Hvilken betydning har udnyttelse af et advokatforbehold i en købsaftale vedr. fast ejendom?
Mange købsaftaler vedrørende fast ejendom indeholder et advokatforbehold fra købers og/eller sælgers side. Men hvad er retsvirkningen af, at advokaten udnytter forbeholdet og fremkommer med forbehold for godkendelse af handlen? I en ny dom fra den 7. januar 2020 cementerede Vestre Landsret betydningen af at udnytte et advokatforbehold i en købsaftale vedrørende to udlejningsejendomme. Dommen illustrerer, hvorfor det er en god idé at have en advokat med på sidelinjen, når man handler ejendomme.
Sagen vedrørte to udlejningsejendomme, hvor der blev underskrevet købsaftaler med advokatforbehold. I købsaftalerne blev det således aftalt, at handlen var betinget af, at købers advokat kunne godkende købsaftalen "i sin helhed".
Købers advokat udnyttede advokatforbeholdet og fremsendte en såkaldt ”godkendelsesskrivelse” til sælgers advokat, hvor der blev taget en lang række forbehold af materiel betydning. Bl.a. var handlen fra købers side betinget af, at denne skulle modtage dokumentation for overholdelse af tilbudspligten i en tidligere handel.
Efter et længere forløb med vilkårsforhandlinger, hvor der ikke var opnået enighed mellem parterne om alle forbehold, fik sælger et tilbud fra en ny interesseret køber. Efter at have rådført sig med sin advokat, accepterede sælger det nye tilbud og meddelte den første køber, at de udestående forbehold for handlen ikke kunne accepteres. Den første køber påstod herefter, at der var indgået en bindende aftale om køb af de to udlejningsejendomme, hvilket sælger var uenig i.
Vestre Landsrets dom
Efter indholdet af godkendelsesskrivelsen konkluderede Vestre Landsret – i tråd med byretten - at købers advokat ikke godkendte købsaftalerne i deres helhed, men i stedet måtte anses for at have trådt tilbage fra aftalerne ved at fremsende sin såkaldte godkendelsesskrivelse. Vestre Landsret begrundede denne afgørelse med, at bl.a. betingelsen for at overholde tilbudspligten i den tidligere handel indebar et forslag til et yderligere væsentligt aftalevilkår mellem parterne, og at købers advokat derfor ikke godkendte købsaftalerne i deres helhed.
Dommen fastslår således, at udnyttelse af et advokatforbehold som udgangspunkt medfører, at man træder tilbage fra købsaftalen, medmindre forbeholdene er af "bagatelagtig" karakter uden materiel betydning for handlen.
En ”godkendelsesskrivelse” med forbehold af materiel betydning har således karakter af en uoverensstemmende accept, der anses som et nyt tilbud og skal accepteres af modparten. I sådanne tilfælde er der således først indgået en bindende aftale mellem parterne, når/hvis der opnås enighed om alle ikke-bagatelagtige forbehold/nye vilkår og betingelser for handlen. Da dette ikke var tilfældet i den omtalte handel, var der ikke indgået en endelig og bindende aftale, og sælger kunne berettiget sælge de to udlejningsejendomme til en anden køber, uanset at der var skrevet under på købsaftalerne med den første køber.
Konklusion
Sagen illustrerer, at en køber og/eller sælger nøje skal overveje, om der er behov for at fremsætte forbehold/nye vilkår og betingelser for en handel med fast ejendom, og - i givet fald – hvilke forbehold køber og/eller sælger vælger at fremsætte over for sin aftalepart. Endvidere kan forbeholdenes indhold være af afgørende betydning for handlens gennemførelse.
Sagen illustrerer også, at det er en rigtig god idé at få alle handelsdokumenter gennemgået af en advokat med speciale i køb og salg af fast ejendom, inden købsaftalen underskrives, eller efter købsaftalen er underskrevet med advokatforbehold. Det kan få store økonomiske konsekvenser at lade være.
Har du brug for hjælp?
Hos DAHL Advokatfirma har vi et team af specialister med mange års erfaring, som står klar til at yde professionel rådgivning om køb og salg af fast ejendom. Har du spørgsmål til emnet, er du velkommen til at kontakte os for en drøftelse af dine muligheder.