Nyheder

Sagen om +/- 15%-reglen afgjort i Højesteret

Højesteret har den 8. marts 2016 afsagt kendelse i en principiel sag om værdiansættelse af fast ejendom i forbindelse med opgørelse af boafgift.

Ved kendelsen stadfæster Højesteret landsrettens kendelse fra februar 2015, hvorefter SKAT får medhold i, at de arveudlagte ejendomme skal undergives en sagkyndig vurdering af en person udmeldt af skifteretten.

Vurdering af dommen

Højesteret opretholder 15%-reglen med dommen. Hovedreglen er fortsat, at fast ejendom kan arveudlægges indenfor en margin på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

15%-reglen kan naturligvis herudover anvendes ved overdragelse i levende live inden for den gaveafgiftspligtige personkreds. Dette sidstnævnte berøres ikke i dommen, men følger bl.a. af SKM 2007.431 LSR.

Den pågældende hovedregel kan alene brydes, hvis der foreligger de ”særlige omstændigheder”. I kraft af Højesterets henvisning til skifterettens præmisser er skifterettens præmisser centrale, når rammen for, hvad der er ”særlige omstændigheder”, skal fastlægges.

Skifteretten angiver flere situationer, hvor dette er opfyldt:

(i) hvis ejendommen har været vurderet,

(ii) hvis ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand til en helt anden pris end den er udlagt til,

(iii) den fastsatte værdi i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen, og

(iv) den konkrete situation – hvor ejendommene efter overtagelsen belånes til værdier, der er større end de respektive overtagelsesværdier sammenholdt med, at arvingen der har udtaget ejendommene har givet arveafkald på 2,1 mio. til fordel for boet.

Med dommen synes der at være sket en væsentlig afklaring af retstilstanden og dermed ikke mindst forudsigeligheden ved brug af reglerne.

Sagen

I den pågældende sag var to ejendomme, en erhvervsejendom og en beboelsesejendom, under en bobehandling udlagt til en arving for værdier, som ikke afveg med mere end 15 % fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Arvingen overtog ifølge skøderne de to ejendomme pr. 1. juli 2013.

Erhvervsejendommen var udlagt til arvingen for 5.750.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 udgjorde kr. 5.050.000. Af driftsregnskaberne for erhvervsejendommen fremgik, at ejendommen gav et årligt overskud i størrelsesordenen 875 - 1.000 tkr. før vedligeholdelsesudgifter og renteudgifter. Beboelsesejendommen var udlagt for 2.000.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2011 kr. 2.250.000. I august 2013 – straks efter arveudlægget – blev der optaget nye realkreditlån i begge ejendomme for et beløb der indikere, at ejendommene har en højre værdi end udlægsværdien.

SKAT havde i april og maj 2014 anmodet boet om at redegøre for værdiansættelsen af boets ejendomme og herunder oplyse, om driftsresultatet af boets udlejningsejendom havde påvirket værdiansættelsen. SKAT havde endvidere bedt boet oplyse, om der under boets behandling var foretaget vurdering af boets ejendomme.

Boet havde imidlertid ikke besvaret SKATs henvendelser.

Under sagens behandling ved skifteretten blev det oplyst, at der ikke var foretaget vurdering af boets ejendomme under boets behandling, men at værdiansættelsen af ejendommene var foretaget ud fra cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) vedrørende værdiansættelse af ejendomme i familieforhold.

Den arving, hvortil de to ejendomme skulle udlægges, havde i juni 2013 givet delvis arveafkald, idet den anden arving efter afdøde ifølge arveafkaldet forlods skulle arve 2.100.000 kr.

SKATs vurdering

Ud fra en afkastbetragtning var der efter SKATs opfattelse grund til at formode, at erhvervsejendommens handelsværdi var højere end den af boet udlagte værdi på kr. 5.750.000. Denne formodning blev efter SKATs opfattelse yderligere bestyrket af, at der i august 2013 – umiddelbart efter arvingens overtagelse af ejendommen - var optaget lån i Nykredit på i alt kr. 3.616.000. Nykredit måtte således have vurderet ejendommens handelsværdi til mere end kr. 5.750.000, som er fastsat af boet, idet den maksimale belåningsprocent på erhvervsejendomme udgør 60 %.

I den private beboelsesejendom var der i august 2013 optaget lån i Nykredit på kr. 1.920.000. Den maksimale belåningsprocent på beboelsesejendomme udgør 80 %, og Nykredit måtte således efter SKATs opfattelse have vurderet ejendommens handelsværdi væsentligt højere end kr. 2.000.000, der var fastsat af boet.

SKAT stillede spørgsmålstegn ved, om de af boet udlagte værdier for ejendommene svarede til handelsværdien.

Efter SKATs opfattelse var der en begrundet formodning om, at handelsværdien af boets ejendomme var højere end de værdier, som boet havde fastsat – en formodning, der ifølge SKAT blev bestyrket af, at den pågældende arving havde givet arveafkald, således at den anden arving forlods skulle arve 2.100.000 kr.

SKAT anmodede derfor skifteretten om at udmelde en sagkyndig til at foretage vurdering af ejendommens handelsværdi.

Skifterettens kendelse

Skifteretten imødekom SKATs anmodning om sagkyndig vurdering.

Skifteretten konstaterede indledningsvist, at hvis boets værdiansættelse omregnet til kontantværdi er 15% højere eller lavere end senest offentlige vurdering, skal denne værdiansættelse i henhold til værdiansættelsescirkulæret som hovedregel lægges til grund ved beregning af boafgift.

Værdiansættelsen inden for +/- 15% af kontantværdien kan imidlertid fraviges, for eksempel, hvis ejendommen har været vurderet, ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand, eller hvis den fastsatte værdi af ejendommen i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen.

Skifteretten fandt, at boet ikke kunne støtte ret på værdiansættelsescirkulærets bestemmelse om, at ejendommene i boopgørelsen kan ansættes til +/- 15% af den seneste ejendomsvurdering. Skifteretten henviste herved til, at begge ejendomme efter overtagelsen i boperioden i forbindelse med optagelse af realkreditlån var blevet "vurderet" til mindsteværdier, der var større end de respektive overtagelsesværdier. Dette sammenholdt med, at arvingen, der havde udtaget ejendommene, havde givet arveafkald på 2.100.000 kr., førte efter skifterettens opfattelse til at, værdien af ejendommene i boopgørelsen var mindre end den værdi, som arvingerne havde anvendt ved bodelingen.

Som følge heraf imødekom skifteretten anmodningen fra SKAT om sagkyndig vurdering af ejendommene.

Boet kærede kendelsen til landsretten.

Landsrettens kendelse

Boet støttede kæren på, at der efter boets opfattelse består et retskrav på at få godkendt en værdiansættelse inden for +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering i overensstemmelse med cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret). Boet gjorde i den forbindelse også gældende, at retskravet fulgte af en fast administrativ praksis.

Landsretten stadfæstede skifterettens kendelse.

I begrundelsen anførte landsretten, at der ikke er grundlag for at fastslå, at værdiansættelsescirkulærets bestemmelser i sig selv giver boet et retskrav på at få godkendt sin værdiansættelse af de to ejendomme. Landsretten fandt det heller ikke godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om, at en sådan værdiansættelse skulle accepteres af SKAT.

Højesterets kendelse

Højesteret stadfæster landsrettens kendelse.

Højesteret fastslår indledningsvist, at aktiver og passiver i dødsboer efter boafgiftslovens § 12, stk. 1, ansættes til deres handelsværdi. Skattemyndighederne kan efter § 12, stk. 2, ændre boets værdiansættelse eller anmode skifteretten om at udmelde sagkyndige til at foretage vurdering efter dødsboskiftelovens § 93, hvis værdiansættelsen ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, og myndighederne finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien.

Højesteret konstaterer, at værdiansættelsescirkulærets bestemmelser for så vidt angår fast ejendom skal lægges til grund ved beregning af arve- og gaveafgiften, og at dette indebærer, at SKAT skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret finder herefter, af de grunde, som skifteretten har anført, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at SKATs anmodning om sagkyndig vurdering af ejendommene skal imødekommes.

Højesteret fandt – ligesom landsretten – ikke, at det er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af SKAT.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af DAHL Advokatfirmas nyhedsbrev DAHL Nyt

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Virksomheds- og kontaktoplysninger: 

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr. 37 31 00 85

Vi kan kontaktes via e-mail: mail@dahllaw.dk eller telefon: 88 91 91 91 indenfor vores åbningstider, som er:

mandag – torsdag kl. 08:00 – 16:00
fredag kl. 08.00 – 15.00

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler som udgangspunkt alene dit oplyste navn og din oplyste e-mailadresse – dette er for at kunne sende dig nyhedsbreve mv.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen/nyhedsbrevet er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen/nyhedsbrevet slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies. Læs om cookies her 

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mail adresse til at udsende nyhedsbreve med artikler, kurser, ledige stillinger og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mail adresse til at udsende orienterende e-mails omkring vores forretning eller om vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mail adresse.

Du skal dog være opmærksom på, at vi i anden sammenhæng kan have indsamlet din e-mail adresse, og at vi i sådanne tilfælde kan anvende den til de formål, som den er indsamlet til.

De oplysninger, vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet, bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger underleverandører (databehandlere) til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbydere er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Vi anvender et system, som er udarbejdet af Konform A/S, til udsendelse af nyhedsbreve, Konform A/S hoster herudover vores hjemmeside. IT Relation A/S drifter i øvrigt vores IT.  

Konform A/S og IT Relation A/S opbevarer og behandler personoplysninger for os som databehandler, og vi har indgået skriftlig databehandlingsaftale for at sikre, at dine personoplysninger alene behandles efter vores instruks, på fortrolig vis, samt at der er truffet de fornødne sikkerhedsforanstaltninger mod at dine oplysninger kompromitteres.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve mv. fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke, og generelt kan du forvente at modtage materiale fra os ca. en gang om måneden.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid afmelde dig nyhedsbrevet og derefter tilmelde dig igen – f.eks. hvis du har ændret din e-mailadresse.

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet modtager du ikke yderligere fra os, med mindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mail adresse og navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hver nyhedsbrev, du modtager fra os. 

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mail adresse og navn.

Du skal dog være opmærksom på, at vi kan have dine oplysninger fra anden sammenhæng også. Hvis vi har det, kan vi fortsat behandle sådanne oplysninger efter det samtykke eller anden behandlingshjemmel, som vi har, hvis du framelder dig nyhedsbrevet.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at de-anonymisere oplysningerne igen.

Du har ret til indsigt og til at modsætte dig videre behandling af dine oplysninger

Du har ret til at få oplyst, hvilke oplysninger, vi behandler om dig. Hvis vi behandler oplysninger om dig, som er urigtige eller vildledende, har du også ret til at kræve oplysningerne berigtiget, slettet eller blokeret. Du kan til enhver tid gøre indsigelse mod, at oplysninger om dig gøres til genstand for videre behandling.

Hvis du ikke længere ønsker at modtage vores nyhedsbrev, kan du også til enhver tid tilbagekalde dit samtykke.

Hvis du mener, at vi behandler dine oplysninger forkert eller i strid med lovgivningen, kan du klage over behandlingen til Datatilsynet.

Du kan læse mere om persondata og dine rettigheder på Datatilsynets hjemmeside, som du finder her

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne