Den danske momspraksis er endnu engang under pres fra EU.

Denne gang drejer det sig om den danske momspraksis vedrørende den afgørende sondring mellem på denne ene side (momsfrie) salg af bebyggede ejendomme og på den anden side (momspligtige) salg af byggegrunde.

Generaladvokaten har netop udsendt et forslag til afgørelse i en dansk sag (KPC-sagen, C-71/18) vedrørende denne sondring. Spørgsmålet i KPC-sagen går ganske enkelt på, om salg af en ejendom, hvorpå der er opført en bygning, udgør et momspligtigt salg af en byggegrund, når det er parternes hensigt, at bygningen skal rives helt eller delvist ned for at gøre plads til en ny bygning.

Generaladvokatens indstilling til dette spørgsmål er klar: Svaret er nej!

Generaladvokatens forslag til afgørelse underkender dansk momspraksis, og det er nu op til EU-domstolen at vurdere, om indstillingen skal følges.

Vælger EU-domstolen at følge denne, må de danske skattemyndigheder endnu engang se sig underkendt af EU-domstolen på momsområdet.

Dansk momspraksis vedrørende ubebyggede grunde

Siden 1. januar 2011 er salg af byggegrunde momspligtige, når det sker som led i en momspligtig virksomhed. Ved reglernes indførelse blev det fastlagt, at en ”byggegrund” defineres som et ubebygget areal, hvor der efter planloven kan opføres bygninger.

I Skatteministeriets vejledning om moms på salg af nye bygninger og byggegrunde er definitionen af en byggegrund imidlertid udvidet. I vejledningens afsnit 2.2 anføres således, at ”Hvis det er aftalt, at bygningen skal nedrives af sælger, eller det fremgår af købsaftalen, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber, er der tale om salg af en byggegrund.”

I KPC-sagen har Landsskatteretten tidligere taget stilling til spørgsmålet (SKM2016.82.LSR). Her fandt Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for at karakterisere ejendommen som en byggegrund, da der på ejendommen ved begge salg var opført en bygning, og det efterfølgende nedrivningsarbejde skete uden deltagelse fra KPC, men i stedet blev udført af boligforeningen for egen regning og risiko.

Skatteministeriet indbragte Landsskatterettens afgørelse for domstolene, og afgørelsen har ikke givet anledning til en ændring af Skatteministeriets vejledning, hvilket har betydet, at sælgere og købere af ejendomme med bygninger, der skulle nedrives efter overdragelsen, har måtte tåle at leve i en gråzone.

KPC-sagens omstændigheder

Om sagen kan helt kort oplyses, at der var tre parter i et aftalekompleks om køb af en ældre pakhusbygning på havn i Odense: Havnen (som oprindelig sælger), ejendomsudvikleren (som første køber og efterfølgende sælger) og en boligforening (som endelig køber). De tre parter havde på tidspunktet for de omhandlede transaktioner en fælles forståelse om, at pakhuset – bortset fra en del af østgavlen – skulle rives ned, for at man kunne realisere et projekt om opførelse af ungdomsboliger.

Generaladvokatens vurdering

Generaladvokaten begrunder sit svar med, at en økonomisk transaktion i momsmæssig henseende først og fremmest analyseres i lyset af sine objektive karakteristika.

I den konkrete sag var der tale om salg af en grund, hvorpå der var et pakhus, som på salgstidspunktet var intakt og fuldt funktionsdygtigt og havde en vis (ikke-ubetydelig) værdi. Objektivt set var der således tale om salg af en bebygget ejendom og ikke en byggegrund.

Generaladvokaten udtaler videre, at parternes hensigt med hensyn til den vare, der leveres, dog kan være et relevant element, da den kan kaste yderligere lys over den underliggende begrundelse for transaktionen.

I den forbindelse konkluderer generaladvokaten, at parternes hensigt er uden relevans, når den – som i den foreliggende sag – vedrører, hvad der formodes at ske med varen efter leveringen ved tredjeparters mellemkomst på et tidspunkt i fremtiden. I den foreliggende sag, hvor pakhuset på tidspunktet for det første salg af den omhandlede ejendom stadig var intakt, og der endnu ikke var påbegyndt noget nedrivningsarbejde, kunne parternes hensigt ikke opveje de objektive karakteristika.

Hvad kan udledes af generaladvokatens indstilling?

Med generaladvokatens indstilling er det – foreløbigt – slået fast, at køberens ønsker med hensyn til nedrivning af den på ejendommen værende bygning efter overdragelsen, ikke kan tillægges vægt, når sælger handler eksisterende bygninger med tilhørende grund. En sådan overdragelse skal anses som momsfritaget salg af en bebygget ejendom.

I tilfælde, hvor sælger involveres i nedrivningsarbejder eller eventuelt nyopførelse af en ny bygning, kan det dog eventuel være relevant at vurdere, om det reelt er en byggegrund eller en ny bygning, der bliver solgt til køberen.

Mens vi venter

Indtil EU-domstolen har truffet sin afgørelse, er det fortsat uvist, om den danske momspraksis på området kan opretholdes eller ej.

Det betyder, at sælgere og købere af ejendomme med bygninger, der agtes nedrevet efter overdragelsen, fortsat befinder sig en gråzone.

Har du spørgsmål i relation til ovenstående eller i øvrigt, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister inden for moms samt køb og salg af ejendomme.