En række love i skattelovgivningen regulerer beskatningen af overdragelse af formuegoder, f.eks. fast ejendom, aktier, obligationer, immaterielle aktiver m.v. De pågældende love indeholder principper for, hvordan man opgør en avance, og hvordan denne skattemæssigt behandles. 

Avanceopgørelse

En avanceopgørelse kan være simpel: Avancen udgør salgssum minus købesum. De pågældende love indeholder en række specialregler for, om man kan regulere enten salgs- eller købesummen, og efter hvilke principper disse opgøres. De særlige regler skal ikke forfølges her. 

Hvis salgssummen er mindre end købesummen, opstår der et tab. Hvis salgssummen er større end købesummen, opnås der en gevinst. Da man kun betaler skat af gevinster, er der ofte en interesse i at minimere salgssummen eller maksimere købesummen for at undgå en sådan gevinst. 

Kan salgssummen være negativ?

Et aktiv, eksempelvis en fast ejendom, repræsenterer som udgangspunkt en værdi. Ejendommen kan imidlertid indeholde så meget ”andet”, at ejerskabet til ejendommen i praksis indebærer forpligtelser. Det kan f.eks. være en grund, der er forurenet, eller en ejendom, man er tvunget til at rive ned - og nedrivning er jo ikke gratis. Sat på spidsen er spørgsmålet herefter, om man f.eks. ved salg af en ejendom kan henføre en negativ værdi til en del af ejendommen, eksempelvis fordi man skal nedrive bygningen for den pågældende ejendom. En sådan sag har Landsskatteretten for nylig haft lejlighed til at tage stilling til ved et bindende svar. 

Der var tale om en blandet ejendom, hvor der bl.a. var nogle driftsbygninger, som skulle fjernes. Når de blot skulle fjernes, havde de principielt ikke nogen værdi, men var derimod en forpligtelse, fordi nedrivning er omkostningsfuld. 

En skatteyder spurgte her, om man skattemæssigt kunne godkende en salgspris på -300.000 kr. for de nedrivningsmodne driftsbygninger. 

SKAT havde besvaret dette spørgsmål med et ”nej”. Det stadfæster Landsskatteretten. 

Landsskatteretten fandt, at reglerne om fordeling af købesum - altså hvor meget der skulle henføres til jord og bygninger m.v. - ikke kunne fortolkes sådan, at en negativ værdi kunne indregnes ved fordelingen af den samlede kontante, omregnede afståelsessum. Den laveste værdi er 0 kr. Det var Landsskatterettens opfattelse, at den aftalte fordeling af overdragelsessummen var åbenlyst forkert. Aftalen blev derfor tilsidesat, og det tab, man måtte lide på den pågældende bygning, blev heller ikke godkendt som et fradrag efter afskrivningslovens regelsæt. 

Vurdering af afgørelsen

Den pågældende afgørelse vedrører fast ejendom og fordeling af en overdragelsessum mellem bygninger og jord. Det er vurderingen, at denne afgørelse er konkret og alene vedrører reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. 

Andre steder i skattelovgivningen er der åbnet op for negative værdier. Har man gennemført en såkaldt skattefri virksomhedsomdannelse – dvs. indskudt en personligt ejet ejendom i et selskab uden beskatning - kan de aktier, man modtager som vederlag, have en negativ værdi som købesum. Der findes også eksempler på, at man på aktieområdet kan have en negativ værdi af en salgssum på aktier. Dette princip kan ikke udstrækkes til fast ejendom. 

Hos DAHL har vi et team af specialister med mange års erfaring inden for det skatteretlige område. Har du spørgsmål til artiklens indhold eller til en anden skatteretlig problemstilling, er du velkommen til at kontakte os. Vi står klar til at yde professionel rådgivning og bistand.