Nye aftalevilkår er klar til byggeriets parter
Byggeriets efterhånden længe benyttede standardvilkår AB 92, ABT 93 og ABR 89 afløses af opdaterede betingelser. Afløserne AB 18, ABT 18 og ABR 18 er efter udkast, høringsperiode og udgivelse af betænkning klar til at blive taget i brug af byggeriets parter efter nytår. På overfladen ligner vilkårene sig selv, men der er både nye tiltag, præciseringer og nuancer, der giver god anledning til at give håndteringen af området et serviceeftersyn.
Aftalesystemet og overordnede betragtninger
Der har inden for byggeriet i mere end 100 år været tradition for, at grundlaget for parternes aftaler er blevet baseret på ”agreed documents”, fremfor individuelt forhandlet i hver enkelt sag, eller reguleret ved lov eller bekendtgørelse. Disse agreed documents benævnes ”almindelige betingelser” (AB).
De første AB blev taget i brug i 1890. Gennem tiderne er AB blevet redigeret ca. hvert 25. år. Da de nuværende benyttede vilkår er udgivet i perioden fra 1989 til 1993, har der længe været optræk til en tiltrængt revision. Denne revision foreligger nu i form af ny AB, ABT (almindelige betingelser for totalentreprise) og ABR (almindelige betingelser for rådgivning) med tilhørende betænkning (betænkning nr. 1570, 2018), udgivet af AB-udvalget.
Grundelementerne i enhver aftale om en byggesag, definition af aftales omfang, om pris, om ekstraarbejder og om tid, ligner i vid udstrækning sig selv, men de har alle fået et sprogligt og indholdsmæssigt serviceeftersyn.
Styrkelse af byggeprocessen fra projektering til udførelsen
Ved gennemgang af Udvalgets bemærkninger i betænkningen fremgår det videre, at det har vægtet meget højt for Udvalget at styrke selve byggeprocessen, fra projektering til udførelsen. På et enkelt punkt har Udvalget ”opfundet” et nyt regelsæt, der skal passer til virkeligheden. Dette drejer sig om den eller de situationer, der efterhånden nærmere er hovedreglen frem for undtagelsen, hvor Entreprenøren (Underentreprenøren/Leverandøren) påtager sig at udføre en del af den samlede projektering. Under tiden kaldet for ”mellemform”, fordi det aftaleretligt hverken er hoved-, under-, fag- eller totalentreprise. Klare regler herom, sammen med klare regler om planlægning af projektering og planlægning af udførelse og planlægning af tid og økonomi, vil medvirke til en samlet styrkelse af byggeprocessen. Dette i hvert fald, såfremt bestemmelserne herom efterleves efter Udvalgets hensigt.
Mange parters dyrtkøbte erfaringer gjort indenfor området viser imidlertid, at til enhver rettighed knyttes en tilsvarende forpligtigelse, hvilket byggeriets (professionelle) parter gennem tider har været gode til at indse og udnytte. Uanset udvalgets gode intentioner, vil der givet fortsat være parter, som næppe opgiver sine hidtidige anvendt taktikker, med optimering af egne muligheder for øje, fremfor optimering af byggesagens samlede resultat.
De enkelte bestemmelser
Udvalget har redigeret de enkelte bestemmelser, der er af væsentligst betydning for en byggesag og som derfor oftest giver anledning til uenigheder.
Dette drejer sig blandt andet om reglerne for ekstraarbejder, der nu findes i AB 18 § 23 til § 25. I reglerne præciseres nu, hvordan opgør ved anvendelse af enhedspriser skal ske. Hermed kan en mangeårig diskussion herom endelig slutte. Hertil opfindes et system, hvorefter parterne hver især kan spørge hinanden om, hvorvidt et givent arbejder betragtes som værende en del af kontraktydelse eller udgør et ekstraarbejde.
Reglerne om både bygherres og entreprenørens forsinkelse er stort set uændrede. Reglerne findes i AB 18 §§ 39 – 43. Derimod er kravene til bygherrens varsling af dagbod blevet præciseret, man kunne næsten fristes til at anføre, så det nu kan lade sig gøre at varsle korrekt.
Udvalget har beskrevet en præcis procedure for varsel og påkrav, og samtidigt i sine bemærkninger anført, at når fremgangsmåden anvendes, har bygherren krav på dagbod. Derved signalere Udvalget til Voldgiftsretterne (og advokater), at der skal ikke med tiden opstilles eller opfindes supplerende krav.
Udvalget har videre medtaget en bestemmelse om forcering (AB 18 § 41). Det fremgår heraf, at entreprenøren har ret til vederlag for udført forcering, hvilket næppe i sig selv forekommer overraskende. Hertil fastslås, at den Entreprenør, der mødes af et uberettiget dagbodsvarsel, kan iværksætte forcering for bygherrens regning, indenfor rimelighedens grænser.
Udvalget har videre revideret hele konfliktløsningssystemet og indført en ”konfliktløsningstrappe”. Reglerne findes i AB 18 §§ 64 – 69. Der kan fortsat begæres syn og skøn og indledes voldgiftssag, men adgangen er ikke længere umiddelbar. Parterne ”tvinges” til at søge tvister løst i mindelighed, og parterne kan ikke anlægge voldgiftssag førend 4 uger efter et forhandlingsforløb er passeret. Det samme gælder for iværksættelse af syn og skøn, der ikke sker med henblik på at sikre bevis.
Udvalget her videre indført en ny afgørelses type, kaldet ”hurtig afgørelse”. Der opsættes herved en række procesregler, der fører til afgørelse af en uenighed, der er bindende mellem parterne. Der er dog mulighed for at prøve afgørelsen ved voldgift, hvis sag anlægges indenfor en frist på 8 uger. Bestemmelsen forventes at kunne blive meget byrdefuld i byggesager, hvor parterne – uanset årsag – kommer skævt afsted. Det kan dog muligvis være Udvalgets hensigt, da sådanne risici vil gøre parter mere forligsvillige.
Fremtiden
Der er ingen tvivl om, at de nye regler skal ”bundfælde” sig i løbet af de næste par år. Byggeriets parter må gennem samarbejde og fremtidige byggesager finde lejet for reglernes anvendelse og udstrækning. Det er ligeledes vores forventning, at de af byggeriets parter, der har mulighed herfor, vil lave tillæg og/eller ændringer til de nye vilkår, sådan som det også var tilfældet med de hidtil gældende. Uanset hvordan betingelserne i fremtiden kommer til at fungere, vil god forberedelse af anvendelsen være stærkt tilrådeligt.
Har I tilstrækkeligt kendskab til de nye betingelser i AB 18?
I den kommende tid vil vi her på siden hver fredag gennemgå et eller flere afsnit af AB 18. Du får vores bud på, hvordan de pågældende bestemmelser får praktisk indflydelse på kontrakter og forløb af byggesager.
Har du konkrete spørgsmål til de nye standardvilkår, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.
Artikelserie:
9. nov. 2018: AB 18 - Skal standarddokumenter revideres?
16. nov. 2018: AB 18 - Nye bestemmelser om bygherrens udbud og entreprenørens tilbud
30. nov. 2018: AB 18 - Sikkerhedsstillelse og forsikring
7. dec. 2018: AB 18 - Opstramning af kravene for entreprenørens ydelse
14. dec. 2018: AB 18 - Digitale bygningsmodeller
21. dec. 2018: AB 18 - Entreprenørprojektering
11. jan. 2019: AB 18 - Ændringer og ekstraarbejder