Nyt udkast til cirkulære om værdiansættelse af fast ejendom ved arv og gave
Arv og gave er ensidige transaktioner, hvor der ikke erlægges en modydelse. Det har derfor altid været en udfordring at få værdiansat et aktivs værdi ved arv og gave. I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 blev der udstedt regler om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. I forbindelse med den nye ejendomsvurderingslov påtænkes det at justere reglerne for værdiansættelse af fast ejendom ved arv og gave.
Hovedreglen for værdiansættelse
Hovedreglen for værdiansættelse af arv og gave er stadigvæk den samme, nemlig handelsværdien. Ved handelsværdien forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i fri handel. I det praktiske liv er det dog sjældent denne hovedregel, der har været det styrende.
Undtagelsen
Det, der har været styrende, er undtagelsen. Undtagelsen er en såkaldt +/- 15 %-regel, der nu laves om til en +/- 20 %-regel. Hvis boet eller parternes værdiansættelse - omregnet til kontantværdi - højst er 20 % højere eller lavere end ejendomsværdien, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregning af bo- eller gaveafgift, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Reglen er justeret på to punkter.
For det første er de 15 % ændret til 20 %. Baggrunden herfor er, at man i den nye ejendomsvurderingslov har en klagebegrænsningsregel. Hvis man skal anfægte en værdi, skal man flytte værdien over 20 %. Når der er en klagebegrænsningsregel på 20 %, har man fundet det fair, at der også sættes en margin på 20 % ved værdiansættelse.
For det andet er følgende formulering indsat: ”20 %-reglen kan anvendes, medmindre der foreligger særlige omstændigheder”. Denne formulering, der stammer fra en højesteretsdom (SKM 2016.279 H), var ikke med i det gamle cirkulære. Det nye udkast til cirkulære angiver ikke noget om, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”. Begrebet er af skatteforvaltningen søgt afgrænset i et udkast til styresignal om emnet. Ud fra en retssikkerhedsmæssig synsvinkel er det dog beklageligt, at man ikke har fået denne dimension med i udkast til cirkulære, men i stedet forsøger at afgrænse det i et styresignal. En afgrænsning direkte i cirkulæret ville have bidraget til retssikkerhed og forudsigelighed ved værdiansættelsen.
Særligt ved boafgift
Cirkulæret indeholder en særlig regulering af de situationer, hvor der skal beregnes en boafgift. Hvis en værdiansættelse i boopgørelsen ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, og skatteforvaltningen finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien, har skatteforvaltningen to muligheder.
Skatteforvaltningen kan enten ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en sagkyndig til at foretage en vurdering.
Foretager skatteforvaltningen en ændring af værdiansættelsen, kan skifteretten ikke efter de nuværende regler forholde sig til denne værdiændring. Er boet uenig i skatteforvaltningens ændring, er boet forpligtet til at anmode om en sagkyndig vurdering. Med andre ord kan SKAT i bund og grund anfægte en værdiansættelse i en boopgørelse med den konsekvens, at man enten må acceptere det eller være henvist til en sagkyndig vurdering. Dette er i en række dødsboer ganske udfordrende og giver en høj grad af uforudsigelighed.
Ikrafttrædelse
Det nye udkast til cirkulære forventes at træde i kraft 1. juli 2020 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af en ejendom er meddelt ejeren en vurdering efter ejendomsvurderingsloven §§ 5, 6 eller 11. Afgørende er altså, at man har fået en ny vurdering, førend de nye retningslinjer finder anvendelse.
Handl nu
Da en række af tiltagene ikke nødvendigvis giver en bedre forudsigelighed eller retssikkerhed, er det rådet, at en anvendelse af værdiansættelsescirkulæret bør ske nu. Det er således usikkert, hvorvidt skatteforvaltningen med det nye cirkulære får en øget adgang til at foretage korrektion af aftalte værdier, selv om de ligger inden for spændet på +/- 20 % af den seneste ejendomsvurdering. Denne usikkerhed er ikke gældende i samme grad under værdiansættelsescirkulæret.
Kontakt DAHL
Har du spørgsmål til det nye udkast til cirkulære om værdiansættelse af fast ejendom ved arv og gave eller et andet skatteretligt spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte DAHLs eksperter. Vi yder professionel rådgivning om skatteretlige spørgsmål af enhver art.