Nyheder

Naboretlige gener – lejers eller udlejers risiko?

Denne artikel omhandler problemstillingen, hvor lejer påberåber sig forholdsmæssigt afslag som følge af forhold, som udlejer ikke har indflydelse på. I henhold til erhvervs-lejelovens § 18, stk. 2 kan erhvervslejer kræve forholdsmæssigt afslag, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede. Få indblik i den konkrete problemstilling og gældende retspraksis.

Udlejer skal stille det lejede til rådighed i ”god og forsvarlig stand” i hele lejeperioden. Hvis det lejede ikke under lejeforholdets bestående, er i den stand, som lejeren kan kræve, kan udlejer pålægges at afhjælpe problemstillingen.

Naboretten i forhold til lejeretten

Ved naboret forstås traditionelt forhold mellem naboer, hvorved en grundejer ikke skal finde sig i ulemper fra naboejendomme, der går væsentligt ud over, hvad der kan forventes og anses som rimeligt under hensyn til ejendommens beliggenhed og området i øvrigt.

Naboretlige gener kan være skyggegener fra en anden ejendom, støjgener eller genskærsgener fra for eksempel tage. En lejer er beskyttet mod naboretlige gener på lige fod med en ejer.

Gældende retspraksis

Der findes ikke lovregler, der generelt regulerer naboretten. Det er i stedet reguleret som følge af retspraksis, hvorved der er udviklet visse retningslinjer.

I forbindelse med metrobyggeriet har Østre Landsret afsagt en dom, U 2016.2052Ø, hvor en erhvervslejer kunne kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, som følge af støjgener fra metrobyggeriet i København.  Det blev godtgjort, at støjgenerne fra byggeriet oversteg den almindelige naboretlige tålegrænse. Ved indgåelse af lejeaftalen var byggeriet endnu ikke påbegyndt. Hverken erhvervslejer eller udlejer havde på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse i 1999 noget kendskab til det kommende metrobyggeri. Støjgenerne medførte, at lejemålet i en periode ikke kunne anvendes som forudsat i lejekontrakten. Lejer blev tilkendt et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Landsretten foretog en risikoafvejning og fandt, at udlejer i en situation, hvor ingen af parterne havde kendskab til det forhold, der efterfølgende påberåbes som grundlag for et afslag i lejen, var nærmest til at bære risikoen for, at det lejede kunne benyttes som forudsat i lejekontrakten.

Der er ligeledes i 2016 afsagt dom, hvor Vestre Landsret i U 2016.2040 V i en sag, hvor et erhvervslejemål led vandskade som følge af skybrud, har slået fast, at lejer var berettiget til at ophæve lejemålet. Landsretten udtaler, at ved afgørelse af om et lejemål er mangelfuldt efter erhvervslejelovens § 18 og § 19, er det uden betydning, hvordan manglen er opstået, idet en udlejer også ved hændelige skader må sørge for straks af afhjælpe manglen efter påkrav.

Retsstillingen kan herefter beskrives således, at en lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis der uden tvivl er forhold, der forringer det lejedes værdi, og lejer ikke selv er skyld heri. Dette gælder således for både erhvervslejemål og almindelige lejemål. Spørgsmålet om afslag i huslejen skal afgøres efter lejelovgivningen, herunder erhvervslejeloven og lejekontrakten – særligt under hensyntagen til indretnings-og forventningssynspunkter.

Udlejer har dog den udfordring, at hvis der er tale om forhold, som skyldes udefrakommende begivenheder, som er årsagen til, at lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag, hvorledes kan udlejer så få dette tab dækket?

Hvis forholdet skyldes eksempelvis skybrud, så må udlejer søge denne risiko afdækket forsikringsmæssigt. Hvis der er tale om, at ”skadevolder” er en fysisk eller juridisk person, kan udlejer søge at gøre krav gældende overfor denne ”skadevolder” for det tab, udlejer lider ved at skulle yde forholdsmæssigt afslag til lejer.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis manglen gøres gældende efter naboretlige regler, kræves der tillige et ansvarsgrundlag.

Værd at bemærke er det, at forholdsmæssigt afslag kan kræves af lejer uden, at der foreligger et ansvarsgrundlag, og der behøves ikke være tale om en væsentlig mangel – det er således en meget lav bagatelgrænse for mangler. Det kræves blot, at manglen er omfattet af Lejelovens §11, stk. 2 og Erhvervslejelovens §18, stk. 2. Udlejer kan derfor hurtigt stå i en meget svær situation, hvor lejeren blot kan vælge at benytte lejeloven som grundlag for sit krav.

Konklusion

Du skal som udlejer være opmærksom på, at du kan komme til at hæfte for naboretlige gener, herunder for støjgener, overfor din lejer i forhold til andres udøvelse af aktivitet over tålegrænsen. Det er derfor vigtigt at beskrive de forhold, som du er bekendt med, således lejer er gjort opmærksom herpå ved indgåelse af lejemålet.

I DAHL Advokatfirma har vores specialister stor erfaring med at yde kompetent rådgivning om lejeretlige forhold. Har du spørgsmål til emnet, er du velkommen til at kontakte os til en drøftelse af dine muligheder.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne