Erhvervslejelovens § 23, stk. 2

Det fremgår af erhvervslejelovens § 23, stk. 2, at hvis et lejeforhold bringes til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Bestemmelsen har i den seneste tid fået en del opmærksomhed, da en ordlydsfortolkning har ledt flere til den konklusion, at visse erhvervslejere under den aktuelle COVID-19-situation er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen eller helt kan undlade at betale leje.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår det dog, at lejerens mulighed for at anvende bestemmelsen, og dermed helt eller delvist undlade at betale leje, kun vedrører den situation, hvor årsagen til forbuddet mod lejers brug skyldes udlejers forhold eller forhold, som udlejer bærer risikoen for.

Udgangspunktet for risikofordelingen i § 23 stk. 2 er, at udlejer bærer risikoen for forhold, der vedrører bygningen og/eller de lejede lokaler, mens lejer bærer risikoen for forhold, der vedrører den konkrete drift af lejers virksomhed. Når f.eks. fitnesscentre, massører og tandlæger har fået påbud på grund af COVID-19 om at holde lukket, skyldes det ikke mangler ved ejendommen eller lokalerne, men karakteren af lejers virksomhed. Dette illustreres også af, at lejere stadig gerne må benytte sit lejemål, at f.eks. restauranter gerne må transformere virksomheden til salg af take-away, samt at tandlægen må holde åbent for akutte behandlinger.

I forhold til lejemål i shoppingcentre er det muligt, at vurderingen af risikofordelingen kan falde anderledes ud, da der er udstedt påbud om, at shoppingcentre skal holdes lukket, med undtagelse af dagligvarebutikker, apoteker og lignende. Det er derfor som udgangspunkt ikke lejers virksomhed, der er årsag til lukningen. En tøjkæde, der har butik både på en gågade og i et storcenter, vil derfor opleve, at de gerne må holde butikken på gågaden åben, mens butikken i storcentret skal holdes lukket.

Bestemmelsen (§ 23, stk. 2) kan ikke påberåbes af lejere, der vælger at lukke deres butik m.v. frivilligt, eller af de lejere, der holder åbent, men som følge af sundhedskrisen oplever et drastisk fald i omsætningen.

Erhvervslejeloven indeholder i § 18, stk. 2 den regel, at en lejer kan få et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren. Bestemmelsen anvendes f.eks. ved anlægsarbejder, der medfører støj, rystelser, begrænset synlighed og adgang m.v., og forudsætter, at der er en retlig mangel. Selvom bestemmelsen kan finde anvendelse uden, at der er noget at bebrejde udlejer, gælder det, at manglen skal relatere sig til et forhold, som udlejer bærer risikoen for. Da lejer som udgangspunkt bærer risikoen for samfundsudviklingen, herunder et påbud fra sundhedsmyndighederne om at holde lukket for at begrænse Corona-smitten, kan lejerne som det klare udgangspunkt ikke kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen med hjemmel i erhvervslejelovens § 18, stk. 2.

Det er væsentligt at have for øje, at erhvervslejelovens §§ 18 og 23 kan fraviges ved aftale, og at lovens udgangspunkt derfor i kontraktgrundlaget kan være fraveget. Dog vil det høre til sjældenhederne, hvis udlejer i en lejekontrakt har påtaget sig risikoen for myndighedspåbud rettet mod lejers drift i løbet af lejeperioden.  

Kan lejer ophæve lejemålet?

Lejer kan opsige lejeforholdet med aftalt varsel, hvis lejer ikke er bundet af en uopsigelighedsperiode. Hvis lejer har påtaget sig et langt opsigelsesvarsel eller en uopsigelighedsperiode, men ønsker at opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, kan lejeren forsøge at bringe erhvervslejelovens § 7 i spil. Efter bestemmelsen kan indholdet i en lejeaftale helt eller delvist tilsidesættes, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Vurderingen af, om bestemmelsen kan finde anvendelse, er konkret, men bestemmelsen kan kun påberåbes af lejere i sjældne og atypiske situationer. Den vil således næppe omfatte COVID-19-situationen, hvor der er tale om en generel offentligretlig regulering af den type virksomhed, der drives fra lejemålet.

Lejer kan alene hæve et lejemål, hvis det lider af (konkrete) væsentlige mangler. Da udgangspunktet som nævnt er, at påbuddet om, at butikker skal holde lukket på grund af COVID-19, ikke udgør en (konkret) retlig mangel ved lejemålet, men kan henføres til en generel offentligretlig regulering af lejers virksomhed, vil lejer ikke på baggrund heraf kunne hæve lejeforholdet.  

Pligt til at holde butik, restaurant, hotel m.v. i åben og forsvarlig drift

Erhvervslejelovens udgangspunkt er, at lejemål, der udlejes til en anvendelse som butik, restaurant, hotel og lignende skal holdes åbent og drives i forsvarlig drift, da en butik, der ikke holdes åbent i sædvanligt omfang eller drives på forsvarlig vis, kan have negativ indflydelse på udlejers mulighed for at genudleje lejemålet og/eller negativ indflydelse på at udleje andre lejemål i ejendommen.  

Ved lejers misligholdelse af denne forpligtigelse, og efter forudgående påkrav, kan udlejer efter omstændighederne ophæve lejemålet.

Udlejer kan som udgangspunkt ikke ophæve et lejemål, hvor lejer som følge af en generel offentligretlig regulering er blevet påbudt at holde virksomheden lukket.

En lang række butikker og forretninger vælger i øjeblikket at holde butikker frivilligt lukket. Som udgangspunkt vil en frivillig nedlukning, under de nuværende omstændigheder, ikke blive betragtet som en væsentlig misligholdelse, der kan berettige udlejer til at hæve lejeforholdet. Der er imidlertid tale om en konkret vurdering for hvert lejemål, og lejerne bør som minimum orientere udlejer om beslutningen om at holde lukket og være opmærksomme på udlejers reaktion.

Hvis situationen er den, at lejer undtagelsesvist ikke skal betale leje, eller alene skal betale en mindre del af den ellers gældende leje, kan udlejer, hvis påbuddet om at holde lukket forlænges gennem en længere periode, efter omstændighederne opsige lejeforholdet på baggrund af erhvervslejelovens § 61 om situationer, hvor vægtige grunde gør det magtpålæggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.

Kommercielle hensyn og dialog om midlertidige løsninger

Selvom udlejerne i mange tilfælde vil have juraen på sin side i forhold til lejernes pligt til at betale husleje, vil dialogen mellem udlejere og lejere i høj grad også være båret af kommercielle betragtninger og hverdagen på den anden side af Corona-krisen. Udlejerne har ikke interesse i tomgang m.v., men omvendt vil der være lejemål, der vil kunne udlejes mere attraktivt end hidtil. Begge parter bør derfor nøje overveje sin styrke og svaghed.    

I mange tilfælde har begge parter i et lejeforhold en betydelig interesse i at finde midlertidige løsninger, der muliggør, at lejeforholdet også består på den anden side af Corona-krisen. Dette nødvendiggør en dialog mellem parterne om midlertidige løsninger i en usædvanlig situation.

Slutteligt skal vi påpege, at der er en vis usikkerhed om juraen på dette område, hvorfor vores generelle anbefaling er, at der fokuseres på forhandlede, midlertidige løsninger, så hverken lejer eller udlejer påtager sig unødige risici. Det vil således altid bero på en konkret vurdering, hvorledes man som udlejer eller lejer skal forholde sig i en konkret situation.

Kontakt DAHL

COVID-19-situationen afføder en række juridiske, strategiske, forretningsmæssige og økonomiske problemstillinger for både udlejere og erhvervslejere, som der skal tages stilling til. Er du i tvivl om, hvordan du skal forholde dig, står DAHLs team af specialister klar til at hjælpe.

Læs mere om vores Corona-Task Force.