COVID-19: Udlejers muligheder ved lejers betalingsmisligholdelse og konkurs
Mange erhvervsdrivende kæmper med de økonomiske konsekvenser af corona-virus. Bl.a. er en lang række butikker, restauranter, frisører m.v. nu pålagt at holde lukket for at undgå smittespredning. Dette kan få store økonomiske konsekvenser for erhvervsudlejerne, såfremt en lejer af eksempelvis et butikslokale ikke kan betale huslejen eller i værste fald går konkurs. Få indblik i hvad du som erhvervsudlejer skal være opmærksom på.
Mens regeringen kæmper for at inddæmme og forsinke corona-smitten, kæmper mange erhvervsdrivende med de økonomiske konsekvenser af sundhedskrisen. I går aftes kom regeringen med yderligere tiltag, der blandt andet indebærer, at restauranter, værtshuse, frisører, storcentre og andre butikker skal holde lukket frem til den 30. marts 2020. Indtægtssiden er forsvundet for en lang række af virksomheder – særligt indenfor handel og service – og situationen kan ende med, at mange butikker må dreje nøglen om, selvom der kommer økonomiske hjælpepakker. Corona-krisen påvirker imidlertid ikke kun erhvervslejerne, da udlejerne også bliver ramt økonomisk, hvis en lejer ikke kan betale huslejen eller går konkurs.
Aftaler om henstand, lejerabat m.v.
I øjeblikket foregår der mange drøftelser mellem lejere og udlejere om mulighederne for at finde en midlertidig aftale, f.eks. om hel eller delvis henstand med betaling af leje eller midlertidig lejerabat. Uanset vilje og samfundssind hos udlejerne, er det imidlertid langt fra alle udlejere, der har økonomisk mulighed for at tilbyde henstand eller en lejerabat, da den manglende lejeindtægt kan presse udlejers virksomhed. Et samspil med den finansielle sektor vil derfor ofte være en forudsætning for en aftale om henstand.
Ophævelse af lejeforholdet
Hvis lejer ikke rettidigt betaler den gældende leje, kan udlejer sende et påkrav til lejeren med krav om betaling af den forfaldne leje senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav er kommet frem til lejeren. Ved manglende betaling kan udlejer ophæve lejeforholdet, hvorefter lejeren er forpligtet til straks at fraflytte. Lejeren hæfter fortsat for leje i en eventuel uopsigelighedsperiode, men ofte vil der ikke være udsigt til at få dækket kravet på betaling af leje i uopsigelighedsperioden samt de eventuelle udgifter til istandsættelse af lejemålet. En lang uopsigelighedsperiode for lejer kan dermed vise sig at være værdiløs for udlejer.
I udlejers vurdering af, om der skal indgås aftale om henstand m.v., eller om lejeforholdet skal ophæves, indgår flere momenter, herunder en vurdering af lejers fremtidsudsigter, tidshorisonten for en eventuel genudlejning, samt markedslejen ved aftale med en ny lejer.
Lejers konkurs
Hvis lejer går konkurs, skal udlejer sørge for at afkræve kurator en stillingtagen til, om boet vil indtræde i lejeforholdet eller ej.
Indtræder boet i lejeforholdet, bliver boet berettiget og forpligtet i overensstemmelse med den indgåede lejekontrakt. Boet skal for tiden efter konkursens indtræden betale leje som massekrav, altså som et krav der dækkes, før betaling af de almindelige kreditorer i konkursboet (simple krav). Restancer fra tiden før konkursens indtræden er derimod simple krav. Indfrier boet ikke en eventuel restance fra tiden før konkursens indtræden, er udlejer dog berettiget til at sende et påkrav til boet, og ved fortsat manglende betaling, at ophæve lejeaftalen som følge af betalingsmisligholdelse.
Videreføres lejemålet ikke, kan udlejer hæve og kræve erstatning som et simpelt krav. Ofte indgås der en aftale mellem udlejer og kurator om frivillig aflevering/fraflytning, men ved uenighed eller manglende fraflytning kan udlejer anmode fogedretten om at få konkursboet udsat af lejemålet.
Mange erhvervslejekontrakter indeholder en uopsigelighedsperiode for begge parter, men ved konkurs er der mulighed for at bringe konkurslovens regler om konkursregulering i spil således, at parterne i visse situationer kan opsige lejeforholdet med et ”sædvanligt” eller ”rimeligt” varsel.
Kontakt DAHL
Er du i tvivl om, hvordan du skal forholde dig, står DAHLs team af specialister klar til at hjælpe dig.
Vi bistår blandt andet med:
- Rådgivning om samt udarbejdelse af aftaler mellem udlejere og lejere om midlertidig lejerabat og/eller hel eller delvis henstand med betaling af leje m.v.
- Rådgivning om konsekvenserne af Corona-krisen herunder om, hvordan udlejer i den konkrete situation bedst sikrer lejebetaling på både kort og langt sigt.
- Udarbejdelse af påkrav og ophævelse af lejemål, herunder gennemførelse af lejerens fraflytning / udsættelse af lejemålet.
- Rådgivning om udlejers pligter i forbindelse med lejers fraflytning og udlejers tabsbegrænsningspligt.
- Rådgivning ved lejers konkurs, herunder varetagelse af dialogen med kurator samt anmeldelse af krav i konkursboet.