Udlejers muligheder for regulering af huslejen i boliglejemål
Betaler din lejer for lidt i husleje? Så er det værd at få undersøgt, om der er mulighed for at kræve huslejen reguleret.
Som udlejer kan du ikke frit fastsætte huslejen med din lejer. Lejelovgivningen indeholder nemlig en række detaljerede regler om, hvor meget huslejen må udgøre, og hvordan den nærmere skal fastsættes. I boliglejeforhold har udlejer forskellige muligheder for at kræve huslejen reguleret.
Nettoprisindeksering af huslejen
Tidligere og indtil den 1. juli 2015 havde udlejer mulighed for at lade lejen stige i overensstemmelse med aftalte ”trappelejeklausuler”. Fra 1. juli 2015 kan ”trappelejeklausuler” ikke længere gyldigt aftales med lejer. I stedet har udlejer mulighed for at aftale med lejer, at der skal ske en nettoprisindeksering af huslejen, som vi kender det fra erhvervslejeforhold.
Regulering til ”det lejedes værdi”
For boliglejemål beliggende i uregulerede kommuner må der for de fleste lejemåls vedkommende alene opkræves en leje, der ikke væsentligt overstiger ”det lejedes værdi”. Dette gælder også for de såkaldte ”småejendomme” i de regulerede kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder.
Hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, giver lejelovgivningen udlejer mulighed for at kræve lejen forhøjet til ”det lejedes værdi”.
Ved vurderingen af om lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, skal der efter lejeloven foretages en sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende for andre boliglejemål i kvarteret eller området. I vurderingen tages der bl.a. hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
Man kan dog ikke som udlejer uden videre kræve sin husleje reguleret til det lejedes værdi.
- Der gælder for det første, at huslejen i boliglejemål som udgangspunkt er fredet i 2 år fra lejemålets begyndelse. Det betyder, at et krav om regulering af huslejen til det lejedes værdi tidligst kan få virkning 2 år efter lejemålets begyndelse eller 2 år efter en tidligere lejeforhøjelse til det lejedes værdi.
- Retspraksis har for det andet fastslået, at en afvigelse skal udgøre ca. 12 % eller mere for at blive betegnet som væsentlig.
- Der kræves for det tredje, at udlejer fremsender en skriftlig varsling om lejereguleringen til lejer, og at varslingsskrivelsen opfylder en række formkrav som angivet i lejeloven. Manglende opfyldelse af formkravene bevirker som udgangspunkt ugyldighed.
Er ovenstående betingelser opfyldt, og er lejen for lejemålet væsentligt mindre end det lejedes værdi, kan udlejer kræve lejeforhøjelsen gennemført med 3 måneders varsel. Hvis lejer gør indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Ved vurderingen af udlejers muligheder for at kræve huslejen reguleret til det lejedes værdi, skal man endvidere være opmærksom på, at der gælder forskellige regler om huslejeregulering afhængigt af hvilken type ejendom, der er tale om, og hvor ejendommen er beliggende.
Der gælder blandt andet særlige regler for ”storejendomme”, hvor lejen reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Derudover vil udlejer også for bestemte typer lejemål have adgang til fri lejefastsættelse.
Lejelovgivningen er kompleks og fyldt med ufravigelige regler, og det kan være vanskeligt at ramme de rigtige regler. Det er imidlertid uhyre vigtigt, da det kan få store økonomiske konsekvenser for udlejer, hvis de lejeretlige regler ikke overholdes. DAHL yder gerne professionel rådgivning og bistand, når lejekontrakter indgås, og huslejen skal forhøjes.