Miljø- og Fødevareministeriet igangsatte i efteråret 2015 et større regelforenklingsarbejde rettet mod den eksisterende og fremtidige lovgivning på miljø- og fødevareområdet. Som led heri blev grundbyrdeloven, og det i loven indeholdte grundbyrdeforbud, ophævet. Det var Miljø- og Fødevareministeriets opfattelse, at loven havde udtømt sit formål og derfor ikke længere havde praktisk anvendelse. Konsekvenserne ved at afskaffe grundbyrdeforbuddet blev derimod ikke debatteret.

Hvad er en grundbyrde?

En grundbyrde defineres typisk som en ret for en person til at kræve periodiske ydelser af økonomisk værdi fra den til enhver tid værende ejer eller besidder af en fast ejendom.

Lige siden middelalderen har grundbyrden været en meget anvendt form for betaling af afgifter af faste ejendomme. Af eksempler på tidligere grundbyrder fra før indførelsen af forbuddet kan for eksempel nævnes tiende og det hoveri og pligtarbejde, som på forskelligt grundlag påhvilede selvejere.

Grundbyrder kan forekomme i forskellige former. Der gælder ikke nærmere krav til ydelsens indhold. Således har både grundbyrdeydelser bestående af penge, naturalier og/eller arbejdsforpligtelser været almindelige.

Grundbyrdeforbuddet

Ved grundbyrdelovens § 7 er det forbudt at pålægge faste ejendomme grundbyrder, hvad enten disse er ansatte i varer eller penge. Der er tale om et absolut og objektivt forbud mod de omfattede grundbyrder.

Grundbyrdeforbuddet stammer helt tilbage fra gennemførelsen af grundbyrdeloven i 1918 og udgør i dag en af grundstenene i reguleringen af området for fast ejendom.

Spørgsmål om forbuddets rækkevidde og anvendelsesområde har givet anledning til en del retspraksis. Det er i praksis blandt andet antaget, at forbuddet kun omfatter ensidige grundbyrder, hvilket betyder, at afgifter for vejes vedligeholdelse samt afgifter vedrørende ejendommens forsyning for eksempel er undtaget fra forbuddet. Omvendt kan en grundbyrde godt være ensidig, selvom den har sin oprindelse i en gensidigt bebyrdende kontrakt.

Af vilkår, der strider mod forbuddet, kan for eksempel nævnes vilkår om afgift ved efterfølgende salg eller udstykning. Det samme gælder bestemmelser, der giver ret til en andel af ejendommens fremtidige afkast.

Konsekvenser af grundbyrdelovens ophævelse

Grundbyrdeforbuddet forhindrede indtil 1. januar 2019 en række grundbyrder. Disse vil nu som udgangspunkt være tilladte.

Således forhindrer grundbyrdeforbuddet ikke længere bestemmelser, som pålægger ejendommen en byrde gående på, at den til enhver tid værende ejer af ejendommen skal udrede et økonomisk vederlag til den oprindelige sælger eller andre, som måtte være påtaleberettigede i forhold til byrden. Dette vil give den påtaleberettigede i forhold til grundbyrden helt nye indtægtsmuligheder fra salget af en fast ejendom.

Retstillingen er således blevet en anden efter ophævelsen af grundbyrdeforbuddet. Adgangen til at pålægge grundbyrder er blevet større. Spørgsmålet er, om Folketinget ved deres beslutning om at ophæve forbuddet tillige har overvejet de konsekvenser, som ophævelsen kan have for den generelle privatretlige stilling på området.

Med ophævelsen vil grænsen mellem gyldige og ugyldige grundbyrder fremover være at fastlægge efter aftalelovens § 36. Det er Miljø- og Fødevareministeriets vurdering, at den beskyttelse imod urimelige retsforhold, som er baggrunden for forbuddet mod grundbyrder, i dag vil være dækket af aftalelovens § 36.

Der er imidlertid afgørende forskelle mellem grundbyrdelovens § 7 og aftalelovens § 36. Grundbyrdelovens § 7 er en klar og fast regel, mens aftalelovens § 36 er skønspræget. Anvendelsen af bestemmelsen afhænger af en skønsmæssig vurdering af de konkrete omstændigheder og er dermed svær at have med at gøre. Det afgørende efter aftalelovens § 36 er, om bestemmelsen forekommer urimelig, hvorfor det vil kræve helt ekstraordinære byrder, hvis aftalelovens § 36 skal give samme resultat som grundbyrdeforbuddet.

Ophævelsen af grundbyrdeforbuddet gør det ikke kun sværere at vurdere, hvornår en grundbyrde er gyldig eller ugyldig, den giver også sælgere af fast ejendom mulighed for at få en merbetaling for ejendommen. Denne merbetaling vil nogle gange, men ikke altid medføre et tilsvarende nedslag i salgsprisen. Det gælder ikke kun på det privatretlige område, men også kommuner står nu i princippet frit for at pålægge grundbyrder på jord, de sælger. Det vil være problematisk i det omfang, at vilkårene får en sådan virkning, at der reelt bliver tale om kommunal ejendomsbeskatning på de omfattede ejendomme. Kommunernes adgang til at pålægge grundbyrder er dog begrænset af kommunalfuldmagten.

Ophævelsen trådte i kraft den 1. januar 2019, og det er vores vurdering, at ophævelsen af grundbyrdeforbuddet i fremtiden kan og formentlig også vil give anledning til en lang række af problemstillinger. Sælgere af fast ejendom vil således altid skulle overveje, om salg med pålæg af grundbyrde skal indgå i udbuddet af ejendommen.

Hos DAHL Advokatfirma følger vi løbende udviklingen på området og orienterer om nye lovændringer. Har du spørgsmål til ovenstående, eller har du generelt brug for rådgivning inden for fast ejendom, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.