Nyheder

Opsigtsvækkende dom om gennemgribende forbedret lejemål

Højesteret underkender alle underliggende instanser i sag om gennemgribende forbedret lejemål.

Højesteret afsagde den 8. april 2016 en principiel dom om gennemgribende forbedrede lejemål. Dommen siger, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne i en gennemgribende moderniseret lejlighed væsentligt har forøget det lejedes værdi for opfyldt, så længe de anerkendte forbedringsudgifter overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligreguleringslovens regler om huslejens fastsættelse

Boligreguleringsloven finder anvendelse i de kommuner, som fra politisk side har besluttet, at boligreguleringsloven skal gælde i kommunen. Hvis boligreguleringslovens gælder, kaldes kommunen reguleret. Boligreguleringsloven indeholder bl.a. særlige regler vedrørende størrelsen på den husleje, som en udlejer må forlange af lejer.

Som udgangspunkt må huslejen i en boligudlejningsejendom med 7 eller flere lejemål i en reguleret kommune ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, dvs. en omkostningsbestemt husleje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1. For lejemål, der er forbedret, kan der dog til huslejen lægges en forbedringsforhøjelse.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fraviger § 5, stk. 1, for så vidt angår lejemål, der er gennemgribende forbedret.

For de gennemgribende forbedrede lejemål må huslejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi, hvilket bevirker, at udlejer typisk kan forlange en højere husleje.

For at et lejemål kan anses for gennemgribende forbedret, skal to betingelser være opfyldt fra udlejers side.

For det første skal forbedringsudgifterne enten overstige et beløb på 1.600 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 183.000 kr. Beløbene er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt. Beløbene pr. 01.01.2016 er på henholdsvis 2.202 kr. pr. m2 og 251.805 kr. Beløbene er inklusiv moms. Ved begrebet forbedringsudgift forstås den ”rene” forbedringsudgift efter fradrag af sparet vedligeholdelse.

Det er alene forbedringsarbejder, der forøger det lejdes værdi, der må medtages i opgørelsen over forbedringsudgifterne. Der kan både være tale om forbedringer, som er fælles for hele ejendommen og individuelle forbedringer, der alene gælder lejemålet. Endvidere skal forbedringsarbejderne være gennemført inden for en periode på 2 år. 

For det andet skal forbedringsarbejderne væsentligt have forøget det lejedes værdi efter principperne i lejelovens § 58. Herved forstås, at forbedringsarbejderne også skal have medført en forøgelse af lejemålets brugsværdi. Vurderingen af forøgelsen af det lejedes værdi tager udgangspunkt i lejemålets hidtidige tilstand sammenlignet med tilstanden efter forbedringen.

Det er således kun reelle forbedringer, der kan danne grundlag for en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Endvidere finder boligreguleringslovens § 5, stk. 2, alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 3.

Det er udlejeren, der skal godtgøre, at et lejemål er blevet gennemgribende forbedret, og at huslejen ved lejeaftalens indgåelse ikke er fastsat til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 5.

Sagens faktiske omstændigheder

I nærværende sag var et lejemål blevet fuldstændig moderniseret, herunder af køkken og bad mv., inden lejeaftalens indgåelse, idet moderniseringsarbejderne på lejligheden var udført i 1998 og 1999 og således inden for den 2-årlige periode. Udlejer opgjorde de samlede forbedringsudgifter til kr. 463.204,10. Lejer bestred størrelsen af forbedringsudgifterne, idet lejer fandt, at en del af udgifterne ikke var forbedringer, ligesom lejer fandt, at forbedringerne ikke væsentligt havde forøget det lejedes værdi.

Et flertal i Huslejenævnet, Ankenævnet, Byretten og Landsretten fandt alle, at huslejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, selvom forbedringsudgifterne oversteg beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, idet forbedringerne af lejemålet ikke havde medført en sådan forøgelse af brugsværdien, at forbedringerne havde medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Ankenævnet vurderede, at udgifterne til forbedring af lejligheden udgjorde kr. 338.545 af det samlede opgjorte beløb på kr. 463.204,10.

En enig Højesteret underkendte dog alle underliggende instanser og fandt, at der var tale om et gennemgribende forbedret lejemål og lagde til grund, at lejligheden var blevet forbedret for kr. 338.545.

Højesteret udtalte bl.a., at ”der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen. Dette stemmer også med bestemmelsens formål, som er at sikre, at de private udlejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme.”

Konklusion

Med dommen fra Højesteret må det antages, at det fremover vil være lettere for en udlejer at bevise, at et lejemål, som er forbedret for et beløb, der overstiger beløbsgrænsen (betingelse 1), også væsentligt har forøget det lejedes værdi (betingelse 2), så længe forbedringsarbejderne knytter sig til væsentlige dele af lejemålet.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev

 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af Dahl Advokatfirma.

Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab

Lundborgvej 18

8800 Viborg

CVR. nr.: 37 31 00 85

 

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

Dahl Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mail adresse – dette er alt vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve mv.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mail adresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mail adresse til at udsende orienterende e-mails omkring Dahl Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mail adresse.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

 

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Vi anvender servicen MailChimp til udsendelse af nyhedsbreve. Mailchimp udbydes af The Rocket Science Group, LLC og er hjemmehørende i Georgia, USA. MailChimp opbevarer og behandler personoplysninger for os som databehandler, og vi har indgået skriftlig databehandlingsaftale for at sikre, at dine personoplysninger alene behandles efter vores instruks, på fortrolig vis, samt at der er truffet de fornødne sikkerhedsforanstaltninger mod at dine oplysninger kompromitteres.

Da MailChimp er baseret i USA accepterer du udtrykkeligt med din tiltræden af disse vilkår, at dine personoplysninger afgivet for at kunne sende dig nyhedsbreve, samt oplysninger vi genererer omkring din brug af vores nyhedsbreve kan eksporteres til og opbevares i USA.

MailChimp er herudover tilknyttet til Kommissionens Privacy Shield ordning. Du kan se mere om tilknytningen her

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

 

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

 

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mail adresse) ved at enten afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen.

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

 

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet modtager du ikke yderligere fra os, med mindre du har givet andet samtykke til at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mail adresse i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hver nyhedsbrev du modtager fra os.

 

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mail adresse lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mail adresse.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at de-anonymisere oplysningerne igen.

 

Dine øvrige rettgiheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne