AB 18 – Førgennemgang, aflevering og 1– og 5-års eftersyn
I denne uges artikel om de nye almindelige betingelser inden for byggeriet (AB 18) behandler vi bestemmelserne om førgennemgang samt de væsentligste ændringer i relation til aflevering samt 1- og 5-års eftersyn. Som noget nyt er der indført et nyt led i afleveringsprocessen i form af en såkaldt ”førgennemgang”, som både rummer fordele for entreprenør og bygherre. Få indblik heri i vores serie om de nye almindelige betingelser (AB 18).
Førgennemgang med fordele for både entreprenør og bygherre
Med bestemmelsen i AB 18 § 44 om førgennemgang af arbejdet er der indført et nyt led i afleveringsprocessen. Førgennemgangen skal – som navnet antyder – afholdes inden den egentlige afleveringsforretning. Bygherren skal allerede i udbudsmaterialets hovedtidsplan angive start- og sluttidspunkt for førgennemgangen, jf. AB 18 § 4, stk. 4, litra f.
Formålet med de nye regler er, at entreprenøren på et så tidligt tidspunkt som muligt får indblik i, hvilke mangelsindsigelser bygherren vil gøre gældende ved den egentlige afleveringsforrentning. Entreprenøren får dermed mulighed for at rette op på de påpegede forhold inden afleveringen, hvilket er en fordel for entreprenøren, der fortsat har arbejdspladsen fuldt bemandet. Det er ligeledes en fordel for bygherren, at der foretages afhjælpning af så mange forhold som muligt inden afleveringen, da arbejderne hermed ikke medfører gener for bygherrens brug af bygningen.
Det bemærkes dog, at det udtrykkeligt fremgår af § 44, stk. 3, at bygherren ikke er afskåret fra senere at påberåbe et forhold som en mangel, blot fordi forholdet ikke påtales ved førgennemgangen. Bygherren er altså ikke afskåret fra at fremsætte nye mangelsindsigelser ved den egentlige afleveringsforretning.
Både bygherren og entreprenøren har ret og pligt til at deltage i førgennemgangen, der både kan ske samlet eller opdelt i sektioner eller entrepriser. Under førgennemgangen gennemgår parterne de arbejder, som entreprenøren har udført, og bygherren udfærdiger en protokol over de påpegede forhold samt entreprenørens eventuelle bemærkninger hertil. Hvis entreprenøren ikke møder op, kan bygherren gennemføre førgennemgangen uden entreprenøren, men er dog forpligtet til at sende en kopi af protokollen til entreprenøren.
Det fremgår af § 44, stk. 1, at gennemgangen skal afholdes i ”rimelig tid inden den aftalte aflevering”. Eftersom det er formålet med førgennemgangen at give entreprenøren mulighed for at rette op på de af bygherren påpegede forhold inden afleveringen, må kravet om rimelig tid indebære, at førgennemgangen skal afholdes i så god tid, at entreprenøren har en reel mulighed for at foretage udbedring inden afleveringsforretningen. Bemærkningerne til AB 18 tager udgangspunkt i, at gennemgangen afholdes ca. 1 måned inden afleveringen, men samtidig fremgår det, at gennemgangen kan afholdes tidligere ved større projekter, hvorfor det må anses for at være en konkret vurdering afhængig af det pågældende byggeri.
Bygherren har ansvaret for at indkalde entreprenøren til gennemgangen, og indkaldelsen skal være skriftlig og ske med ”rimeligt varsel”. Længden heraf afhænger af entreprisens størrelse, kompleksitet samt behovet for at inddrage eventuelle andre entreprenører, leverandører mv.
Såfremt bygherren ikke indkalder til førgennemgangen, kan entreprenøren tage teten og indkalde bygherren i stedet.
Afleveringsforretning
Reglerne om afleveringsforretning findes nu i § 45, der i overvejende grad svarer til de tidligere regler med sproglige opdateringer og præciseringer.
- 45, stk. 1 er identisk med AB 92 § 28, stk. 1, bortset fra at der er indført et tredje punkt, der fastslår, at der skal afholdes en særskilt afleveringsforretning for arbejder, som entreprenøren efter aftale med bygherren har udskudt til senere aflevering.
- 45, stk. 2 fastslår, at arbejdet er afleveret efter afholdelse af afleveringsforretningen, medmindre der foreligger væsentlige mangler, idet bygherren i så fald er berettiget til at afvise afleveringen over for entreprenøren. Det er en konkret vurdering, om en mangel må anses for at være væsentlig, men det er i bestemmelsen præciseret, at forhold, der hindrer ibrugtagning i væsentligt omfang, udgør en væsentlig mangel.
Afleveringsprotokol
Bygherren er efter AB 18 § 46 forpligtet til at udarbejde en afleveringsprotokol med angivelse af mangler og andre forhold, som bygherren har påpeget under afleveringen, ligesom entreprenørens eventuelle bemærkninger hertil skal tilføres protokollen.
Som noget nyt skal protokollen også indeholde parternes aftaler om afhjælpning, herunder måde og frist samt et tidspunkt for gennemgang af afhjælpningen.
1– og 5-års eftersyn
Reglerne om 1- og 5-års eftersyn findes i AB 18 §§ 56-58, og bestemmelserne svarer overvejende til de hidtidige regler i AB 92 §§ 37-38.
Det er fortsat bygherren, der skal tage initiativ til at indkalde entreprenøren til eftersynene, ligesom der ikke er ændret på tidsfristerne for afholdelse af eftersynene.
Derudover skal der udfærdiges en eftersynsprotokol med de mangler og eventuelle andre forhold, som bygherren har påpeget under eftersynene. Entreprenørens eventuelle bemærkninger skal også tilføjes.
Som noget nyt præciseres det i AB 18 § 58, stk. 3, at parternes eventuelle ”aftaler om afhjælpning, herunder måde og frist” skal tilføres protokollen.
Sammenfatning
Som noget nyt er afleveringsprocessen tilført et ekstra trin i form af ”førgennemgangen”, der skal afholdes inden den egentlige aflevering med det formål at give entreprenøren mulighed for at udbedre eventuelle fejl og mangler inden afleveringsforretningen. Det er hensigten, at førgennemgangen vil reducere antallet af de mangelsindsigelser, som bygherren fremsætter på afleveringsforretningen, hvilket i sidste ende også kan begrænse antallet af deciderede konflikter mellem bygherren og entreprenøren.
Reglerne om aflevering samt om 1- og 5-års eftersyn adskiller sig kun i mindre grad fra de tilsvarende regler i AB 92, idet der i høj grad alene er tale om sproglige opdateringer og præciseringer samt kodificering af allerede gældende entrepriseretlige regler.
Har I tilstrækkeligt kendskab til de nye betingelser i AB 18?
Vi udgiver hver fredag et fagligt indlæg, som sætter fokus på ændringerne i et eller flere afsnit af AB 18. Du får vores bud på, hvordan de pågældende bestemmelser får praktisk indflydelse på kontrakter og forløb af byggesager.
Har du konkrete spørgsmål til de nye standardvilkår, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.
Artikelserie:
11. okt. 2018: Nye aftalevilkår er klar til byggeriets parter
9. nov. 2018: AB 18 - Skal standarddokumenter revideres?
16. nov. 2018: AB 18 - Nye bestemmelser om bygherrens udbud og entreprenørens tilbud
30. nov. 2018: AB 18 - Sikkerhedsstillelse og forsikring
7. dec. 2018: AB 18 - Opstramning af kravene for entreprenørens ydelse
14. dec. 2018: AB 18 - Digitale bygningsmodeller
21. dec. 2018: AB 18 - Entreprenørprojektering
11. jan. 2019: AB 18 - Ændringer og ekstraarbejder
18. jan. 2019: AB 18 - Ændringer vedrørende betaling
25. jan. 2019: AB 18 - Ophævelse
01. feb. 2019: AB 18 - Tidsfristforlængelse og forsinkelse
15. feb. 2019: AB 18 - Entreprenørens afhjælpningsret og afhjælpningspligt
22. feb. 2919: AB 18 - Mangler
1. mar. 2019: AB 18 - Løsning af tvister
15. mar. 2019: AB Forenklet - til de mindre og enklere entrepriser
29. mar. 2019: ABR 18 - Reviderede regler for rådgiveraftaler