Udlejning af fast ejendom: Hvornår er ”ekstraydelser” momspligtige?
Når fast ejendom udlejes, følger andre ydelser ofte med. Det kan være udlejning af garage- og parkeringsplads eller andre ydelser, som udlejeren tilbyder. Spørgsmålet er, hvordan disse ”ekstraydelser” vurderes, når der skal tages stilling til, om den enkelte ydelse er momspligtig eller ej?
Praksis om sammensatte ydelser er udviklet af EU-Domstolen. Når en transaktion består af flere elementer og eventuelle handlinger, skal der tages hensyn til samtlige omstændigheder ved den pågældende transaktion i vurderingen af, om der er tale om én eller flere særskilte ydelser i momsmæssig henseende.
Vurderingen af, om der foreligger en eller flere særskilte ydelser, kan give tre mulige resultater:
- Der er tale om en eller flere særskilte ydelser
- Der er tale om en hovedydelse og en eller flere biydelser
- Der er tale om nært forbundne ydelser, der betragtes som en helhed
Er der tale om en eller flere særskilte ydelser, skal hver ydelse behandles momsmæssigt hver for sig.
Er der tale om en hovedydelse og en eller flere biydelser, skal biydelsen momsmæssigt behandles på samme måde som hovedydelsen. Ifølge Den Juridiske Vejledning skal en ydelse anses for at være en biydelse, hvis ydelsen for den gennemsnitlige forbruger ikke udgør et mål i sig selv, men som et middel til at udnytte en hovedydelse på de bedst mulige betingelser.
Nært forbundne ydelser er ydelser, der er så forbundet, at de objektivt set udgør én enkelt udelelig økonomisk ydelse, som det ville være kunstigt at opdele. Disse ydelser skal bedømmes i sin helhed.
Det er væsentligt at pointere, at det ikke er af afgørende betydning for vurderingen, om der faktureres en samlet pris for flere ydelser. Der skal i alle tilfælde foretages en konkret vurdering.
Nedenfor følger nogle praktiske eksempler på, hvordan ovenstående påvirker vurderingen af sammensatte ydelser ved udlejning af fast ejendom.
Garage- og parkeringsplads
Udlejning af parkerings- og garageplads til køretøjer er som udgangspunkt momspligtig. Begrebet ”udlejning af pladser til parkering af køretøjer” omfatter udlejning af ethvert areal, der er bestemt til parkering af køretøjer, herunder lukkede garager.
Momspligten gælder for parkeringspladser til alle transportmidler.
Udlejning af parkeringspladser er dog momsfritaget, når udlejningen sker i nær tilknytning til en momsfritaget udlejning af fast ejendom.
Dette er i praksis tilfældet, hvis parkeringspladsen og den momsfritagne udlejede faste ejendom hører til samme bebyggelse, og både udlejningsejendommen og parkeringspladsen udlejes til den samme lejer af én og samme udlejer (ejer). I sådanne tilfælde anses udlejningen af garage- eller parkeringspladsen for at være en biydelse til den momsfritagne udleje af fast ejendom, hvorfor udlejningen af garage- eller parkeringspladsen skal behandles momsmæssigt som den momsfritagne udlejning af fast ejendom.
Slutrengøring ved udlejning af fast ejendom
Ved udlejning af fast ejendom i form af ferieboliger medfølger ofte muligheden for at vælge, om man ønsker, at udlejer skal gennemføre slutrengøring, efter man som lejer har forladt ejendommen. Spørgsmålet er, om dette kan anses for at være en sammensat ydelse?
Vestre Landsret har behandlet dette spørgsmål under en sag vedrørende slutrengøring ved udlejning af sommerhuse. Et selskab, der formidlede udlejning af sommerhuse, anså slutrengøring i forbindelse med udlejningen for at være momsfritaget. Lejerne af sommerhusene kunne selv vælge, om de ville foretage slutrengøringen selv eller lade sommerhusformidleren gøre det. Efter lejebetingelserne var der heller ikke noget til hinder for, at lejeren kunne overlade slutrengøringen til tredjemand. Eftersom udlejningen og slutrengøringen kunne skilles ad - lejer kunne vælge ydelsen til eller fra - anså Landsretten den momsfritagne udlejning af sommerhusene og slutrengøringen for at være to særskilte ydelser, hvorfor de momsmæssigt skulle behandles hver for sig. Dette medførte, at sommerhusudlejernes levering af slutrengøring var momspligtig.
Vestre Landsret lægger i deres afgørelse vægt på, at de to ydelser kunne skilles ad. Vores vurdering er, at Landsretten var nået til et andet resultat, hvis det var obligatorisk for lejerne at købe slutrengøring hos sommerhusudlejeren.
Vaskerifaciliteter
I mange udlejningsejendomme findes vaskerier, som stilles til rådighed for lejerne imod betaling.
Landsskatteretten er i en afgørelse fra 2012 nået frem til, at vaskerifaciliteter, der stilles til rådighed for lejerne i en andelsboligforening, skal anses for at være en biydelse til lejemålet og dermed ikke en selvstændig økonomisk virksomhed. Årsagen hertil var bl.a., at brugsretten til vaskeriet fremgik af lejekontrakten. Beboernes køb af vaskeriydelser blev derfor anset for at være momsfritaget.
Levering af vand, el, gas etc.
Slutteligt skal det pointeres, at levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i momsfri udlejning eller bortforpagtning er momsfritaget, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 8, 1. pkt., 2. led. Dette fremgår direkte af bestemmelsen i ML § 13, stk. 1, nr. 8, hvorfor det ikke her skal vurderes, hvorvidt der er tale om ”sammensatte” ydelser.
Kontakt DAHL
Har du spørgsmål til momspligtige ”ekstraydelser” eller andre spørgsmål til moms og afgifter, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister. Vi har indgående viden og erfaring med de momsmæssige konsekvenser af økonomiske dispositioner af enhver art.