Udlejer skal stille det lejede til rådighed i ”god og forsvarlig stand” i hele lejeperioden. Hvis det lejede ikke under lejeforholdets bestående, er i den stand, som lejeren kan kræve, kan udlejer pålægges at afhjælpe problemstillingen.

Naboretten i forhold til lejeretten

Ved naboret forstås traditionelt forhold mellem naboer, hvorved en grundejer ikke skal finde sig i ulemper fra naboejendomme, der går væsentligt ud over, hvad der kan forventes og anses som rimeligt under hensyn til ejendommens beliggenhed og området i øvrigt.

Naboretlige gener kan være skyggegener fra en anden ejendom, støjgener eller genskærsgener fra for eksempel tage. En lejer er beskyttet mod naboretlige gener på lige fod med en ejer.

Gældende retspraksis

Der findes ikke lovregler, der generelt regulerer naboretten. Det er i stedet reguleret som følge af retspraksis, hvorved der er udviklet visse retningslinjer.

I forbindelse med metrobyggeriet har Østre Landsret afsagt en dom, U 2016.2052Ø, hvor en erhvervslejer kunne kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, som følge af støjgener fra metrobyggeriet i København.  Det blev godtgjort, at støjgenerne fra byggeriet oversteg den almindelige naboretlige tålegrænse. Ved indgåelse af lejeaftalen var byggeriet endnu ikke påbegyndt. Hverken erhvervslejer eller udlejer havde på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse i 1999 noget kendskab til det kommende metrobyggeri. Støjgenerne medførte, at lejemålet i en periode ikke kunne anvendes som forudsat i lejekontrakten. Lejer blev tilkendt et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Landsretten foretog en risikoafvejning og fandt, at udlejer i en situation, hvor ingen af parterne havde kendskab til det forhold, der efterfølgende påberåbes som grundlag for et afslag i lejen, var nærmest til at bære risikoen for, at det lejede kunne benyttes som forudsat i lejekontrakten.

Der er ligeledes i 2016 afsagt dom, hvor Vestre Landsret i U 2016.2040 V i en sag, hvor et erhvervslejemål led vandskade som følge af skybrud, har slået fast, at lejer var berettiget til at ophæve lejemålet. Landsretten udtaler, at ved afgørelse af om et lejemål er mangelfuldt efter erhvervslejelovens § 18 og § 19, er det uden betydning, hvordan manglen er opstået, idet en udlejer også ved hændelige skader må sørge for straks af afhjælpe manglen efter påkrav.

Retsstillingen kan herefter beskrives således, at en lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis der uden tvivl er forhold, der forringer det lejedes værdi, og lejer ikke selv er skyld heri. Dette gælder således for både erhvervslejemål og almindelige lejemål. Spørgsmålet om afslag i huslejen skal afgøres efter lejelovgivningen, herunder erhvervslejeloven og lejekontrakten – særligt under hensyntagen til indretnings-og forventningssynspunkter.

Udlejer har dog den udfordring, at hvis der er tale om forhold, som skyldes udefrakommende begivenheder, som er årsagen til, at lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag, hvorledes kan udlejer så få dette tab dækket?

Hvis forholdet skyldes eksempelvis skybrud, så må udlejer søge denne risiko afdækket forsikringsmæssigt. Hvis der er tale om, at ”skadevolder” er en fysisk eller juridisk person, kan udlejer søge at gøre krav gældende overfor denne ”skadevolder” for det tab, udlejer lider ved at skulle yde forholdsmæssigt afslag til lejer.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis manglen gøres gældende efter naboretlige regler, kræves der tillige et ansvarsgrundlag.

Værd at bemærke er det, at forholdsmæssigt afslag kan kræves af lejer uden, at der foreligger et ansvarsgrundlag, og der behøves ikke være tale om en væsentlig mangel – det er således en meget lav bagatelgrænse for mangler. Det kræves blot, at manglen er omfattet af Lejelovens §11, stk. 2 og Erhvervslejelovens §18, stk. 2. Udlejer kan derfor hurtigt stå i en meget svær situation, hvor lejeren blot kan vælge at benytte lejeloven som grundlag for sit krav.

Konklusion

Du skal som udlejer være opmærksom på, at du kan komme til at hæfte for naboretlige gener, herunder for støjgener, overfor din lejer i forhold til andres udøvelse af aktivitet over tålegrænsen. Det er derfor vigtigt at beskrive de forhold, som du er bekendt med, således lejer er gjort opmærksom herpå ved indgåelse af lejemålet.

I DAHL Advokatfirma har vores specialister stor erfaring med at yde kompetent rådgivning om lejeretlige forhold. Har du spørgsmål til emnet, er du velkommen til at kontakte os til en drøftelse af dine muligheder.