Som et led i regeringens plan for bekæmpelse af ghettoer indgår nedrivning af almene boliger og genhusning af lejerne. Det er en stor og kompliceret juridisk proces at håndtere denne type af sager for de almene boligforeninger, idet processen involverer en lang række forskellige juridiske områder. Her får du indblik i kriterierne for nedrivning og genhusning samt et par af de vigtigste juridiske faldgruber.

Hvornår kan en almennyttig boligforening rive en ejendom ned?

En almennyttig boligforening kan rive en ejendom ned, når kommunalbestyrelsen og ministeren giver tilladelse. Sådan godkendelse kan forventes imødekommet af ministeren, når:

• der er dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen, eller
• der er dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder, eller
• der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, hvor ejendommen er beliggende

Kriterier for områder med boligsociale udfordringer

Det er for tiden særligt nedrivning i områder med boligsociale udfordringer, som er omtalt i pressen, særligt i Gjellerup ved Aarhus og i Vollsmose ved Odense. Områder med boligsociale udfordringer er karakteriseret ved, at to af de følgende kriterier skal være opfyldt:

1. Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 % opgjort som landsgennemsnittet over de seneste 2 år
2. Andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst tre gange landsgennemsnittet over de seneste 2 år
3. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 60 % og/eller
4. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området, eksklusive uddannelsessøgende, udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

Er to af disse kriterier opfyldt og andelen af indvandrere fra ikke-vestlige lande samtidig overstiger 50 %, er der desuden tale om et ghettoområde. Er kriterierne opfyldt i 4 år, er der tale om et hårdt ghettoområde.

Eksempler på juridiske faldgruber: Opsigelse og genhusning af lejerne

Når ministeren og kommunalbestyrelsen giver tilladelse til nedrivning af ejendommen, kan boligforeningen opsige lejerne efter almenboliglovens bestemmelse om, at udlejer kan opsige lejeren, når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Opsigelsen skal opfylde de formelle krav i almenlejeloven.

Udlejer skal tilbyde lejeren en erstatningsbolig, og i den forbindelse kan parterne indgå aftale om, hvorvidt erstatningsboligen skal være midlertidig eller permanent. Det er dog boligforeningen, som træffer den endelige beslutning herom.

Udlejer skal også tilbyde at betale lejerens rimelige og dokumenterede flytteudgifter i forbindelse med flytning til anden bolig. Som almen boligforening skal man dog være opmærksom på, at der er mulighed for, at boligforeningen og kommunen kan indgå aftale om, at kommunen overtager pligten til at genhuse lejerne.  

Hvis genhusningen er permanent, ophører det gamle lejemål, og der indgås et nyt lejemål om erstatningslejemålet. Lejer skal tilbydes en lejlighed af passende størrelse, beliggenhed og kvalitet og med passende udstyr.

Er genhusningen midlertidig, skal boligen være passende og beliggende i kommunen. Også hotel og lign. kan udgøre et tilbud om midlertidig erstatningsbolig.

Lejeren bliver ikke lejer af det midlertidige lejemål, fordi lejemålet ikke er ophørt. Er det midlertidige lejemål billigere end lejers eget lejemål, har lejer krav på udbetaling af differencen. Løber det midlertidige lejemål længere end 12 måneder, har lejer ret til at få tilbudt permanent genhusning.

Vil du vide mere?

Hos DAHL har vi mange års erfaring med at samarbejde med de almene boligforeninger og yder løbende professionel rådgivning om håndtering af blandt andet de vanskelige nedrivningssager. Læs mere om, hvordan vi kan hjælpe og kontakt en af vores specialister, hvis du vil vide mere.