Nyheder

Ophævelse af forbud mod grundbyrder

Den 1. januar 2019 trådte Lov om ophævelse af en række love på Miljø- og Fødevareministeriets og Udenrigsministeriets områder i kraft. Som følge heraf blev grundbyrdeloven og dermed også forbuddet mod at pålægge fast ejendom nye grundbyrder ophævet. Få indblik i de væsentligste konsekvenser af grundbyrdelovens ophævelse her.

Miljø- og Fødevareministeriet igangsatte i efteråret 2015 et større regelforenklingsarbejde rettet mod den eksisterende og fremtidige lovgivning på miljø- og fødevareområdet. Som led heri blev grundbyrdeloven, og det i loven indeholdte grundbyrdeforbud, ophævet. Det var Miljø- og Fødevareministeriets opfattelse, at loven havde udtømt sit formål og derfor ikke længere havde praktisk anvendelse. Konsekvenserne ved at afskaffe grundbyrdeforbuddet blev derimod ikke debatteret.

Hvad er en grundbyrde?

En grundbyrde defineres typisk som en ret for en person til at kræve periodiske ydelser af økonomisk værdi fra den til enhver tid værende ejer eller besidder af en fast ejendom.

Lige siden middelalderen har grundbyrden været en meget anvendt form for betaling af afgifter af faste ejendomme. Af eksempler på tidligere grundbyrder fra før indførelsen af forbuddet kan for eksempel nævnes tiende og det hoveri og pligtarbejde, som på forskelligt grundlag påhvilede selvejere.

Grundbyrder kan forekomme i forskellige former. Der gælder ikke nærmere krav til ydelsens indhold. Således har både grundbyrdeydelser bestående af penge, naturalier og/eller arbejdsforpligtelser været almindelige.

Grundbyrdeforbuddet

Ved grundbyrdelovens § 7 er det forbudt at pålægge faste ejendomme grundbyrder, hvad enten disse er ansatte i varer eller penge. Der er tale om et absolut og objektivt forbud mod de omfattede grundbyrder.

Grundbyrdeforbuddet stammer helt tilbage fra gennemførelsen af grundbyrdeloven i 1918 og udgør i dag en af grundstenene i reguleringen af området for fast ejendom.

Spørgsmål om forbuddets rækkevidde og anvendelsesområde har givet anledning til en del retspraksis. Det er i praksis blandt andet antaget, at forbuddet kun omfatter ensidige grundbyrder, hvilket betyder, at afgifter for vejes vedligeholdelse samt afgifter vedrørende ejendommens forsyning for eksempel er undtaget fra forbuddet. Omvendt kan en grundbyrde godt være ensidig, selvom den har sin oprindelse i en gensidigt bebyrdende kontrakt.

Af vilkår, der strider mod forbuddet, kan for eksempel nævnes vilkår om afgift ved efterfølgende salg eller udstykning. Det samme gælder bestemmelser, der giver ret til en andel af ejendommens fremtidige afkast.

Konsekvenser af grundbyrdelovens ophævelse

Grundbyrdeforbuddet forhindrede indtil 1. januar 2019 en række grundbyrder. Disse vil nu som udgangspunkt være tilladte.

Således forhindrer grundbyrdeforbuddet ikke længere bestemmelser, som pålægger ejendommen en byrde gående på, at den til enhver tid værende ejer af ejendommen skal udrede et økonomisk vederlag til den oprindelige sælger eller andre, som måtte være påtaleberettigede i forhold til byrden. Dette vil give den påtaleberettigede i forhold til grundbyrden helt nye indtægtsmuligheder fra salget af en fast ejendom.

Retstillingen er således blevet en anden efter ophævelsen af grundbyrdeforbuddet. Adgangen til at pålægge grundbyrder er blevet større. Spørgsmålet er, om Folketinget ved deres beslutning om at ophæve forbuddet tillige har overvejet de konsekvenser, som ophævelsen kan have for den generelle privatretlige stilling på området.

Med ophævelsen vil grænsen mellem gyldige og ugyldige grundbyrder fremover være at fastlægge efter aftalelovens § 36. Det er Miljø- og Fødevareministeriets vurdering, at den beskyttelse imod urimelige retsforhold, som er baggrunden for forbuddet mod grundbyrder, i dag vil være dækket af aftalelovens § 36.

Der er imidlertid afgørende forskelle mellem grundbyrdelovens § 7 og aftalelovens § 36. Grundbyrdelovens § 7 er en klar og fast regel, mens aftalelovens § 36 er skønspræget. Anvendelsen af bestemmelsen afhænger af en skønsmæssig vurdering af de konkrete omstændigheder og er dermed svær at have med at gøre. Det afgørende efter aftalelovens § 36 er, om bestemmelsen forekommer urimelig, hvorfor det vil kræve helt ekstraordinære byrder, hvis aftalelovens § 36 skal give samme resultat som grundbyrdeforbuddet.

Ophævelsen af grundbyrdeforbuddet gør det ikke kun sværere at vurdere, hvornår en grundbyrde er gyldig eller ugyldig, den giver også sælgere af fast ejendom mulighed for at få en merbetaling for ejendommen. Denne merbetaling vil nogle gange, men ikke altid medføre et tilsvarende nedslag i salgsprisen. Det gælder ikke kun på det privatretlige område, men også kommuner står nu i princippet frit for at pålægge grundbyrder på jord, de sælger. Det vil være problematisk i det omfang, at vilkårene får en sådan virkning, at der reelt bliver tale om kommunal ejendomsbeskatning på de omfattede ejendomme. Kommunernes adgang til at pålægge grundbyrder er dog begrænset af kommunalfuldmagten.

Ophævelsen trådte i kraft den 1. januar 2019, og det er vores vurdering, at ophævelsen af grundbyrdeforbuddet i fremtiden kan og formentlig også vil give anledning til en lang række af problemstillinger. Sælgere af fast ejendom vil således altid skulle overveje, om salg med pålæg af grundbyrde skal indgå i udbuddet af ejendommen.

Hos DAHL Advokatfirma følger vi løbende udviklingen på området og orienterer om nye lovændringer. Har du spørgsmål til ovenstående, eller har du generelt brug for rådgivning inden for fast ejendom, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne