Til visse byggerier kan kommunerne fra og med 1.januar 2020 give tilsagn om ydelsesstøtte til etablering af almene boliger i et samarbejde mellem tilsagnsmodtager (almen boligorganisation, kommune, region eller selvejende institution) og en privat part, der opfører de pågældende boliger som bygherre. Dette er nok bedre kendt som ”delegeret bygherremodel”.

Lovens betingelser 

Betingelserne for et sådant samarbejde er, at samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne, og at tilsagnsmodtageren ikke løber unødige risici. Kommunen skal betinge sit tilsagn efter disse bestemmelser af, at den private part udfører de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtageren. Ændringen er indsat som § 116 i lov om almene boliger. 

Formål med ændringen

Formålet med lovændringen er at fjerne de barrierer, der har været i lovgivningen, for at yde tilsagn til alment byggeri, der opføres af eller sammen med private parter. Ved ændringen får kommunalbestyrelsen mulighed for at give tilsagn om ydelsesstøtte til etablering af almene familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger, herunder universitetsnære ungdomsboliger ved nybyggeri i et samarbejde mellem tilsagnsmodtager (den almene boligorganisation, kommune eller region) og en privat part, der skal opføre almene boliger og aflevere dem til tilsagnsmodtager. 

Hvem kan være tilsagnsmodtagere?  

Ændringen vedrører tilsagn om ydelsesstøtte til almene boligorganisationer til nyopførelse af familieboliger, nyopførelse af kommunale almene ældreboliger og almene ældreboliger ejet af selvejende institutioner, nyopførelse af almene ældreboliger ejet af regionsråd og selvejende institutioner, som nyopfører almene ungdomsboliger og universitetsnære almene ungdomsboliger. 

Byggeri må ikke være påbegyndt  

Byggeriet må ikke være påbegyndt ved tilsagnet. Reglen i lov om almene boliger § 106 gælder også for denne type aftaler. Samarbejdsmodeller, hvor den private bygherre allerede har opført dele af byggeriet, før en aftale med tilsagnsmodtager om færdiggørelse og overdragelse af byggeri indgås, vil således ikke være omfattet af den foreslåede ordning.

Samarbejdet mellem tilsagnsmodtager og den private aktør skal være nødvendigt

Samarbejdet skal være nødvendigt. Kommunalbestyrelsen skal vurdere, at der er et behov for at etablere almene boliger med henblik på at fremme blandet boligbyggeri, og at dette behov ikke kan opfyldes uden den private parts medvirken. Hvis der findes andre muligheder for at opføre almene boliger, som kommunalbestyrelsen finder egnede – f.eks. byggegrunde, hvis ejere er villige til at sælge grunden til en almen boligorganisation, og som kan fremme blandet boligbyggeri - vil den foreslåede ordning som udgangspunkt være unødvendig. Derfor vil det ved vurderingen af, om det er nødvendigt, også indgå, hvor stor en andel almene boliger udgør af boliger i boligområdet eller bydelen. 

Samarbejdsaftalen mellem tilsagnsmodtager og den private part skal sikre overholdelse af loven  

Samarbejdet mellem tilsagnsmodtager og den private part skal baseres på en samarbejdsaftale, der sikrer overholdelse af almenboliglovens regler for etablering af almene boliger og kommunalbestyrelsens generelle og konkrete tilsagnsvilkår. Det vil stadigvæk være kommunalbestyrelsens pligt at påse, at de forpligtelser, der efter almenboligloven påhviler en tilsagnsmodtager ved nybyggeri, bliver opfyldt. Selvom byggeriet opføres i et samarbejde med en privat part, skal det således sikres i samarbejdsaftalen, at de forpligtelser, som tilsagnsmodtager efter almenboligloven har, bliver opfyldt af den private part. 

Kommunalbestyrelsens tilsagn vil således altid forudsætte, at boligerne opfylder alle krav, som gælder for etablering af almene boliger. Fra disse krav nævnes eksempelvis

• pligt til at betale gebyr til staten og kommunen i forbindelse med etablering af boliger ved nybyggeri,
• almenboliglovens § 107 krav om, at der ved udbuddet stilles krav om brug af sociale klausuler,
• almenboliglovens § 107a krav til udformning, indretning m.v. af almene boliger jf. almenboliglovens § 108-110,
• administrative forskrifter, som er fastsat i bekendtgørelser til almenboligloven, herunder eksempelvis krav efter støttebekendtgørelsen, bekendtgørelse om anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi (IKT) og bekendtgørelse om kvalitetssikring af byggearbejder m.v. efter byfornyelsesloven. 

Byggeskadefonden vil også omfatte nybyggeri efter den foreslåede ordning. Samarbejdsaftalen skal derfor også sikre, at de krav, som Byggeskadefonden stiller i forhold til etablering af almene boliger, bliver opfyldt - uanset hvilken samarbejdsform der er valgt. Således skal det også sikres, at den private part til brug for Byggeskadefondens eftersyn og den efterfølgende drift af byggeriet afleverer alt projekt- og kvalitetssikringsmateriale samt drifts – og vedligeholdelsesplaner og øvrig dokumentation i forbindelse med opførelsen, herunder tilsyns – og afleveringsprotokoller til tilsagnsmodtageren i forbindelse med aflevering af byggeriet og senest 2 måneder efter aflevering af byggeriet. Aftalen skal også sikre, at den private part skal vedlægge beregninger, der efterviser projektets overholdelse af gældende normer for bærende og stabiliserende konstruktioner. 

Samarbejdsaftalen skal vise købesummens enkelte elementer fordelt i en grundpris, den private parts honorar og den private parts faktiske udgifter til de tjenesteydelser og byggearbejdet, som har været udbudt. 

Som nævnt skal kommunalbestyrelsen betinge deres tilsagn af, at den private part forpligter sig til at udføre de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtageren. Tilsagnsmodtager er ordregiver i udbudsretlig forstand, og udbuddet er derfor undergivet udbudsdirektivet, udbudsloven og/eller tilbudsindhentningsloven. 

Samarbejdsaftalen skal derfor forpligte den private part til at udbyde alle tjenesteydelser og bygge– og anlægsarbejder i henhold til udbudsreglerne gældende for tilsagnsmodtageren. Kommunalbestyrelsen skal derfor stille som et ufravigeligt krav, at aftalen forpligter den private part til at opfylde de udbudsretlige forpligtelser, der efter regler i almenboligloven, støttebekendtgørelsen og udbudslovgivningen påhviler tilsagnsmodtageren. Tilsagnsmodtager skal enten selv opfylde udbudsreglerne eller sikre, at den private part gør det på tilsagnsmodtagers vegne. Udbudsforretningen sker altid på tilsagnsmodtagers vegne. Tilsagnsmodtager skal derfor sikre i samarbejdsaftalen, at den private part holder tilsagnsmodtager skadefri i tilfælde af, at der bliver rejst krav mod tilsagnsmodtager som ordregiver på grund af manglende overholdelse af udbudsreglerne. 

Tilsagn om støtte 

Kommunalbestyrelsens fordeling af støtte til almene boliger skal stadigvæk ske på baggrund af en samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støttet byggeri i kommunen. Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med tilsagn stille vilkår, herunder særlige vilkår, som det konkrete projekt måtte give anledning til. Kommunalbestyrelsen skal påse, at de stillede betingelser for støtte efter lov om almene boliger m.v. og tilhørende bekendtgørelser samt de særlige vilkår, som kommunalbestyrelsen har stillet, er overholdt. Det er stadig tilsagnsmodtager, som ansøger om og modtager ydelsesstøtten under skema A, B og C. 

Tilsagnsmodtager må ikke løbe unødige risici.

Tilsagnsmodtager må ikke løbe unødige risici. Dette gælder hele processen vedrørende etablering af de pågældende boliger. Det forudsættes i den forbindelse, at etablering af almene boliger i samarbejde med en privat part er et mere komplekst byggeforetagende, da det typisk handler om samtidig eller successiv opførelse af flere boligformer med flere investorer. Derfor stilles der bl.a. krav om, at tilsagnsmodtager som udgangspunkt skal have skøde på ejendommen, inden byggeriet påbegyndes. Tilsagnsmodtager kan fravige de almindelige regler, hvis der er særlige grunde dertil og kun mod fuld sikkerhed. Der kan være tilfælde, hvor det ikke er muligt at få skøde på ejendommen, inden byggeriet igangsættes, og hvor betalinger for byggeriet skal ske, inden grund og byggeri afleveres til tilsagnsmodtager, og hvor det i visse tilfælde vurderes at være nødvendigt at fravige de almindelige regler om risiko og betaling. I så fald lægges op til, at dette kun kan ske mod fuld sikkerhed. På samme måde lægges der op til, at tilsagnsmodtager i samarbejdsaftalen skal sikre, at risiko for uforudsete omkostninger m.v., som ikke indgår i den totaløkonomiske planlægning i henhold til skema A, B og C, skal bæres af den private part.

Ikrafttræden

Ændringerne har virkning for støttetilsagn ydet den 1. januar 2020 og senere. 

Vil du vide mere?

Vil du vide mere om ændringerne, så skriv til Torsten Viborg Pedersen eller ring på +45 52 17 28 17

Kom til morgenmøde om den nye lovændring

Vi holder morgenmøder både i Aarhus, København og Herning i januar måned om mulighederne og udfordringerne i den nye, skelsættende bygherremodel. Læs mere og tilmeld dig på vores kursusside.