Nyheder

COVID-19: Pressede erhvervslejere skal betale husleje

Mens regeringen har lukket store dele af Danmark ned for at afbøde og forsinke smitten med Corona-virus, bløder store dele af dansk erhvervsliv. Samtidig med, at en lang række butikker, forretninger og centre skal holde lukket, er erhvervslejerne som udgangspunkt stadig forpligtede til at betale husleje. I denne artikel sætter vi fokus på risikofordelingen mellem udlejere og lejere ved myndighedsregulering, der påvirker brugen af erhvervslejemål.

Erhvervslejelovens § 23, stk. 2

Det fremgår af erhvervslejelovens § 23, stk. 2, at hvis et lejeforhold bringes til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Bestemmelsen har i den seneste tid fået en del opmærksomhed, da en ordlydsfortolkning har ledt flere til den konklusion, at visse erhvervslejere under den aktuelle COVID-19-situation er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen eller helt kan undlade at betale leje.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår det dog, at lejerens mulighed for at anvende bestemmelsen, og dermed helt eller delvist undlade at betale leje, kun vedrører den situation, hvor årsagen til forbuddet mod lejers brug skyldes udlejers forhold eller forhold, som udlejer bærer risikoen for.

Udgangspunktet for risikofordelingen i § 23 stk. 2 er, at udlejer bærer risikoen for forhold, der vedrører bygningen og/eller de lejede lokaler, mens lejer bærer risikoen for forhold, der vedrører den konkrete drift af lejers virksomhed. Når f.eks. fitnesscentre, massører og tandlæger har fået påbud på grund af COVID-19 om at holde lukket, skyldes det ikke mangler ved ejendommen eller lokalerne, men karakteren af lejers virksomhed. Dette illustreres også af, at lejere stadig gerne må benytte sit lejemål, at f.eks. restauranter gerne må transformere virksomheden til salg af take-away, samt at tandlægen må holde åbent for akutte behandlinger.

I forhold til lejemål i shoppingcentre er det muligt, at vurderingen af risikofordelingen kan falde anderledes ud, da der er udstedt påbud om, at shoppingcentre skal holdes lukket, med undtagelse af dagligvarebutikker, apoteker og lignende. Det er derfor som udgangspunkt ikke lejers virksomhed, der er årsag til lukningen. En tøjkæde, der har butik både på en gågade og i et storcenter, vil derfor opleve, at de gerne må holde butikken på gågaden åben, mens butikken i storcentret skal holdes lukket.

Bestemmelsen (§ 23, stk. 2) kan ikke påberåbes af lejere, der vælger at lukke deres butik m.v. frivilligt, eller af de lejere, der holder åbent, men som følge af sundhedskrisen oplever et drastisk fald i omsætningen.

Erhvervslejeloven indeholder i § 18, stk. 2 den regel, at en lejer kan få et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren. Bestemmelsen anvendes f.eks. ved anlægsarbejder, der medfører støj, rystelser, begrænset synlighed og adgang m.v., og forudsætter, at der er en retlig mangel. Selvom bestemmelsen kan finde anvendelse uden, at der er noget at bebrejde udlejer, gælder det, at manglen skal relatere sig til et forhold, som udlejer bærer risikoen for. Da lejer som udgangspunkt bærer risikoen for samfundsudviklingen, herunder et påbud fra sundhedsmyndighederne om at holde lukket for at begrænse Corona-smitten, kan lejerne som det klare udgangspunkt ikke kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen med hjemmel i erhvervslejelovens § 18, stk. 2.

Det er væsentligt at have for øje, at erhvervslejelovens §§ 18 og 23 kan fraviges ved aftale, og at lovens udgangspunkt derfor i kontraktgrundlaget kan være fraveget. Dog vil det høre til sjældenhederne, hvis udlejer i en lejekontrakt har påtaget sig risikoen for myndighedspåbud rettet mod lejers drift i løbet af lejeperioden.  

Kan lejer ophæve lejemålet?

Lejer kan opsige lejeforholdet med aftalt varsel, hvis lejer ikke er bundet af en uopsigelighedsperiode. Hvis lejer har påtaget sig et langt opsigelsesvarsel eller en uopsigelighedsperiode, men ønsker at opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, kan lejeren forsøge at bringe erhvervslejelovens § 7 i spil. Efter bestemmelsen kan indholdet i en lejeaftale helt eller delvist tilsidesættes, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Vurderingen af, om bestemmelsen kan finde anvendelse, er konkret, men bestemmelsen kan kun påberåbes af lejere i sjældne og atypiske situationer. Den vil således næppe omfatte COVID-19-situationen, hvor der er tale om en generel offentligretlig regulering af den type virksomhed, der drives fra lejemålet.

Lejer kan alene hæve et lejemål, hvis det lider af (konkrete) væsentlige mangler. Da udgangspunktet som nævnt er, at påbuddet om, at butikker skal holde lukket på grund af COVID-19, ikke udgør en (konkret) retlig mangel ved lejemålet, men kan henføres til en generel offentligretlig regulering af lejers virksomhed, vil lejer ikke på baggrund heraf kunne hæve lejeforholdet.  

Pligt til at holde butik, restaurant, hotel m.v. i åben og forsvarlig drift

Erhvervslejelovens udgangspunkt er, at lejemål, der udlejes til en anvendelse som butik, restaurant, hotel og lignende skal holdes åbent og drives i forsvarlig drift, da en butik, der ikke holdes åbent i sædvanligt omfang eller drives på forsvarlig vis, kan have negativ indflydelse på udlejers mulighed for at genudleje lejemålet og/eller negativ indflydelse på at udleje andre lejemål i ejendommen.  

Ved lejers misligholdelse af denne forpligtigelse, og efter forudgående påkrav, kan udlejer efter omstændighederne ophæve lejemålet.

Udlejer kan som udgangspunkt ikke ophæve et lejemål, hvor lejer som følge af en generel offentligretlig regulering er blevet påbudt at holde virksomheden lukket.

En lang række butikker og forretninger vælger i øjeblikket at holde butikker frivilligt lukket. Som udgangspunkt vil en frivillig nedlukning, under de nuværende omstændigheder, ikke blive betragtet som en væsentlig misligholdelse, der kan berettige udlejer til at hæve lejeforholdet. Der er imidlertid tale om en konkret vurdering for hvert lejemål, og lejerne bør som minimum orientere udlejer om beslutningen om at holde lukket og være opmærksomme på udlejers reaktion.

Hvis situationen er den, at lejer undtagelsesvist ikke skal betale leje, eller alene skal betale en mindre del af den ellers gældende leje, kan udlejer, hvis påbuddet om at holde lukket forlænges gennem en længere periode, efter omstændighederne opsige lejeforholdet på baggrund af erhvervslejelovens § 61 om situationer, hvor vægtige grunde gør det magtpålæggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.

Kommercielle hensyn og dialog om midlertidige løsninger

Selvom udlejerne i mange tilfælde vil have juraen på sin side i forhold til lejernes pligt til at betale husleje, vil dialogen mellem udlejere og lejere i høj grad også være båret af kommercielle betragtninger og hverdagen på den anden side af Corona-krisen. Udlejerne har ikke interesse i tomgang m.v., men omvendt vil der være lejemål, der vil kunne udlejes mere attraktivt end hidtil. Begge parter bør derfor nøje overveje sin styrke og svaghed.    

I mange tilfælde har begge parter i et lejeforhold en betydelig interesse i at finde midlertidige løsninger, der muliggør, at lejeforholdet også består på den anden side af Corona-krisen. Dette nødvendiggør en dialog mellem parterne om midlertidige løsninger i en usædvanlig situation.

Slutteligt skal vi påpege, at der er en vis usikkerhed om juraen på dette område, hvorfor vores generelle anbefaling er, at der fokuseres på forhandlede, midlertidige løsninger, så hverken lejer eller udlejer påtager sig unødige risici. Det vil således altid bero på en konkret vurdering, hvorledes man som udlejer eller lejer skal forholde sig i en konkret situation.

Kontakt DAHL

COVID-19-situationen afføder en række juridiske, strategiske, forretningsmæssige og økonomiske problemstillinger for både udlejere og erhvervslejere, som der skal tages stilling til. Er du i tvivl om, hvordan du skal forholde dig, står DAHLs team af specialister klar til at hjælpe.

Læs mere om vores Corona-Task Force.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne