Ophør af erhvervslejemål
Udlejer kan have et ønske om, at lejer skal fraflytte sit erhvervslejemål. Det kan der være mange årsager til. I lejeretten skelner man mellem opsigelse og ophævelse, og reglerne er mange og komplekse. Reglerne indeholder ufravigelige betingelser, frister og formkrav, og de kan være vanskelige at overskue for både udlejer og lejer. Her kan du blive klogere på udlejers muligheder for at bringe et erhvervslejemål til ophør.
Ophævelse ved misligholdelse
Ophævelse af et erhvervslejemål forudsætter, at lejer har misligholdt lejekontrakten væsentligt. Udlejer kan ophæve erhvervslejemålet, når lejer ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til lejekontrakten. Det er f.eks. tilfældet, når
• lejer ikke betaler leje eller andre pligtige pengeydelser rettidigt,
• lejer vanrøgter lejemålet,
• lejer uberettiget overlader brugen af lejemålet til tredjemand, eller
• lejemålet er en butik, hotel, restaurant eller lignende, og lejer ikke holder sin forretning åben og i forsvarlig drift.
Når udlejer ophæver lejeaftalen, skal lejer straks fraflytte lejemålet.
Opsigelse
I nogle tilfælde kan udlejer opsige lejemålet, selvom lejer ikke har misligholdt lejekontrakten.
Udlejer kan opsige lokaler til butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker eller lignende, hvor forretningen må antages hovedsageligt at blive besøgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning hertil. Opsigelsesvarslet er 3 måneder. Garager, stalde og lignende kan udlejer opsige med 1 måneds varsel.
I andre tilfælde kan udlejer opsige lejemålet, hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Her er det en betingelse, at der er identitetskrav mellem udlejer og den, der skal benytte det lejede, og opsigelse kan derfor ikke ske, hvis et koncernforbundet selskab eller et af udlejers familiemedlemmer skal benytte lejemålet. Opsigelsesvarslet er 1 år.
Endelig kan udlejer opsige et lejemål, hvis det skal ombygges eller nedrives. Udlejer har i så fald pligt til at tilbyde lejer andre lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter ombygning eller genopførelse sker udlejning heraf.
Tidsbestemte lejemål
Udlejer og lejer kan indgå aftale om, at lejemålet er tidsbestemt. Parterne aftaler således på forhånd den periode, lejemålet skal strække sig over. Når perioden udløber, ophører lejemålet definitivt uden opsigelse.
Tidsbestemte lejemål må ikke forveksles med uopsigelige lejemål. En lejeaftale med uopsigelighed betyder ikke, at lejemålet efter uopsigelighedsperioden ophører. Lejemålet vil fortsætte på erhvervslejelovens almindelige vilkår.
Aftale om genforhandling
Udlejer kan – for de ikke-erhvervsbeskyttede lejemål – aftale, at udlejer kan stille krav om ændring af lejevilkårene. Det betyder, at udlejer kan opsige lejer, hvis der ikke efter en forhandling kan opnås enighed om fremtidige vilkår. Udlejer kan dog først ændre lejevilkårene efter 8 år og under forudsætning af, at det fremgår af aftalen. Lejer vil have krav på erstatning, medmindre parterne har aftalt andet. Ved erhvervsbeskyttede lejemål har udlejer ikke denne mulighed, og udlejers opsigelsesmuligheder er derfor indskrænkede.
Fremsendelse af opsigelse og ophævelse
En af de primære årsager til ophævelse af erhvervslejemål er manglende betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse. Det er en betingelse, at udlejer først har givet lejer påkrav om betaling, og at lejer ikke har betalt indenfor påkravsfristen.
Når udlejer vælger at opsige lejemålet, følger det af erhvervslejeloven, at opsigelsen skal være skriftlig og indeholde oplysning om opsigelsesgrunden og lejers adgang til at gøre indsigelse. Opsigelsen skal også indeholde oplysning om lejers eventuelle ret til erstatning og godtgørelse. Såfremt opsigelsen ikke indeholder disse oplysninger, er opsigelsen ugyldig, medmindre udlejer kan godtgøre, at de manglende oplysninger ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling.
Vil lejer ikke godkende udlejers opsigelse, skal lejer senest 6 uger efter at have modtaget opsigelsen fremsende en skriftlig indsigelse. Udlejer må da anlægge sag ved boligretten, hvis udlejer ønsker at opretholde opsigelsen.
Søg juridisk rådgivning ved opsigelse og ophævelse
Det kan få store økonomiske konsekvenser, hvis en opsigelse eller ophævelse ikke er gyldig. Derfor er det uhyre vigtigt at orientere sig i reglerne på området. Søg juridisk rådgivning og bistand til at vurdere mulighederne for opsigelse eller ophævelse, inden et eventuelt krav om lejers fraflytning fremsendes.
Hos DAHL har vi et team af specialister med mange års erfaring, som står klar til at yde professionel rådgivning og bistand i forbindelse med vurdering af opsigelser og ophævelser samt gennemføre processen for udlejere.