Højesteret afsagde den 8. april 2016 en principiel dom om gennemgribende forbedrede lejemål. Dommen siger, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne i en gennemgribende moderniseret lejlighed væsentligt har forøget det lejedes værdi for opfyldt, så længe de anerkendte forbedringsudgifter overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligreguleringslovens regler om huslejens fastsættelse

Boligreguleringsloven finder anvendelse i de kommuner, som fra politisk side har besluttet, at boligreguleringsloven skal gælde i kommunen. Hvis boligreguleringslovens gælder, kaldes kommunen reguleret. Boligreguleringsloven indeholder bl.a. særlige regler vedrørende størrelsen på den husleje, som en udlejer må forlange af lejer.

Som udgangspunkt må huslejen i en boligudlejningsejendom med 7 eller flere lejemål i en reguleret kommune ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, dvs. en omkostningsbestemt husleje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1. For lejemål, der er forbedret, kan der dog til huslejen lægges en forbedringsforhøjelse.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fraviger § 5, stk. 1, for så vidt angår lejemål, der er gennemgribende forbedret.

For de gennemgribende forbedrede lejemål må huslejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi, hvilket bevirker, at udlejer typisk kan forlange en højere husleje.

For at et lejemål kan anses for gennemgribende forbedret, skal to betingelser være opfyldt fra udlejers side.

For det første skal forbedringsudgifterne enten overstige et beløb på 1.600 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 183.000 kr. Beløbene er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt. Beløbene pr. 01.01.2016 er på henholdsvis 2.202 kr. pr. m2 og 251.805 kr. Beløbene er inklusiv moms. Ved begrebet forbedringsudgift forstås den ”rene” forbedringsudgift efter fradrag af sparet vedligeholdelse.

Det er alene forbedringsarbejder, der forøger det lejdes værdi, der må medtages i opgørelsen over forbedringsudgifterne. Der kan både være tale om forbedringer, som er fælles for hele ejendommen og individuelle forbedringer, der alene gælder lejemålet. Endvidere skal forbedringsarbejderne være gennemført inden for en periode på 2 år. 

For det andet skal forbedringsarbejderne væsentligt have forøget det lejedes værdi efter principperne i lejelovens § 58. Herved forstås, at forbedringsarbejderne også skal have medført en forøgelse af lejemålets brugsværdi. Vurderingen af forøgelsen af det lejedes værdi tager udgangspunkt i lejemålets hidtidige tilstand sammenlignet med tilstanden efter forbedringen.

Det er således kun reelle forbedringer, der kan danne grundlag for en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Endvidere finder boligreguleringslovens § 5, stk. 2, alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 3.

Det er udlejeren, der skal godtgøre, at et lejemål er blevet gennemgribende forbedret, og at huslejen ved lejeaftalens indgåelse ikke er fastsat til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 5.

Sagens faktiske omstændigheder

I nærværende sag var et lejemål blevet fuldstændig moderniseret, herunder af køkken og bad mv., inden lejeaftalens indgåelse, idet moderniseringsarbejderne på lejligheden var udført i 1998 og 1999 og således inden for den 2-årlige periode. Udlejer opgjorde de samlede forbedringsudgifter til kr. 463.204,10. Lejer bestred størrelsen af forbedringsudgifterne, idet lejer fandt, at en del af udgifterne ikke var forbedringer, ligesom lejer fandt, at forbedringerne ikke væsentligt havde forøget det lejedes værdi.

Et flertal i Huslejenævnet, Ankenævnet, Byretten og Landsretten fandt alle, at huslejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, selvom forbedringsudgifterne oversteg beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, idet forbedringerne af lejemålet ikke havde medført en sådan forøgelse af brugsværdien, at forbedringerne havde medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Ankenævnet vurderede, at udgifterne til forbedring af lejligheden udgjorde kr. 338.545 af det samlede opgjorte beløb på kr. 463.204,10.

En enig Højesteret underkendte dog alle underliggende instanser og fandt, at der var tale om et gennemgribende forbedret lejemål og lagde til grund, at lejligheden var blevet forbedret for kr. 338.545.

Højesteret udtalte bl.a., at ”der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen. Dette stemmer også med bestemmelsens formål, som er at sikre, at de private udlejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme.”

Konklusion

Med dommen fra Højesteret må det antages, at det fremover vil være lettere for en udlejer at bevise, at et lejemål, som er forbedret for et beløb, der overstiger beløbsgrænsen (betingelse 1), også væsentligt har forøget det lejedes værdi (betingelse 2), så længe forbedringsarbejderne knytter sig til væsentlige dele af lejemålet.