konsekvens af den nye vurdering, at forældrene skal beskattes af 400.000 kr. (dvs. forskellen mellem videresalgsprisen (2,4 mio.) og den oprindelige købspris (2,0 mio.) – her er der set bort fra det årlige 10 tkr.-tillæg).

Beskatningen af 400.000 kr. udgør op til 42 % (168.000 kr.), hvis man enten ikke har haft anvendt virksomhedsordningen, eller hvis man har anvendt ordningen men udtræder heraf med virkning fra overdragelsesåret.

Hvis man forbliver i virksomhedsordningen beskattes avancen med 22 % virksomhedsskat (88.000 kr. i overdragelsesåret). Virksomhedsskatten er alene en foreløbig skat, og det endelige beskatningsniveau udgør op 56 %, svarende til 224.000 kr.

Opsummering af eksempel:

Hvis man måtte ønske at overdrage lejligheden til ens barn uden at tjene på den, vil der i ovenstående eksempel være mellem 200.000-300.000 kr. at tjene ved at overdrage lejligheden nu, fremfor at vente til de nye vurderinger måtte være udsendt.

FINAL CALL

Den forventede opstramning er lige om hjørnet. Der kan være mange penge at spare ved at fremskynde overdragelsen af en forældrekøbslejlighed. Men sørg for at få analyseret alle aspekter inden!

Vi hjælper med at få belyst de skattemæssige konsekvenser. Vores specialister er klar til at hjælpe, hvis du har spørgsmål til ovenstående og/eller går med overvejelser om at sælge et forældrekøb videre til dit barn.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne