Jeg er ofte involveret i tvangsauktioner og møder derfor tit interesserede købere, som har en række spørgsmål vedrørende det at købe hus på tvangsauktion. Mange af disse spørgsmål er de samme, hvilket har givet mig anledning til at fremhæve nogle typiske forhold.

Inden man byder på selve tvangsauktionen skal man sørge for at sætte sig grundigt ind i forholdene vedrørende det hus, som man har tænkt sig at byde på. Når man har købt huset, er det for sent, da eksempelvis reglerne om fortrydelsesret, tilstandsrapport og tegning af ejerskifteforsikring ikke finder anvendelse, når man køber hus på tvangsauktion. Det er fuld tilfredshed eller pengene tabt. Det er derfor en god idé at være på forkant i god tid inden tvangsauktionen eksempelvis ved at rådføre sig med sin bank, en håndværker eller en advokat.

Ca. 3 uger forinden tvangsauktionen vil huset blive annonceret på internettet – ofte på www.itvang.dk. Der kan man se den udarbejdede salgsopstilling, som indeholder en række oplysninger om huset samt om vilkårene for tvangsauktionen. Af salgsopstillingen vil det også typisk fremgå, hvornår man har mulighed for at se huset inden tvangsauktionen. Man køber huset som beset, hvorfor det altid er en god idé at deltage i fremvisningen – evt. sammen med en håndværker, hvis man ikke selv har håndværksmæssig forstand.

Tid og sted for tvangsauktionens afholdelse vil ligeledes fremgå af salgsopstillingen. Som interesseret møder man bare op ved fogedretten på det pågældende tidspunkt. Man skal ikke tilmelde sig tvangsauktionen først, da det er et offentligt retsmøde. Til selve tvangsauktionen skal man møde personligt op eller sende en anden person, som man har givet en skriftlig fuldmagt med til at byde på ens vegne. Hvis man vil byde på vegne af et selskab, skal man medbringe en ny tegningsudskrift, hvoraf det fremgår at man kan tegne selskabet. Man kan ikke byde pr. telefon eller sende skriftlige bud til retten inden tvangsauktionen.

Når man møder op til en tvangsauktion og byder, kan man være heldig at blive højestbydende. Højestbydende skal straks stille sikkerhed for sit bud, hvorfor man skal medbringe sikkerheden. Sikkerhedens størrelse afhænger af budsummens størrelse, hvorfor de fleste fogedretter har den regel, at man kan byde, hvis man har medbragt den lille sikkerhed på kr. 10.000 i kontanter, bankgaranti, banknoteret check eller i form af en advokatindeståelse. Man kan ikke bruge sit dankort, Mobilepay eller få tid til at gå i banken efter pengene – de skal stilles straks ved tvangsauktionens slutning. Det kan være en god idé inden tvangsauktionen at ringe til den pågældende fogedret og få oplyst, om det er tilstrækkeligt at medbringe den lille sikkerhed på kr. 10.000.

En tvangsauktion starter med konstatering af en række formelle forhold, og særligt vigtigt for en kommende byder er at få oplyst, hvor stort størstebeløbet er. Størstebeløbet er auktionsomkostningerne og fortrinsberettigede krav, som er det beløb som auktionskøber maksimalt skal betale ud over sit bud. Efter tvangsauktionen kommer der dog nogle yderligere udgifter i form auktionsafgift, retsbogsudskrift, tinglysningsafgift, evt. indfrielsesomkostninger samt evt. honorar, hvis man får brug for professionel hjælp til at opfylde auktionsvilkårene og få skøde på huset.

Hvis ejeren eller panthaverne ikke er tilfredse med det højeste bud på tvangsauktionen, kan disse forlange at der afholdes en ny tvangsauktion, en såkaldt 2. auktion. For at kræve 2. auktion skal ejeren eller panthaveren være til stede og straks stille sikkerhed for omkostninger. Den nye auktion skal afholdes senest 6 uger efter den 1. auktion og højestbydende fra 1. auktionen er bundet af sit bud i de 6 uger. Den 2. auktion starter populært sagt der, hvor den 1. sluttede. Budgivningen starter altså fra højeste bud på 1. auktionen. Der afholdes ikke en 3. auktion, hvorfor højestbydende på 2. auktionen er den endelige auktionskøber. Hvis der ikke kommer højere bud på 2. auktionen, bliver det højestbydende fra 1. auktionen, som bliver den endelige auktionskøber.

Efter tvangsauktionen skal man som auktionskøber opfylde auktionsvilkårene dvs. sørge for, at de kreditorer, som fik dækning på tvangsauktionen, får betaling. Når der er sket betaling, udsteder disse kreditorer samtykkeerklæringer, som man skal bruge for at få skøde på huset.

Hvis du overvejer at byde på en tvangsauktion, er du naturligvis velkommen til at kontakte advokat Thomas Møller Harhoff Kristensen på e-mail tmk@dahllaw.dk eller telefon 26 12 72 95.