Nyheder

Lempet praksis for momsfrit salg af udlejningsejendomme

Skattemyndighederne har hidtil stillet strenge krav til dokumentationen for, at udlejningsejendomme er opført med hensigt om momsfri udlejning frem for hensigt om salg. Dette har skabt væsentlig usikkerhed på området til ulempe for virksomhederne. Med to relativt nye kendelser skaber Landsskatteretten imidlertid større klarhed i forhold til, hvornår en nyopført udlejningsejendom kan sælges momsfrit.

Momspligt ved salg af nye bygninger

Momsfritagelsen for salg af fast ejendom blev delvist ophævet med virkning fra 1. januar 2011. Det betyder, at der skal betales moms ved erhvervsmæssigt salg af byggegrunde og nye bygninger med tilhørende jord. 

En bygning er ny, når salget af bygningen sker inden første indflytning. En bygning er også ny, når den er taget i brug ved indflytning, hvis den sælges første gang, inden der er gået 5 år fra bygningens færdiggørelse. 

Momsfritagelse ved salg af udlejningsejendomme

Hvis en ejendom udelukkende har været anvendt til momsfri udlejning, og der som følge heraf ikke har været momsfradrag ved anskaffelse og drift af ejendommen, skal der som udgangspunkt ikke betales moms ved salg af ejendommen. 

Dette følger af momslovens § 13, stk. 2. Momsfritagelsen efter denne bestemmelse gælder, selvom salget sker mindre end 5 år efter færdiggørelsen af ejendommen, dvs. som en ”ny” bygning. 

Formålet med bestemmelsen i § 13, stk. 2 er at statuere momsfrihed ved en virksomheds videresalg af varer, når varerne forudgående er købt af virksomheden til brug for dens momsfritagne aktiviteter, når virksomheden ikke ved købet har taget momsfradrag. 

I praksis har skattemyndighederne som grundlæggende betingelse for momsfritagelse lagt vægt på, at den pågældende ejendom har været erhvervet med henblik på udlejning og ikke med henblik på salg. I den forbindelse har Skatterådet foretaget en samlet vurdering af, om udlejningen har været reel, og det er tillagt afgørende betydning, at boligerne har været udlejet i henhold til lejeloven og derved har fulgt de almindelige regler med hensyn til tidsubegrænsede lejeaftaler m.v. Hvis lejerne er tildelt en køberet, er dette af skattemyndighederne set som en indikation af, at sælgers reelle hensigt med ejendommen har været salg og ikke udlejning. Herudover har skattemyndighederne tillagt det betydning, at sælgeren ikke har fratrukket moms i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. 

I et styresignal fra 2017 (SKM2017.26.SKAT) anføres, at en virksomhed, der vil påberåbe sig momsfritagelse efter momslovens § 13, stk. 2, skal kunne forelægge sådanne objektive beviselementer for, at det kan anses for godtgjort, at salget er omfattet af undtagelsesreglen. Det er således sælger af ejendommen, der skal godtgøre, at salget er omfattet af momsfritagelsen i § 13, stk. 2. 

Den hidtidige praksis viser dog, at det er særdeles vanskeligt at løfte bevisbyrden for, at en ejendom er opført udelukkende med henblik på momsfri udlejning. 

Skatterådet har statueret momspligt i tre bindende svar (SKM2016.105.SR, SKM2016.289SR og SKM 2016.359 SR), hvor opførelsen af ejendommene, efter sælgernes vurdering, helt åbenlyst var sket med henblik på momsfri udlejning på markedsvilkår, og hvor der ikke var fratrukket moms ved anskaffelsen. Skatterådet fandt på trods heraf, at sælgeren ikke havde godtgjort, at ejendommen var opført udelukkende med henblik på momsfri udlejning. 

Afgørelserne viser, at det ikke er tilstrækkeligt med blot en objektiv vurdering af, hvad ejendommen faktisk har været anvendt til inden salget. Der skal derimod efter skattemyndighedernes opfattelse foretages en samlet vurdering af den oprindelige hensigt med den forudgående aktivitet. Afgørelserne bærer således præg af, at skattemyndighederne har forvekslet de objektive beviselementer med en subjektiv vurdering. 

Afgørelserne har skabt stor usikkerhed omkring den momsmæssige behandling i de tilfælde, hvor ejendomme, der er opført med henblik på momsfri udlejning, sælges inden for 5 år efter ibrugtagningen. Hvis blot en del af bygningen har været anvendt til momspligtig udlejning eller som domicilejendom for momspligtig virksomhed, vil salget af bygningen være momspligtigt i sin helhed. 

To nye afgørelser fra Landsskatteretten

Landsskatteretten har i maj 2019 afsagt to kendelser (SKM2019.294.LSR og SKM2019.295.LSR), som lemper praksis. 

I begge sager fandt Landsskatteretten, at et salg af en lejlighed var momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 2. 

I den første sag, SKM2019.294.LSR, var der tale om et selskab, hvis aktiviteter ifølge årsrapporten bestod i erhvervelse og salg af ejendomme. I september 2015 blev selskabets formålsbestemmelse i vedtægterne dog ændret til udlejning af fast ejendom. Selskabet havde opført en bygning med to lejligheder. Bygningen var færdigopført i november 2014 og lejlighederne havde været udlejet siden hhv. 15. maj 2015 og 1. august 2015. Lejeren kunne opsige lejemålet med tre måneders varsel, mens selskabet som udlejer kun kunne opsige lejemålet i henhold til lejelovens §§ 82 og 83. Lejekontrakten indeholdt hverken forkøbsret eller køberet for lejeren. Efter ca. 1 års udlejning påtænkte selskabet at sælge den pågældende lejlighed. 

Selskabet ønskede afklaring af, om lejligheden kunne sælges momsfrit efter momslovens § 13, stk. 2 og indhentede et bindende svar. SKAT – og senere Skatterådet - fandt imidlertid, at betingelserne for momsfrit salg ikke var opfyldt. SKAT havde herved lagt vægt på, at selskabet påtænkte et salg efter knap 1 års udlejning og at selskabets aktivitet ifølge seneste årsrapport var salg af ejendomme. Selskabet havde over de seneste 5 år solgt 9 ejendomme. Det var således SKATs opfattelse, at det ved vurderingen af, om bygningen alene var opført med henblik på udlejning, som udgangspunkt var selskabets årsrapport, vedtægter og branchekode fra tiden omkring opførelsen af bygningen, som var relevante faktorer. 

Landsskatteretten gav selskabet medhold i, at lejligheden kunne sælges momsfrit efter momslovens § 13, stk. 2, og underkendte dermed Skatterådets afgørelse. 

Landsskatteretten bemærkede, at selskabets hovedaktivitet på erhvervelses- og opførelsestidspunktet var køb og salg, samt udlejning af fast ejendom. Landsskatteretten konstaterede herefter, at ejendommen ifølge det oplyste var opført som led heri med henblik på udlejning til boligformål, og at lejligheden efter opførelsen havde været udlejet til boligformål på almindelige markedsvilkår, uden tidsbegrænsning og uden nogen købsoption for lejeren. Landsskatteretten konstaterede ligeledes, at lejlighederne havde været udlejet momsfrit som bolig og at selskabet ikke havde taget momsfradrag i forbindelse med opførelsen af ejendommen. 

På den baggrund fandt Landsskatteretten, at salget var fritaget for moms. Landsskatteretten lagde herved særligt vægt på, at lejligheden ifølge det oplyste alene havde været anvendt i forbindelse med selskabets momsfritagne udlejningsaktivitet, ligesom selskabet ikke har haft adgang til momsfradrag ved anskaffelsen eller anvendelsen af denne. Landsskatteretten fandt det uden betydning, at selskabet over en periode på 5 år havde frasolgt 9 ejendomme. 

I den anden sag, SKM2019.295.LSR, var der tale om et selskab, hvis hovedaktivitet ifølge årsrapporten var udvikling og udlejning af boligejendomme. Selskabet var indtil august 2014 ejet af et pensionsselskab, hvorefter det blev overdraget til en kapitalfond. I den forbindelse blev selskabets ledelse udskiftet, således at selskabets direktion og bestyrelse udelukkende bestod af direktionsmedlemmer fra den nye ejer. Selskabet havde ingen ansatte. 

Selskabet ejede en ejendom med en række udlejningslejligheder, som var opført i 2013. Ved opførelsen af ejendommen i 2012-2013 var hensigten at udleje lejlighederne, hvorfor selskabet i forbindelse med opførelsen ikke havde taget momsfradrag. Ved opførelsen blev ejendommen opdelt i ejerlejligheder og der blev samtidig oprettet en ejerforening til ejendommen. Alle lejligheder havde været udlejet siden opførelsen i 2013. Lejerne kunne opsige lejemålet med tre måneders varsel, mens selskabet som udlejer kun kunne opsige lejemålet i henhold til lejelovens §§ 82 og 83. Lejekontrakterne indeholdt hverken forkøbsret eller køberet for lejerne. 

Som følge af det ændrede boligmarked påbegyndte selskabet salg af de enkelte lejligheder efterhånden som de blev opsagt af lejerne. De første lejligheder blev solgt i januar 2015, og frem til februar 2016 solgte selskabet i alt 16 lejligheder. 

SKAT anså salget af lejlighederne for momspligtige og fandt ikke, at betingelserne for momsfritagelse efter momslovens § 13, stk. 2 var opfyldt. SKAT havde herved lagt vægt på, at ejendommen allerede havde været solgt en gang – via en overdragelse af selskabet i august 2014 fra pensionsselskabet til kapitalfonden. Ved vurderingen af selskabets forhold, herunder hvilken aktivitet, der var påtænkt ved erhvervelsen af bygningen, var det således relevant at se på selskabets ejers forhold. I den forbindelse konstaterede SKAT, at der mindre end et halvt år efter, at kapitalfonden havde erhvervet selskabet, var påbegyndt salg af lejlighederne. SKAT fandt på den baggrund, at kapitalfonden ikke kunne anses for at have erhvervet selskabet alene med henblik på udlejning af ejendommen. 

Skatterådet tiltrådte SKATs afgørelse, hvorefter sagen blev indbragt for Landsskatteretten. 

Landsskatteretten gav selskabet medhold i, at lejligheden kunne sælges momsfrit efter momslovens § 13, stk. 2, og underkendte dermed Skatterådets afgørelse. 

Landsskatteretten bemærkede, at selskabets hovedaktivitet, ifølge det oplyste, bestod i udvikling og udlejning af boligejendomme. Den omhandlede ejendom er ifølge det oplyste opført som led heri med henblik på udlejning til boligformål. Samtlige ejendommens lejligheder har efter opførelsen været udlejet til boligformål på almindelige markedsvilkår, uden tidsbegrænsning og uden nogen købsoption for lejeren. Lejlighederne havde været udlejet momsfrit som bolig og selskabet ikke havde taget momsfradrag i forbindelse med opførelsen af ejendommen. 

På den baggrund fandt Landsskatteretten, at salget var fritaget for moms. Landsskatteretten lagde herved særligt vægt på, at den i sagen omhandlede lejlighed ifølge det oplyste alene havde været anvendt i forbindelse med selskabets momsfritagne udlejningsaktivitet, ligesom selskabet ikke har haft adgang til momsfradrag ved anskaffelsen eller anvendelsen af denne. 

Landsskatteretten fandt det uden betydning i det konkrete tilfælde, at kapitalandelene i selskabet var blevet overdraget fra pensionsselskabet til kapitalfonden i august 2014. Endvidere fandt Landsskatteretten det uden betydning, at pensionsselskabet ved opførelsen lod ejendommen opdele i ejerlejligheder og oprettede en ejerforening for ejendommen, idet samtlige lejligheder efter opførelsen havde været udlejet til boligformål på almindelige markedsvilkår, uden tidsbegrænsning og uden nogen købsoption for lejeren. 

Vurdering af kendelserne

Det er karakteristisk for begge kendelser, at Landsskatteretten primært lægger vægt på en objektiv vurdering af karakteren af den forudgående aktivitet inden salget. Landsskatteretten indleder således i begge afgørelser med en konstatering af følgende 4 forhold: 

  1. at sælgers hovedaktivitet på erhvervelses- og opførelsestidspunktet (bl.a.) er udlejning af ejendomme, og
  2. at formålet med opførelsen af ejendommen er udlejning til boligformål
  3. at ejendommen efter opførelsen har været udlejet til boligformål på almindelige markedsvilkår, en tidsbegrænsning og uden nogen købsoption for lejeren, og
  4. at sælger ikke har taget momsfradrag i forbindelse med ejendommens erhvervelse. 

I begge afgørelser lægger Landsskatteretten afgørende vægt på, at de omhandlede ejendomme alene havde været anvendt i forbindelse med selskabets momsfritagne udlejningsaktiviteter, og at der ikke har været taget momsfradrag ved ejendommens anskaffelse eller anvendelse. 

Med vægten primært lagt på karakteren af den forudgående aktivitet inden salget nedtoner Landsskatteretten den praksis, som Skatterådet hidtil har praktiseret i forhold til at foretage en samlet vurdering af den oprindelige hensigt med den forudgående aktivitet. 

Afgørelserne må hilses velkomne, da de med vægten på objektivt konstaterbare forhold i højere grad skaber klarhed og forudsigelighed i relation til mulighederne for momsfritaget salg af udlejningsejendomme. 

Har du spørgsmål i relation til ovenstående eller i øvrigt, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister inden for moms samt køb og salg af ejendomme.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne