Nyheder

Hvilken betydning har udnyttelse af et advokatforbehold i en købsaftale vedr. fast ejendom?

Mange købsaftaler vedrørende fast ejendom indeholder et advokatforbehold fra købers og/eller sælgers side. Men hvad er retsvirkningen af, at advokaten udnytter forbeholdet og fremkommer med forbehold for godkendelse af handlen? I en ny dom fra den 7. januar 2020 cementerede Vestre Landsret betydningen af at udnytte et advokatforbehold i en købsaftale vedrørende to udlejningsejendomme. Dommen illustrerer, hvorfor det er en god idé at have en advokat med på sidelinjen, når man handler ejendomme.

Sagen vedrørte to udlejningsejendomme, hvor der blev underskrevet købsaftaler med advokatforbehold. I købsaftalerne blev det således aftalt, at handlen var betinget af, at købers advokat kunne godkende købsaftalen "i sin helhed".

Købers advokat udnyttede advokatforbeholdet og fremsendte en såkaldt ”godkendelsesskrivelse” til sælgers advokat, hvor der blev taget en lang række forbehold af materiel betydning. Bl.a. var handlen fra købers side betinget af, at denne skulle modtage dokumentation for overholdelse af tilbudspligten i en tidligere handel.

Efter et længere forløb med vilkårsforhandlinger, hvor der ikke var opnået enighed mellem parterne om alle forbehold, fik sælger et tilbud fra en ny interesseret køber. Efter at have rådført sig med sin advokat, accepterede sælger det nye tilbud og meddelte den første køber, at de udestående forbehold for handlen ikke kunne accepteres. Den første køber påstod herefter, at der var indgået en bindende aftale om køb af de to udlejningsejendomme, hvilket sælger var uenig i.

Vestre Landsrets dom

Efter indholdet af godkendelsesskrivelsen konkluderede Vestre Landsret – i tråd med byretten - at købers advokat ikke godkendte købsaftalerne i deres helhed, men i stedet måtte anses for at have trådt tilbage fra aftalerne ved at fremsende sin såkaldte godkendelsesskrivelse. Vestre Landsret begrundede denne afgørelse med, at bl.a. betingelsen for at overholde tilbudspligten i den tidligere handel indebar et forslag til et yderligere væsentligt aftalevilkår mellem parterne, og at købers advokat derfor ikke godkendte købsaftalerne i deres helhed.

Dommen fastslår således, at udnyttelse af et advokatforbehold som udgangspunkt medfører, at man træder tilbage fra købsaftalen, medmindre forbeholdene er af "bagatelagtig" karakter uden materiel betydning for handlen.

En ”godkendelsesskrivelse” med forbehold af materiel betydning har således karakter af en uoverensstemmende accept, der anses som et nyt tilbud og skal accepteres af modparten. I sådanne tilfælde er der således først indgået en bindende aftale mellem parterne, når/hvis der opnås enighed om alle ikke-bagatelagtige forbehold/nye vilkår og betingelser for handlen. Da dette ikke var tilfældet i den omtalte handel, var der ikke indgået en endelig og bindende aftale, og sælger kunne berettiget sælge de to udlejningsejendomme til en anden køber, uanset at der var skrevet under på købsaftalerne med den første køber.

Konklusion

Sagen illustrerer, at en køber og/eller sælger nøje skal overveje, om der er behov for at fremsætte forbehold/nye vilkår og betingelser for en handel med fast ejendom, og - i givet fald – hvilke forbehold køber og/eller sælger vælger at fremsætte over for sin aftalepart. Endvidere kan forbeholdenes indhold være af afgørende betydning for handlens gennemførelse.

Sagen illustrerer også, at det er en rigtig god idé at få alle handelsdokumenter gennemgået af en advokat med speciale i køb og salg af fast ejendom, inden købsaftalen underskrives, eller efter købsaftalen er underskrevet med advokatforbehold. Det kan få store økonomiske konsekvenser at lade være.

Har du brug for hjælp?

Hos DAHL Advokatfirma har vi et team af specialister med mange års erfaring, som står klar til at yde professionel rådgivning om køb og salg af fast ejendom. Har du spørgsmål til emnet, er du velkommen til at kontakte os for en drøftelse af dine muligheder.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne