Nyheder

AB 18 – APP (Appendikser): Projektudvikling, Projektoptimering, Driftskrav og Incitamenter

I forbindelse med revisionen af byggeriets standardvilkår har Udvalget fundet anledning til at udgive forslag til standardvilkår i fire typiske situationer, som forekommer i nogle sager, men langt fra i alle: Projektudvikling, projektoptimering, driftskrav og incitamenter. Udvalget har udgivet sine forslag som appendikser til AB 18, ABR 18 og ABT 18. Få indblik i de fire appendikser her.

Udvalgets appendikser til AB 18, ABR 18 og ABT 18 rummer forslag til standardvilkår for:

  1. Projektudvikling
  2. Projektoptimering
  3. Aftaler om opfyldelse af driftskrav
  4. Incitamentsaftaler

Der er for alle fire appendikser tale om ”minimumskrav”. Udvalget foreslår, at parterne  ved anvendelse udfylder appendikserne efter behov i de konkrete tilfælde.

Da der, særligt for typesituationerne, bortset fra aftaler om entreprenørens nærmere opfyldelse af driftskrav, altid vil være tale om konkrete og individuelle vilkår, skal appendikserne ikke tillægges mere vægt end, at disse kan skabe udgangspunkt for parternes forhandling om vilkår.

Uanset at Udvalget specifikt i betænkningen har anført, at der ved formuleringen af de nye vilkår ikke er taget hensyn til udbudsretlige forhold, må udgivelsen af standardvilkår om hhv. projektudvikling og -optimering samt om incitamentsaftaler alt andet lige lette en ordregivers muligheder for at medinddrage sådanne forhold i sit udbud.

Nedenfor får du indblik i de fire appendikser.

APP - Projektudvikling

Der er reelt tale om to appendikser:  Et til fag- og hovedentreprise, og ét til totalentreprise. Appendikserne omhandler begge situationen, hvor Entreprenøren medvirker under selve udviklingen af et givent byggeprojekt. Udviklingen kan f.eks. være at bidrage til at finde rette byggegrund, at medvirke til at afklare Bygherres behov, at fastlægge rammerne, herunder de økonomiske for byggeriet, etc. Konkret kan arbejdet omfatte medvirken til udarbejdelse af lokalplan for det område, hvori byggeriet skal placeres.

I appendikserne mindes parterne om, at der er behov for at etablere klare aftaler, om hvilke ydelser entreprenøren skal levere, hvordan entreprenøren skal levere sine ydelser, hvem der har ledelsesansvaret under projektudviklingen, og om hvordan samarbejdet kan bringes til ophør hvis entreprenørens ikke skal medvirke til at opføre et planlagt byggeri.

Den af Udvalget foreslåede model har fundet inspiration i den traditionelle partneringmodel, hvorefter et forløb deles i to faser: En afklaringsfase og en opførelsesfase. (I dette tilfælde en projektudviklingsfase og en færdigprojekterings- og udførelsesfase.

Med hensyn til afregning af Entreprenøren lægger Udvalget op til, at Entreprenøren skal vederlægges for fase 1 i henhold til medgået tid, og medvirken i fase 2 i henhold til et på forhånd oplyst procentuelt tillæg for  styring mv. beregnet af udførelsesudgifter.

Ifølge Udvalgets model har Bygherre mulighed for at afbestille Entreprenøren efter projektudviklingsfasen og efter modtagelse af Entreprenørens tilbud på udførelsen. Kan Entreprenøren dokumentere, at de targetsmål, der på forhånd  var sat op for fase 1, er opnåede, vil Bygherren være forpligtet til at betale Entreprenøren den aftalte godtgørelse. Måtte Bygherren afbestille Entreprenøren under projektudviklingsfasen, og er betingelserne opfyldte, skal der betales forholdsmæssigt godtgørelse. Uagtet bestemmelsen forekommer det teoretisk, at den Entreprenør, der ikke har afleveret tilbud, kan dokumentere, at targetsmål for fase 1 er opfyldt.

APP - Projektoptimering

For projektoptimering gælder ligeledes, at der reelt er tale om to appendikser: Et for entreprenører og et for rådgivere. For begge gælder, at de omhandler den eller de situationer, hvor Entreprenøren (eller rådgiver) ved gennemgang af projektgrundlaget skal fremkomme med forslag til optimeringer, inden arbejderne starter.  

Aftaler om projektoptimering forventes defineret således, at såfremt Entreprenøren kan finde besparelser for en given procentdel af byggeomkostningerne, vil Entreprenøren være berettiget til en nærmere defineret bonus, f.eks. en procentdel af besparelserne.

Grundlæggende står det Entreprenøren frit for at fremkomme med forslag til besparelser, men appendikset synes grundlæggende tænkt anvendt i de situationer, hvor entreprenøren finder besparelser/optimeringer inden for samme endelige bygningsmæssige resultat for Bygherren. Det kan f.eks. være, hvis entreprenøren finder besparelser på anden tidsmæssig tilrettelæggelse end projekteret ved anvendelse af andre materialer eller metoder og lignende.

Under projektoptimeringen forbliver projekteringsledelsen (og -ansvaret) hos Bygherren, hvilket reelt vil sige hos den rådgiver, som Bygherre har overdraget projekteringsledelsen til.

Det bemærkes i øvrigt, at Entreprenørens optimeringsforslag og -bidrag evalueres ved aflevering, hvor det endeligt kan afgøres, om forslaget i virkeligheden medførte en konkret besparelse. Opfylder Entreprenørens bidrag betingelserne, er Entreprenøren berettiget til sit vederlag (bonus). Udvalget præciserer, at Entreprenøren skal medtage bonus i sin slutopgørelse, hvilket må betyde, at hvis Entreprenøren fremsender slutopgørelse uden at medtage bonus, vil retten hertil bortfalde.

APP - Driftskrav

Det tredje appendiks afviger fra de to forudgående, idet dette appendiks afhjælper de praktiske problemer, som opstår i forhold til anvendelse af AB 18s bestemmelser om aflevering og mangler, når aftaler om Entreprenørens ydelser indeholder krav til arbejdets driftsmæssige ydeevne. Sådanne krav kan først konstateres opfyldte, når det præsterede arbejde er sat i drift.

Udvalget har fundet det hensigtsmæssigt at definere, hvad der egentligt forstås ved et driftskrav og henviser som eksempler herpå til bl.a. en bygnings energiforbrug og et ventilationsanlægs kapacitet, begge dele efter indkøring og ved sædvanlig drift.

Hertil påpeges vigtigheden af, at Bygherren grundigt oplyser et driftskravs indhold og forudsætninger i udbudsmaterialet. Herunder skal Bygherre beskrive, hvilke målemetoder der vil finde anvendelse ved afgørelse af, om et driftskrav er opfyldt.

Herefter indeholder appendikset en procedure for, hvordan måling af opfyldelse af driftskrav skal finde sted, herunder om bygherrens pligt til at indkalde til målinger og føre protokol om det herunder passerede. Der er således tale om, at der etableres en procedure, der fraviger den almindelige afleveringsforretning.

APP - Incitamenter

Det sidste appendiks indeholder Udvalgets forslag til katalog over forslag til incitamentsaftaler.

Ved en incitamentsaftale forstås i realiteten en aftale om, at Entreprenøren under givne opfyldte omstændigheder er berettiget til en bonus.

Udvalgets katalog indeholder følgende forslag til incitamentsaftaler:

  • Bonus for ubrugt afsætning til uforudsete omkostninger
  • Bonus ved besparelser
  • Bonus ved mangelfri aflevering til aftalt tid
  • Bonus ved mangelfri aflevering før aftalt tid
  • Bonus ved fastholdelse af nøglemedarbejdere
  • Bonus ved ingen arbejdsskader

De enkelte forslag taler i grunden for sig selv. Tanken er, at forslagene ikke blot vil skabe et godt byggeforløb og resultat for Entreprenøren, men også for Bygherren. Det er vel kun fantasien (og lovgivningen), der sætter grænserne for, hvilket indhold en incitamentsaftale skal have. Forinden indgåelse af en incitamentsaftale bør Bygherre dog altid stille sig spørgsmålet om, hvorvidt aftalen vil få Entreprenøren til at handle i en retning, som Bygherren efterspørger. Hvis dette ikke er tilfældet, tjener incitamentsaftalen ikke noget formål.

Som også påpeget af Udvalget indeholder standardvilkårene allerede en del incitamentsaftaler. Den tydeligste er, at Entreprenøren ifalder dagbod ved forsinkelse. Standardvilkårenes incitamentsaftaler er imidlertid alle negativt definerede forstået således, at de manglende opfyldelse medfører en (negativ) konsekvens. I modsætning hertil er hensigten med incitamentsaftaler, at opfyldelse heraf skal medføre et positivt udfald. Det bedste eksempel er, at aflevering til tiden udløser bonus. Den Entreprenør, der afleverer blot en dag for sent, mister reelt hele sin bonus i dagbod. Der er, desværre vil nogle mene, ikke tradition i Danmark for at styre byggerier med positive tiltag som incitamenter, men langt mere med negative, så som dagbod.

Da Udvalget med sit arbejde har lagt særlig vægt på at undgå tvister, er det vores vurdering, at det havde været modigt, om udvalget havde søgt et paradigmeskifte på dette punkt, da det må formodes, at incitamenter i langt mindre grad en sanktioner vil føre til tvister.

Har I tilstrækkeligt kendskab til de nye betingelser i AB 18?

Vi udgiver hver fredag et fagligt indlæg, som sætter fokus på ændringerne i et eller flere afsnit af AB 18. Du får vores bud på, hvordan de pågældende bestemmelser får praktisk indflydelse på kontrakter og forløb af byggesager.

Har du konkrete spørgsmål til de nye standardvilkår, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.

Artikelserie:

11. okt. 2018: Nye aftalevilkår er klar til byggeriets parter

9. nov. 2018: AB 18 - Skal standarddokumenter revideres?

16. nov. 2018: AB 18 - Nye bestemmelser om bygherrens udbud og entreprenørens tilbud

23. nov. 2018: AB 18 - Begrænsninger i bygherres mulighed for at rette krav direkte imod underentreprenører

30. nov. 2018: AB 18 - Sikkerhedsstillelse og forsikring

7. dec. 2018: AB 18 - Opstramning af kravene for entreprenørens ydelse

14. dec. 2018: AB 18 - Digitale bygningsmodeller

21. dec. 2018: AB 18 - Entreprenørprojektering

11. jan. 2019: AB 18 - Ændringer og ekstraarbejder

18. jan. 2019: AB 18 - Ændringer vedrørende betaling

25. jan. 2019: AB 18 - Ophævelse

01. feb. 2019: AB 18 - Tidsfristforlængelse og forsinkelse

08. feb. 2019: AB 18 - Førgennemgang, aflevering og 1- og 5-års eftersyn

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne