Nyheder

Ændring af momsloven kan gøre det dyrt at udleje ejendomme

I november 2019 blev en ændring af momsloven vedtaget - og den kan få betydning for ejendomsmarkedet. Ændringen indebærer, at der nu skal afregnes moms af ejendommens markedsværdi, hvis ejendommen skifter anvendelse fra momspligtig til momsfritaget anvendelse. De nye regler vil derfor især ramme virksomheder, der opfører nye ejendomme eller lejligheder mhp. salg, men som trods salgsbestræbelser ender med at udleje dem i stedet. Læs mere om udtagningsmoms og lovændringen her.

Udtagningsmoms

Ifølge momsloven skal der betales moms ved levering af varer og ydelser. Med levering sidestilles udtagning af varer og ydelser, som indgår i en momspligtig virksomhed til privat brug eller til andre formål, som ikke vedrører den momspligtige virksomhed. Dette gælder også, hvis indkøbte varer anvendes til en momsfritaget aktivitet. Momspligten ved udtagning gælder i forhold til alle varer og ydelser og har til formål at udligne den fordel, der er opnået med momsfradrag ved indkøb. Udtagningsmoms skal sikre, at momsbeskatningen af et givent indkøb svarer til den faktiske anvendelse. Udtagningsmomsen sikrer således, at der ikke kan opnås en uberettiget momsfordel ved at indkøbe varer til en momsregistreret virksomhed, hvis varerne faktisk anvendes til andre formål.

Hidtil skulle udtagningsmomsen beregnes af den oprindelige indkøbspris (ekskl. moms). For aktiver, der er undergivet værdiforringelse, reduceres afgiftsgrundlaget dog lineært med 20 % for hvert påbegyndt regnskabsår efter anskaffelses- eller fremstillingstidspunktet. Efter 5 år er afgiftsgrundlaget således 0 kr.

Det er alene ved ændret anvendelse til 100 % momsfritagne aktiviteter, at der skal afregnes udtagningsmoms. Et aktiv, der går fra 100 % momspligtig anvendelse til f.eks. 50 % momsfri anvendelse, vil altså ikke udløse udtagningsmoms.

Reglerne om udtagningsmoms gælder også for en virksomheds driftsmidler og andre aktiver, herunder fast ejendom. For denne type aktiver har det dog været sådan, at reglerne om momsregulering har forrang, sådan at det momsfradrag, der er opnået ved indkøbet, løbende reguleres i forhold til den faktiske brug af aktivet.

Lovændringen

Med lovændringen fra november 2019 skal der nu afregnes moms af ejendommens markedsværdi, hvis ejendommen skifter anvendelse fra momspligtig til momsfritaget anvendelse. Dette vil f.eks. være tilfældet i de situationer, hvor en salgsejendom, som det trods salgsbestræbelserne ikke har været muligt at sælge, i stedet udlejes til boligformål. Her vil ejendommens ejer efter de nye regler skulle betale moms af ejendommens markedsværdi, når ejendommen skifter status fra at være en salgsejendom til en udlejningsejendom.

Lovændringen gør op med de ofte vanskelige vurderinger, som skattemyndighederne og virksomhederne støder på, når virksomheden oprindeligt har opført en bolig mhp. salg, men efterfølgende udlejer boligen uden moms.

Med de nye regler går betaling af udtagningsmoms – i modsætning til hidtidig praksis - forud for reglerne om reguleringsforpligtelser af investeringsgoder.

Reglerne om udtagningsmoms udvides til at omfatte driftsmidler og fast ejendom, sådan at der her skal betales udtagningsmoms og ikke blot løbende momsregulering ved en ændret anvendelse.

Derudover ændres beskatningsgrundlaget fra at være den oprindelige indkøbspris (kostpris) til at være markedsværdien på udtagningstidspunktet. Der skal således ikke længere ske nogen lineær nedskrivning af værdien af virksomhedens aktiver.

Ejendomsprojekter vil blive påvirket

Virksomheder, der opfører nye ejendomme eller lejligheder mhp. salg, men som trods salgsbestræbelser ender med at udleje lejlighederne i stedet, vil blive ramt af de nye regler.

Tidligere kunne den fratrukne moms på opførelsen tilbagebetales løbende som en reguleringsforpligtelse, dvs. med 1/10 pr. år. Fremover skal der derimod betales salgsmoms af hele ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, hvor udlejningen påbegyndes, fordi ejendommen er udtaget til momsfri udlejningsaktivitet. Dette vil kunne medføre en væsentlig likviditetsbelastning, da virksomheden jo faktisk ikke modtager nogen købesum for ejendommen.

De nye regler har to paradokser: Det første paradoks er, at der skal betales salgsmoms for ejendomme, som netop ikke kan sælges! Det andet paradoks er, at momsen skal opgøres på baggrund af ejendommens markedsværdi, men da ejendommen ikke har kunnet sælges til den udbudte pris, kan det være vanskeligt at foretage en værdiansættelse af ejendommen. Dette vil givetvis føre til mange tvister med skattemyndighederne fremadrettet.

Hvis markedsprisen er under virksomhedens kostpris, medfører de nye regler en lempelse. Hvis markedsprisen er højere end kostprisen, medfører de nye regler en stramning.

Momsen skal indbetales til skattemyndighederne, når ejendommen skifter anvendelse til momsfritaget udlejning. Da virksomheden jo netop ikke har solgt ejendommen, vil pligten til at indbetale momsen kunne udgøre en væsentlig likviditetsbelastning for virksomheden.

Det skal understreges, at problemstillingen kun er relevant for nye bygninger og byggegrunde. Ændrer man anvendelsen af en ”gammel” bygning fra momspligtig til momsfritaget virksomhed, vil det ikke medføre betaling af udtagningsmoms, da overdragelse af gamle bygninger i forvejen er fritaget for moms.

Efterfølgende salg af ejendommen

Hvis ejendommen efterfølgende bliver solgt, vil dette salg være momsfrit, uanset om dette sker mindre end 5 år fra lejlighedens færdiggørelse.

Ikrafttræden

De nye regler forventes at træde i kraft omkring 1. juni 2020. Virksomheder bør derfor allerede nu overveje, om der er styr på processerne for at sikre korrekt håndtering af denne nye udtagningsmoms.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til den konkrete lovændring eller andre spørgsmål til moms og afgifter, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister. Vi har indgående viden og erfaring med de momsmæssige konsekvenser af økonomiske dispositioner af enhver art.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne