De ændringer til Boligreguleringslovens § 5 stk. 2, som man har forhandlet om i længere tid, er nu blevet en aftale, som vil medføre ændringer i Boligreguleringsloven og dermed ændre reglerne om lejefastsættelse i gennemgribende moderniserede lejemål.

Reglerne gælder i de kommuner, som har vedtaget at indføre boligregulering, og rammer dermed også boliglejemål i København og de øvrige store byer, Aarhus, Odense og Aalborg. I denne artikel informerer vi om de ændringer, som aftalen indeholder, og som vil give anledning til ændringer af lovgivningen.

Hovedpunkterne i aftalen ser således ud:

1. Karensperiode

I DAG er reglerne således, at der ikke er nogen tidsbegrænsning for, hvornår en udlejer kan iværksætte gennemgribende modernisering af boliglejemål. Gennemgribende modernisering kan gennemføres ved aftale med lejer, eller når lejemålet er tomt, og lejligheden således moderniseres inden genudlejning.  

DET NYE er, at udlejer skal være ejer af ejendommen i fem år, før der kan opkræves husleje efter § 5 stk. 2. Der kan dog bortses fra karensperioden, hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.

2. Grønt incitament

I DAG og siden 1.juli 2015 er reglerne således, at der kan ske fastsættelse af lejen efter § 5 stk. 2., hvis

• forbedringerne væsentligt forøger det lejedes brugsværdi,
• udgifterne til forbedringer ex. vedligeholdelse udgør 2.255 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 257.894 kr.,
• forbedringerne er gennemført indenfor en periode på 2 år.

Og for lejemål udlejet fra 1. juli 2014 TILLIGE, hvis

• ejendommen på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i energimærkning, og
• ejeren har energiforbedret ejendommen indenfor en periode på 2 år for mindst kr. 427 pr. m² i den del af ejendommen, der anvendes til beboelse.

DET NYE er, at

• der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5 stk. 2., når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller ejendommens energiklasse er løftet mindst to niveauer. Med klasse menes de klasser, vi kender fra energimærkningsordningen.
• der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m².
• skærpelse af energimærkekravet vil betyde, at udlejere af udlejningsejendomme, som ikke opfylder det skærpede energimærkekrav, vil skulle foretage energiforbedringer af selve ejendommen for at hæve energimærket og udføre 5 stk. 2. forbedringer af de enkelte lejemål, før der kan udlejes efter reglerne i § 5 stk.2.

3. Fjernelse af væsentlighedsvurdering i ”det lejedes værdi”

I DAG er reglerne således, at lejen i et gennemgribende moderniseret lejemål ved aftale kan sættes til en leje, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi:

• det lejedes værdi er den almindelige leje, som betales for tilsvarende lejemål i samme kvarter og i samme alder, stand, beliggenhed m.v. som det pågældende lejemål.
• ved ”væsentligt” forstås en margen på op til 10 %. Lejen kan altså efter disse regler aftales til den almindelige leje i kvarteret for samme lejemål og indenfor en margen af + 10 %.

DET NYE er, at

• det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5 stk. 2 kan stige ved en fjernelse af den såkaldte margin for det lejedes værdi.
• ændringen vil gælde for nye lejeaftaler og indebære, at huslejen ikke må overstige det lejedes værdi.

Det betyder, at man vil fjerne den 10 % margin, som gælder i dag.

4. Styrkelse af lejerne

Regeringen mener, at lejernes retsstilling i dag er for svag overfor udlejerne i forbindelse med gennemgribende moderniseringer af boligejendomme. Derfor har man indført ændringer på en række områder:

Betaling for opsigelse

I DAG kan lejere og udlejere frit aftale, at lejer opsiger sit lejemål mod betaling.

DET NYE er, at aftaler om, at lejer opsiger sit lejemål mod betaling, ikke længere er gyldige. Lejere har dog fortsat ret til at indgå en frivillig aftale om fraflytning.

Huslejeregister

I DAG er der ikke noget egentligt huslejeregister ved huslejenævnene. Nogle huslejenævn arbejder med uformelle oversigter.

DET NYE er, at der etableres et huslejeregister for at øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne. Med dette skal lejerne have bedre mulighed for at få indsigt i gældende lejeniveauer og sammenligningslejemål, og der skabes dermed en bedre balance mellem lejere og udlejere ved tvister om det lejedes værdi.

Brug af sammenligningslejemål

I DAG er der ingen formelle regler for, hvilke sammenligningslejemål der kan indgå i vurderingen af det lejedes værdi. Det afgøres af huslejenævn og boligret efter en bevisvurdering.

DET NYE er en regel om, at huslejenævnene i vurdering af sammenligningslejemål kun skal lægge vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene. Når der lægges vægt på det, sikres det ifølge aftalen, at lejen i højere grad fastsættes på et korrekt niveau.

Krav om besigtigelse

I DAG er der ikke noget krav om besigtigelse fra huslejenævn før iværksættelse af en § 5 stk. 2 forbedring.

DET NYE er, at der indføres et krav om, at standen før forbedringen efter § 5 stk. 2 skal dokumenteres ved besigtigelse fra huslejenævnet, som skal finansieres via et gebyr.

Krav om ens oplysninger ved behandling af sager i huslejenævn og ved GI

I DAG gælder det, at vedligeholdelsesudgifter ikke kan danne grundlag for forbedringsforhøjelser. Vedligeholdelse afholdes via hensættelse til § 18 og 18 b konti og kontrolleres af GI. Disse regler gælder fortsat.

DET NYE er, at det skal sikres, at det er de samme oplysninger, som benyttes ved behandlingen af sager ved huslejenævn, der benyttes ved GI, for at sikre, at lejere ikke først betaler for arbejderne gennem hensættelse til vedligeholdelse og derefter igen ved en forbedringsforhøjelse.

Krav om meddelelse af afgørelser til beboerrepræsentation eller lejere

I DAG skal beboerrepræsentationen eller (såfremt ejendommen ikke har en lovligt valgt beboerrepræsentation) de øvrige lejer ikke have meddelelse om udfaldet af en huslejenævnssag i ejendommen. 

DET NYE er, at lejerne skal gøres bekendt med afgørelser, der er afsagt om lejeforhold i ejendommen, og derved får øget kendskab til deres rettigheder. Derfor indføres det nu som et krav, at udlejerne skal oplyse beboerrepræsentation eller lejerne om afgørelser, der er afsagt om lejeforhold i ejendommen.

Gebyr for huslejenævnsbehandling

Gebyr til udlejer ved huslejenævnsbehandling, hvor lejer får fuldt medhold, er i dag 2.180 kr. Dette gebyr hæves til 6.000 kr.

Forhøjelse af bidrag til beboerrepræsentation

Gebyret hæves fra 352 kr. årligt til 500 kr. årligt pr. lejemål. For at styrke beboerrepræsentationens rolle og mulighed for at hente ekstern juridisk bistand.

Afgørelsesdatabase for huslejenævn og udvalg om fremtidig tvistløsning på det boligretlige område

DET NYE er, at det undersøges, hvilke muligheder der er for at etablere en afgørelsesdatabase for alle landets huslejenævn, og der nedsættes et udvalg til at analysere muligheder for at professionalisere, effektivisere og ensarte behandling af boligretlige tvister herunder at styrke lejernes retssikkerhed.

Tilbudspligt

DET NYE er, at man vil ændre lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab. Herved skal det sikres, at lejerne får mulighed for at udnytte den tilbudspligt, de har krav på i henhold til lovgivningen.

Andelsboliger

1) Ejendomme vurderet efter valuarreglen

Ændringen af regler om det lejedes værdi vil påvirke værdiansættelsen af andelsboligforeninger for de foreninger, som vurderer deres ejendomme efter valuarreglen som private udlejningsejendomme.

DET NYE er, at gældende valuarvurderinger på ejendommene kan fastholdes tidsubegrænset og vil omfatte valuarvurderinger, som er foretaget, inden lovændringer træder i kraft. Der indføres en overgangsordning således, at allerede igangsatte større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen.

2) Ejendomme vurderet efter offentlig vurdering

Ejendomme, der er værdiansat efter den offentlige vurdering, vil også blive påvirket, når de nye vurderinger træder i kraft.

DET NYE er, at andelsboligforeningerne kan fastholde deres gamle offentlige vurdering, hvis den måtte være højere end den nye.

3) Karensperiode og andelsboligforeninger

DET NYE er, at karensperioden, som indføres for boliglejemål, ikke skal gælde ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom. Andelsboligforeninger friholdes derved for værditabet som følge af karensperioden.

4) Opløsning af andelsboligforeninger

I DAG er der forenings- og aftalefrihed til at aftale, hvilke vedtægtsbestemmelser som skal gælde ved beslutninger i en andelsboligforening om opløsning af foreningen og bortsalg af ejendommen.

DET NYE er, at Normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om opløsning af en andelsboligforening lovfæstes. Aftalefriheden afskaffes dermed på dette punkt.

5) Andelsboliger i øvrigt

Det er lagt til grund, at

• det eneste, der skal kunne påvirke værdiansættelsen af andelsboliger, er det øgede energikrav, og
• man vil undgå utilsigtede konsekvenser for andelsboligforeningerne, og at andelsboliger fortsat skal være et billigt alternativ til ejerboliger.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til den nye boligaftale, er du velkommen til at kontakte DAHLs eksperter. Vi yder professionel rådgivning om lejeretlige spørgsmål af enhver art.