AB 18 – Entreprenørens afhjælpningsret og afhjælpningspligt
I denne uges artikel om de nye almindelige betingelser inden for byggeriet (AB 18), behandler vi bestemmelserne om entreprenørens afhjælpningsret og -pligt. Reglerne er reguleret i AB 18 § § 48 – 51. Selvom bestemmelserne i mange tilfælde svarer til de hidtil gældende regler, foreligger der imidlertid ændringer, som både bygherre og entreprenør skal være opmærksomme på.
Mangler påvist ved afleveringen og afhjælpningsgennemgang
Spørgsmålet om afhjælpningsret og afhjælpningspligt aktualiseres, når der påvises mangler ved entreprenørens arbejde, uanset om dette sker ved eller efter afleveringen af entreprisen.
For så vidt angår mangler ved afleveringen følger det af § 48, at entreprenøren har ret og pligt til at afhjælpe sådanne mangler, og at bygherren skriftligt skal fastsætte en frist for afhjælpning under hensyntagen til manglernes art og omfang og forholdene i øvrigt.
Afhjælpningsfristens længde beror således på en konkret vurdering. Der kan dog ved fastsættelsen tages hensyn til, om de påberåbte mangler allerede blev påpeget af bygherren ved førgennemgangen af byggeriet, hvilket efter omstændighederne kan retfærdiggøre, at bygherren fastsætter en kortere afhjælpningsfrist, end hvad der ellers sædvanligvis ville være rimeligt.
I § 48, stk. 2, 2 pkt. er der indsat en i AB-sammenhæng ny bestemmelse, der fastslår, at bygherren skal fastsætte et tidspunkt for gennemgang af afhjælpningen. Bygherren skalderfor med deltagelse af entreprenøren kontrollere udbedringen af de mangler, der blev påberåbt på afleveringsforretningen. Den nærmere procedure for afhjælpningsgennemgangen er uddybet i § 48, stk. 3, hvoraf det fremgår, at bygherren skal udfærdige en protokol, der skal indeholde bygherrens stillingtagen til, om de påberåbte mangler er afhjulpet samt entreprenørens eventuelle bemærkninger.
Såfremt en af parterne ikke giver møde ved afhjælpningsgennemgangen, kan den anden part gennemføre gennemgangen uden den fraværende parts medvirken. Den fraværende part skal dog tilsendes en kopi af protokollen.
Bygherren fastsætter tidspunktet for afhjælpningsgennemgangen, under hensyntagen til hvornår hovedparten af manglerne forventes at være afhjulpet. I de tilfælde, hvor det er aftalt, at manglerne først afhjælpes efter afhjælpningsgennemgangen, skal entreprenøren give skriftlig meddelelse til bygherren, når manglerne er afhjulpet.
Mangler påvist efter afleveringen
Det følger af § 49, stk. 1, at entreprenøren også har ret og pligt til at udbedre mangler, der påvises efter afleveringen. Den tidsmæssige udstrækning af afhjælpningsretten og -pligten er fortsat 5 år svarende til bygherrens absolutte reklamationsfrist.
Bygherren kan også efter AB 18 kun påberåbe sig manglerne, hvis bygherren har reklameret til entreprenøren, inden rimelig tid efter at manglerne er eller burde være opdaget, medmindre entreprenøren har gjort sig skyldig i et groft uforsvarligt forhold.
Bygherren skal skriftligt meddele entreprenøren en frist til afhjælpning af påviste mangler, og længden heraf skal fastsættes under hensyntagen til manglernes art og omfang samt forholdene i øvrigt. Når manglerne er afhjulpet, skal entreprenøren give bygherren skriftlig meddelelse.
Entreprenøren kan udskyde afhjælpningen til 1-års eftersynet af entreprisen, forudsat at manglen ikke forværres ved det, og at udskydelsen ikke medfører ulempe for bygherren.
Bortfald af entreprenørens afhjælpningsret
Der er som noget nyt indsat en bestemmelse i § 50, der særskilt regulerer det i praksis ofte forekommende spørgsmål om, hvornår entreprenøren har fortabt sin afhjælpningsret.
Bestemmelsen finder både anvendelse ved mangler, der påberåbes ved og efter afleveringen.
Det følger af § 50, stk. 1, at i de tilfælde, hvor bygherren, ved afhjælpningsgennemgangen, eller efter udløbet af en frist for afhjælpning, eller efter at have modtaget entreprenørens meddelelse, om at afhjælpning har fundet sted, stadig kan konstatere, at de påviste mangler ikke er afhjulpet, skal entreprenøren inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele entreprenøren, hvilke mangler der fortsat påberåbes.
Når denne meddelelse er givet, har bygherren i princippet ret til at lade manglerne udbedre for entreprenørens regning eller til at kræve et afslag i entreprisesummen. Som hovedregel fortaber entreprenøren dermed sin afhjælpningsret, hvis ikke der er foretaget afhjælpning af påviste mangler inden for en af bygherren fastsat rimelig frist.
Entreprenøren har dermed som hovedregel kun et forsøg til at afhjælpe påviste mangler.
En undtagelse hertil fremgår af § 50, stk. 2, der gælder i de tilfælde, hvor entreprenøren faktisk har gjort et reelt og seriøst forsøg på at afhjælpe de påberåbte mangler, og de mangler, der fortsat påberåbes, kun udgør en mindre del i forhold til de mangler, entreprenøren har udbedret. Såfremt begge betingelser er opfyldt, vil entreprenøren fortsat kunne påberåbe sig sin afhjælpningsret.
Dette kan eksempelvis være i tilfælde, hvor entreprenøren har gjort et hæderligt forsøg på at få den underentreprenør, der har udført det mangelfulde arbejde, til at foretage afhjælpning, og hvor de udestående mangler kun udgør en ret begrænset mængde af de allerede udbedrede forhold, eller at de udestående mangler ingen betydning har for bygherrens anvendelse af byggeriet.
Entreprenøren skal dog være opmærksom på, at der gælder restriktive regler om afhjælpning af påviste mangler, og at entreprenøren derfor relativt hurtigt kan miste sin afhjælpningsret.
Bortfald af entreprenørens afhjælpningspligt
Det følger af § 50, stk. 1, at entreprenørens afhjælpningspligt samt bygherrens adgang til at foretage udbedring for entreprenørens regning bortfalder, hvis afhjælpning er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter, men at bygherren i alle tilfælde bevare sin ret til at kræve afslag i entreprisesummen.
Denne bestemmelse er uændret i forhold til de tidligere gældende regler. Der er fortsat tale om en undtagelse til hovedreglen, om at bygherren kan kræve kontraktmæssig opfyldelse. Hvornår undtagelsen finder anvendelse, er en konkret vurdering, hvori hensynet til bygherrens interesse i at aftalen opfyldes, skal inddrages.
Hvad skal du særligt være opmærksom på?
AB 18 indeholder nye regler om, at der skal foretages en fælles gennemgang af afhjælpningen af de påviste mangler ved afleveringen. Formålet med afhjælpningsgennemgangen er at sikre hurtig afhjælpning af påviste mangler og en efterfølgende samlet konstatering af, om manglerne er afhjulpet af entreprenøren.
Entreprenøren skal være opmærksom på, at entreprenøren som hovedregel kun har et forsøg til at afhjælpe påviste mangler ved og efter afleveringen. Entreprenøren risikerer derfor at miste afhjælpningsretten, hvis ikke der foretages korrekt udbedring af påviste mangler inden afhjælpningsgennemgangen eller – for så vidt angår mangler påvist efter afleveringen - inden for en af bygherren rimelig fastsat frist.
Har I tilstrækkeligt kendskab til de nye betingelser i AB 18?
Vi udgiver hver fredag et fagligt indlæg, som sætter fokus på ændringerne i et eller flere afsnit af AB 18. Du får vores bud på, hvordan de pågældende bestemmelser får praktisk indflydelse på kontrakter og forløb af byggesager.
Har du konkrete spørgsmål til de nye standardvilkår, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.
Artikelserie:
11. okt. 2018: Nye aftalevilkår er klar til byggeriets parter
9. nov. 2018: AB 18 - Skal standarddokumenter revideres?
16. nov. 2018: AB 18 - Nye bestemmelser om bygherrens udbud og entreprenørens tilbud
30. nov. 2018: AB 18 - Sikkerhedsstillelse og forsikring
7. dec. 2018: AB 18 - Opstramning af kravene for entreprenørens ydelse
14. dec. 2018: AB 18 - Digitale bygningsmodeller
21. dec. 2018: AB 18 - Entreprenørprojektering
11. jan. 2019: AB 18 - Ændringer og ekstraarbejder
18. jan. 2019: AB 18 - Ændringer vedrørende betaling
25. jan. 2019: AB 18 - Ophævelse
01. feb. 2019: AB 18 - Tidsfristforlængelse og forsinkelse
08. feb. 2019: AB 18 - Førgennemgang, aflevering og 1- og 5-års eftersyn
15. feb. 2019: AB 18 - Entreprenørens afhjælpningsret og afhjælpningspligt
22. feb. 2919: AB 18 - Mangler
1. mar. 2019: AB 18 - Løsning af tvister
15. mar. 2019: AB Forenklet - til de mindre og enklere entrepriser
29. mar. 2019: ABR 18 - Reviderede regler for rådgiveraftaler