Fortjeneste på fast ejendom, som man ikke selv har beboet, er skattepligtig. Det samme gælder for fortjeneste på forældrekøbslejligheder, uanset om salget måtte ske til ens barn. En væsentlig del af de reelle avancer på forældrekøbslejlighederne er imidlertid ikke hidtil kommet til beskatning som følge af, at forældrene har kunne sælge lejlighederne til deres børn til særlige fordelagtige priser.

Ved overdragelser mellem forældre og børn, har man således kunne anvende den såkaldte ”15 %-regel”. Reglen indebærer, at SKAT (som udgangspunkt) skal acceptere prissætningen, hvis lejligheden handles inden for +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det har derfor været muligt, at en lejlighed er blevet solgt til barnet, uden at det har udløst avance hos forældrene. Barnet har efterfølgende fortsat haft lejligheden som bopæl i en periode, hvorefter den er blevet solgt ud af familien til handelsværdi med en stor (skattefri) fortjeneste til følge.

Nyt ejendomsvurderingssystem indsnævrer gab

I de seneste år har der været massive prisstigninger på ejerlejligheder i universitetsbyerne samtidig med, at det offentlige vurderingssystem har stået i stampe. Det har medført et stort gab mellem en lejligheds reelle værdi og den offentlige vurdering. Dette gab vil et nyt offentligt ejendomsvurderingssystem komme til at lukke eller i hvert fald kraftigt indsnævre.

Når de nye, forhøjede vurderinger bliver en realitet, forventer vi, at en langt større andel af avancerne på forældrekøbslejlighederne kommer til beskatning, allerede når forældrene sælger til deres børn.

15 %-reglen er under udvikling

SKAT arbejder samtidig på en revision af ”15 %-reglen”, hvor de retlige rammer fortsat er ukendte. Vi ved dog, at intervallet udvides til 20 %. Men uanset hvad resultatet bliver, er det svært at forestille sig, at den offentlige ejendomsvurdering ikke fortsat vil få en betydning for prissætningen af fast ejendom ved handel mellem forældre og børn.

De første vurderinger efter den nye ejendomsvurderingslov foretages pr. 1. september 2018, men offentliggørelsen heraf er forsinket – foreløbigt indtil foråret 2019 –  på grund af IT-udfordringer. Indtil de nye vurderinger er meldt ud, er det muligt at handle med afsæt i de nuværende vurderinger.

Nye vurderinger og 20 %-reglen: Hvad er konsekvenserne?

Konsekvenserne ved de nye vurderinger og den ventede 20 %-regel kan illustreres med nedenstående (forenklet) eksempel:

• Oprindelig købspris for lejlighed/nugældende offentlig ejendomsvurdering: 2,0 mio.
• Skønnet aktuel handelsværdi/skønnet fremtidig offentlig ejendomsvurdering: 3,0 mio.

Med den nuværende vurdering kan lejligheden overdrages for mellem 1,7 mio. (vurderingen -15 %) og 2,3 mio. (vurderingen + 15 %).                                                        

Efter modtagelsen af en ny (skønnet) vurdering på 3,0 mio. kan lejligheden givetvis overdrages for mellem 2,4 mio. (vurderingen -20 %) og 3,6 mio. (vurderingen +20 %).

Gaveafgift:

Minimumsprisen efter den nye vurdering vil således umiddelbart være 700.000 højere end tidligere. Hvis man ønsker at forære barnet lejligheden, vil alene denne forhøjelse af gavens størrelse isoleret set medføre en merudgift til gaveafgift på 105.000 kr. (15 % af 700.000 – der er bortset fra bundfradrag).

Beskatning af ejendomsavancen:

Den forhøjede gaveafgift er dog det ”rene vand” ved siden af beskatningen af avancen på lejligheden. Inden den nye vurdering kunne lejligheden overdrages uden, at det udløste avancebeskatning af forældrene. I eksemplet indebærer den nye minimumspris, der er en konsekvens af den nye vurdering, at forældrene skal beskattes af 400.000 kr. (dvs. forskellen mellem videresalgsprisen (2,4 mio.) og den oprindelige købspris (2,0 mio.) – her er der set bort fra det årlige 10 tkr.-tillæg).

Beskatningen af 400.000 kr. udgør op til 42 % (168.000 kr.), hvis man enten ikke har haft anvendt virksomhedsordningen, eller hvis man har anvendt ordningen men udtræder heraf med virkning fra overdragelsesåret.

Hvis man forbliver i virksomhedsordningen beskattes avancen med 22 % virksomhedsskat (88.000 kr. i overdragelsesåret). Virksomhedsskatten er alene en foreløbig skat, og det endelige beskatningsniveau udgør op 56 %, svarende til 224.000 kr.

Opsummering af eksempel:

Hvis man måtte ønske at overdrage lejligheden til ens barn uden at tjene på den, vil der i ovenstående eksempel være mellem 200.000-300.000 kr. at tjene ved at overdrage lejligheden nu, fremfor at vente til de nye vurderinger måtte være udsendt.

FINAL CALL

Den forventede opstramning er lige om hjørnet. Der kan være mange penge at spare ved at fremskynde overdragelsen af en forældrekøbslejlighed. Men sørg for at få analyseret alle aspekter inden!

Vi hjælper med at få belyst de skattemæssige konsekvenser. Vores specialister er klar til at hjælpe, hvis du har spørgsmål til ovenstående og/eller går med overvejelser om at sælge et forældrekøb videre til dit barn.